お便り返し(2) 親の住み替えについて

差出人：匿名希望

両親が住むマンションに関する相談があり、メッセージ送らせて頂きます。

私の両親は、○○駅から徒歩7分の場所にある、1981年築（築36年）の3DKのマンションに住んでいます。

古いマンションでオートロックもついていませんが、最上階であるため風通しがとてもよく、近くに大型ショッピング施設もあるため生活するにはとても便利な場所です。なお、マンションのローンは既に完済済みです。

その両親から、「最近、新聞で所有不動産が『負』動産になるリスクがある、と書かれているのを見た。マンションを今のうちに売却し、賃貸暮らしにしたほうが良いのではないかと考えている。そのほうがお前たちにも迷惑がかからないと思っている」と相談を受けました。ちょうど、昨年の秋ごろに、私もマンションの売却を経験していたので、その時の話をしていたこともあり、そのような相談をしてきたのだと思います。

この相談に対して、私はいくつかの不動産会社に両親のマンションの査定を依頼し、売却可能額を一定のレンジで想定し売却手数料を除いた①手元に残る金額を算出しました。

また、売却後に住むための部屋の②賃料相場も確認しました。部屋の大きさは、今の部屋よりも狭くても良いということで、2DKもしくは2LDKで探しました。

すると、①手元に残る金額を、②賃料で割ると、12年分にしかなりませんでした。
つまり、家を売って賃貸に住んだとしたら、13年後には売却額を食いつぶし、賃料負担分だけ生活を圧迫することになってしまう、ということになるのだと考えました。

であれば、今売ることはなく、家賃の心配をしなくて良い穏やかな老後を過ごしてもらった方がよい、もし万が一のことがあっても自分たちがなんとかしよう、と考えましたので、そのまま両親に伝えました。

なお、子供に迷惑がかかることを心配していましたので、「立地が良いから何とかなるよ、建替になれば逆に新築マンションが安く手に入るんだから、私たちにとっても良いことだよ」（これは確証があるわけではないですが、安心してもらいたかったので）と伝えたところ、安心してもらえました。

で、背景は上記の通りなのですが、
・私の両親に対するアドバイスは正しかったのか
・現実的に、両親に万が一のことがあった場合には、相続したマンションはどのように対処すべきか
が今回の質問です。

長くなってしまいましたが、もしお時間があればアドバイス頂きたく、宜しくお願い致します。

ご質問ありがとうございます。
文中に駅名が記載されていましたが、伏せています。東京23区内です。

回答させて頂きますね。

・私の両親に対するアドバイスは正しかったのか

相談者様のアドバイスは、私も同意見です。

まず本件内容からの推測ですが、ご両親は今の便利な場所での住まいに満足なさっていることと思います。また住宅ローンは完済しているとのことで、金銭的な問題もお持ちでないとのこと。

新聞の記事がどういった理由で「負」動産になるリスクがあると書いたのかは分かりませんが、売却して12年分の賃料しか得られないようであれば、それこそ金銭的な面で、将来の生活不安が新たに出てくるでしょうから、現状維持が最適と思います。

・現実的に、両親に万が一のことがあった場合には、相続したマンションはどのように対処すべきか

相続後、マンションを売るのも貸すのも自由にできるのであれば、とりあえず貸しておけば良いのではないでしょうか。

ご両親のマンションくらいの築年数は、（個人的には）収益物件として扱いやすい印象です。無駄な共用施設もありませんし、機械駐も入っていないのではないでしょうか。管理費・修繕費の負担がそれほど大きくなく、固定資産税も古いなりに安いようでしたら、収益性は悪くないと思います。

その辺の経費事情、あと一応は管理組合の懐具合は把握しておいた方が良いかと思います。管理会社から「重要事項に係わる調査報告書」を取り寄せて、修繕積立金の総額や滞納状況、借入金の有無などをざっと把握しておくと、大きな落とし穴は回避できそうです。

ご質問への回答は、以上となります。

なお、ここから余談となりますが。
（蛇足だったらすみません。）

今回のご両親からの相談が、相談者様の住まいの近くに引越したいなどの意図はないでしょうか？
相続のことを書いておられますので、ご両親はそれなりのご高齢かと思います。相談者様に、近くに住みたいことの軽い打診のつもりで「負」動産を話のタネに相談をしてないのかな？と感じてしまいました。

どうしても人間、年を重ねるほど身体の衰えを自覚して、思考や発言が弱気になってきますし、身内を頼りたくなるものです。ご両親にとっての「穏やかな老後」が、相談者様の近くで生活して、万一のケガや病気の際に物理的に助けてもらうことだったとしても、親の立場からはなかなか言えないものです。

裏読みしすぎだと思いますが（笑）、この手の話はよくありますので、一応書いてみました。

注釈：
当方からのご回答は、過去にスムログに頂いた古めの質問をピックアップさせて頂いております。特定のケースについてご質問の際、その内容を一般化して多くの方に関係する内容とさせていただく場合があります。また本記事は、当方の個人的な見解・意見であり、その内容に関していかなる責を負うものではありませんので予めご了承下さい。