差出人：タワマンだけが住みたい住居ですか様

はじめまして。現在東京近郊のタワーマンションに住む住民です。
駅近くで近隣に高い建物がなく、大変気に入っているのですが最近再開発のうわさがあり、私の住む住居目の前に43階建てのタワーマンションが建設される予定があるとのことです。

自分もタワーマンションに住んでいる手前、土地利用上違法性のないのなら文句をいう立場ではないと思いますし、商業施設も整備されることがうたわれているため絶対に反対ということではないですが、モヤッとしています。
ただ、妻は景観悪くなるなら引っ越したいという立場です。
そこで将来的には売却検討したいと思っていますが、質問です。
現在はまだ協議会設立した段階で、実際に上棟するまでには10年近く先のようなのですが、もし売却を考える場合は都市計画が発表される前までが良いのでしょうか。それとも景観が阻害されるものの、商業施設や近隣整備効果も考慮して都市計画発表されてからのほうが良いでしょうか。

ご質問ありがとうございます。
少し前に頂いたご質問ですが、回答させて頂きますね。

まずご質問の「売却を考える場合、都市計画発表前がいいか、後がいいか」についてですが、これは「売却価格を高くしたい」という意味だと読み替えての回答とします。
都市計画うんぬんで考えるよりは、不動産市況で考えた方が良いと思います。だとすると、今は売るのに悪いタイミングではないです。

都市計画発表の前か後かは、影響が限定的ではないでしょうかね。協議会が出来ているくらいなら、さすがに重要事項説明に何らかの記載事項が入ってくると思います。（というか、そうでなくとも「将来、建物が建つ可能性うんぬん」の記述は入るものです）
再開発についてちゃんと調べて敬遠する買い手もいれば、気にしない買い手もいるでしょう。

ぶっちゃけ、青田売りばかりの新築物件だと、パソコンで眺望シミュレーションを見せられただけで実際の眺望を全く見てないにも関わらず、お客は全員買ってます。自分が建つかお隣が建つかの違いはあれど、前面建物不安なんて所詮そんなものです。

中古物件を売る個人オーナーは、新築を売るデベと違って、本当に気に入ってくれる人をたった1人見つけたらOKなので、それほどネガティブに捉えなくて良いかと思います。

不動産市況の話ですが、よかったら仲介業者に協力してもらって、ご自身のマンションで、過去の成約価格の履歴をReinsで全部出してもらって見てみて下さい。今がどれほど高いか分かると思いますし、成約坪単価の上下幅が大きいこともよく理解できると思います。

手前味噌ですが、当サイトでマンション分譲後の流通価格表を販売していますので、1,050円払えば見られます（笑）ご相談者さまのマンション価格表があればと願っています^^

（例）大崎ウエストシティタワーズ
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/408174/
PCだと「価格表販売」というタブをクリックします。タブがグレーアウトしていてクリックできなければ、情報が無いので買えません。1つ注意点ですが、価格表に出る金額は出し値の履歴で、成約価格ではありません。


以上が、売ることを前提とした、ご質問へのご回答となります。

 

さて本件、個人的には、景観だけがネックで転居を検討されるのは過剰かな(？)という気がします。もちろん、住まいに対する思いやこだわるものは人それぞれですから、お気持ちもよく察するところではありますが。。

私がご相談者様と同じ立場だったら、今は何もせず住み続けて、再開発が完了した後に売却するか、住み続けるかを検討します。「再開発で、このへんもきっと変わるわ。ラッキー♡」とか言って、喜びます。

10年先の再開発で、ご自身の部屋からの景観が損なわれてしまうネガティブ要素にフォーカスしすぎて、近隣が整備され新築タワマンや商業施設が隣接し、エリア全体に活気が出るポジティブ要素を過小評価されておられないでしょうか。再開発が終わった後を見届けるのも、有力な1つの選択肢ではないかと考えます。

それでもやはり心配なようでしたら、今できるアクションとしてご提案となりますが、まずは「景観が損なわれた」状態を実際に見に行きましょう。もちろん現実には景観が損なわれた状態は目にできません。そこで、机上で隣接地の地図を印刷でもして、仮想タワマンを作りましょう。

現在のご自宅と前面建物の距離が「○m～○mくらいかな？」という目安を推定して下さい。ここでは仮に、30～40mとしましょう。（適当でいいです）

次に、既存タワマンが集まっているエリアの中古物件を見に行きましょう。同程度、タワマン同士が離れている物件を実際に見に行ってください。もっと近い距離や通り距離（20mとか、60mとか）を見に行くとベターですね。

仲介業者に悪いと思う必要はありません。「都市計画発表前に自宅売却」する可能性もありますから、その見学が迷惑な行動には当たらないはずです。

一般的に前面建物がある場合、ネガティブ要素は主に
・景観、眺望
・圧迫感
・日当たり
・プライバシー懸念（見られ感）
あたりです。眺望チェックもしかりですが、他の項目もついでにチェックします。実際に目にしてみて、脳内イメージより「大したことないや」ってことも、あるかも知れません。

人間心理として、心配事というのは「実現する前に最大化」するものでして、結局大丈夫だったなんてことはザラにあります。再開発が終わって「やっぱここ住みやすいわ」って、ならないでしょうかね？

基本的に、自己居住用のマンションを売却 → 購入というのは、仲介手数料、諸費用、家具家電新調、引越だ何だで、片道で物件売買代金の5％超のお金は優に掛かります。
4000万で売って6000万で買ったら、往復で500万（～800万くらい？）は余裕で飛びます。入居が先で、一時賃貸とかなったら、もう大変です。残債を消すために停止条件付きで現住居を売り急ぐことになったら、もう涙目です。

そのため、よほど大きな住み替え理由がない限りは、出来るだけ長くお住まいになられた方が、ご家族のためにその他に回せるお金が増えてハッピーじゃないかと思うんですね。

もちろん、ご相談の場所がどんな所か分かりかねますし、再開発がどういった規模かも分かりませんし、家族構成すら分からない上でのご回答となりますので、的外れになっていましたら申し訳ありません。

しかしながら大きな金額が動くアクションになりますから、景観のためにそこまでの負担を許容して良いのか、ご家族皆さまで慎重にご相談されることをお勧めいたします！