こんにちは、湾岸の妖精☆のらえもんです。ただいまスムログお便り返し強化月間です。
ちょっとトリッキーだった、前回の質問に続いて回答するのはこちら！
差出人: M
こんにちは。2年後に完成のタワーマンションを購入しました。30代前半です。すでに5年前に同エリアで購入したマンションに住んでおり、住み替えのタイミングで売るべきか賃貸に回すか検討しています。
今売却すれば1000万程度の売却益（ローン相殺後）、賃貸に回した場合4～5万の差額収入が得られそうです。
新しく購入したマンションは高値のため月々の支払いも今より大幅にアップするため、最初に売却益を頭金として支払いを減らすか、リスクはあるけれども、賃貸収入を期待するか悩んでいます。アドバイスいただけますと幸いです
なるほど。。。諸条件を鑑みると、江東区のあのエリアでしょうかね？
あのマンション？
Mさんご検討の前提条件として、１：売却する場合は2020年の入居後である。２：賃貸に出す時も2020年の入居後である。と考えてよろしいでしょうか？売却益部分のコメントに「今売却すれば」と書いてあって、あれ？新居への引っ越し２年前の今、売ることを考えていると解釈すればいいのかな？と多少混乱しました。たしかに震災後の2012年あたりに3LDKを購入して今売却すれば、1000万円程度の売却益＋2018年までの残債の減り分をゲットできそうです。2020年までこの相場が持つかどうかはわかりませんが、とりあえず現状より上にも下にも行かない相場と仮定しましょう。
住宅ローンをそのままにして人に貸す是非は置いといて、いくつか考慮するべき問題点があります。
ファイナンスとリスクの問題：新居の住宅ローンはフラット35で組むのでしょうか？それとも銀行の提携ローンで組むのでしょうか？属性が良ければ2軒目でも銀行ローンできますので、問題は無いでしょうけど、フラット35だと若干金利的には不利になります。売却から残債の手残りで頭金を増やせばその分の金利負担が減りますし、月々の支払いも減らせます。また、賃貸に出す場合は空き室リスクもあります。
住宅ローン減税と3000万円特別控除の問題：新居で住宅ローンを使う場合、住宅ローン減税と譲渡所得の3000万円特別控除のどちらかを選ぶ必要があります。
仲介手数料の問題：売却する場合は最大3%+6万円、一方賃貸に出す場合は1ヶ月の賃料+αの料金がかかります。
家賃収入にかかる税金の問題：もらった金額がまるまる手取りになるわけではなく、もちろん所定の税金がかかります。4～5万円の手残りがあるとは考えず、貸している期間、残債が減り続けると考えたほうが良いかもしれません。
うーん、ざっくりこう整理して考えると、2020年からの値下がり率をどう考えるかではないでしょうか。
仮に今のマンションの物件取得価格を5000万円・住宅ローンが4500万円と考えるとめっちゃざっくり計算で失礼しますが、2020年以降にお持ちのマンションが「年あたりの減価する価値を130万円以上と見込むなら売却する・それ以下なら賃貸に出す」が、経済合理的な行動と言えそうです。
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P.S.
お便り待ってます！でも返信は全員気が向いたらという感じです。
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