何度か記事にてお伝えはしてきていますが2021年竣工物件を記事化していくことが増えそうな時期になりましたから再度「オリンピック(オリパラ2020)後にマンション価格下がるのでは問題」について触れたいと思います。
新築マンションの価格が下がるかは建築費がどうなるかも大きな鍵となるわけですが現状大きく下がったという話を聞きませんから少なくとも今発注をかけているであろう2022年頃に竣工する新築マンションの価格(坪単価)は据え置きでほぼ確定かと思います。もちろん売れる売れないは別としてです。売れない物件個別での大幅値引きなどは当然あるでしょうし、今時点でもとんでもない値引きをしているところもあります。
一度上がった人件費が大きく下がることも考えにくく、個人的にはそこまで建築費が下がるとは思えないのですがそれ以上に不安なことがあります。
ここ最近「今買おうと探していたのですがやっぱりオリンピック後に買うことにしました。」「家族にオリンピック後に買うように言われたので今は買うのやめます。」「オリンピック後に不動産価格が暴落するって雑誌で見ました。今買うのはやめます。」という相談者様が徐々にですが増えてきました。おそらくですが2019年になるともう少し増えてくるはず。私に相談してくれる住宅検討者の割合なんて全体の市場からしたらほんの一握り。それでもそこそこな人数がオリンピック後に買うことを決めている。。。
もうこれでオリンピック後すぐにマンション価格が大きく下がらないのはほぼ確定かなぁ～と。
だって待つ人が増えれば増えるほど需要が溜まってしまうわけですから下がりようがないですよね(笑)むしろ不動産会社からしてみればシメシメと笑ってますよ。高値でもなんとか売れる今の市況で無理して皆が皆買ってしまっては本当にオリンピック後に息が続かなくなる恐れがあるのに、あえて待つことを選択してくれる検討者が多数いるということはオリンピック後に検討してくれる人がいるってことですからね。。。
オリンピック後に住宅の購入検討をしようとする人ってなぜか2021年とかに探そうとか思ってたりで・・・もう不動産会社の思うつぼですよ、それ。今は体力のある企業ばかりがマンションの分譲事業をしているわけで一気に売れまくってしまうより一定のペースで販売が進んでくれれば十分事業が成り立つわけで、待つ人が増えてきているということはむしろ不動産会社にとってプラスとも言えるわけです。
こんなことを言うと微力ですが待つのをやめて今買うという方が出てきてしまい不動産会社からこらぁー！と言われそうですが私は検討者の味方です。マンションが好きなので不動産会社が敵とは思ってないですけどどちらかを取れと言われたら迷わず検討者側に付きます。だからこそ今買えるというタイミングであるのにそれを逃すのはもったいないなぁ～と思ってしまうのです。
今買える状況の方があえて待つメリットがあるのか逆に教えていただきたいくらいです。7000万円のローンを組んで5年経過すると残債が900万円は減りますから5年後に同等のマンションが900万円値下がりしてようやくトントンくらいなのが現実です。
「オリンピック後にマンション価格が下がるからそれまで待つ！」という検討者が多いということは下がらない可能性が高いのです。下がったら買うという声がある以上は大暴落の心配は少ないと思いますよ。まだだいぶ先のこととは思いますが本当に怖いのは待てば下がるという声が聞こえなくなった時です。そのときはちょいとまずいことになるかもしれないですね。。。まぁそのときには新築マンションの供給戸数が少なくなっていてむしろ売り手有利の市場になっているかもしれないですが。大暴落するとか騒がれている間はそう簡単に下がらないでしょう。当然ながら突発的な天災などが起きてしまうと話は別ですが。
それでも今買うのが不安だと思う方は山手線の駅、もしくは山手線の内側で再開発が続くエリアにて購入しておくとすごく安心ですが庶民には手が届きにくい、というか無理な話ですからそれらの駅に出やすく、かつ住まいを構えるエリアも開発が続くエリアで購入しておくと良いのではないでしょうか。山手線沿い、山手線の内側では2020年以降も再開発が続きます。あくまで一例ですが池袋、渋谷、品川～田町(新駅)、虎ノ門、浜松町、東京・・・たくさんあります。
例えば池袋なら東上線の下板橋、大山、上板橋、埼京線の板橋、十条のように
・今時点で現実的な価格
・最寄り駅周辺の開発が続く
・拠点となるターミナル駅でも開発が続く
という条件があればより安心ではないでしょうか。
もちろん今欲しいマンションがなく、すぐに買わなければならない事情がないのであれば焦る必要もないです。住宅が足りない時代ではないですから余程のミスプライス物件でなければ大抽選会になるわけでもないですし、これ以上マンション価格が上がることも考えにくいですから焦らず欲しいマンションが出るまで探すのは良いことだと思います。
大切なことなのでもう一度言わせてください、「オリンピック後に買います！！」は不動産会社にとってマイナス材料でないということを。
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2020年を待つのやめたから、2019年はわくわくの年。
いま買ってよかった。決断してよかった。
ありがとうございます＾＾
かなこ様
マンションマニアです！
2020年以降にどうなるかはわかりませんが人が動かない時期だからこそ良い買い物がしやすいですよね。
ご購入おめでとうございます！
マンションマニア様
いつも読ませて頂いております。
質問なのですが、額面の価格が下がりにくいのは三井さんなども示されていることなので納得感があるのですが、中身のクオリティはどうななのでしょうか？
ちょうど今のらえもんさんとの対談のテーマになっていることですが、ここ数年は価格を上げられない分、クオリティを下げてコストダウンしているわけですが、これが少しは改善していくのはいつ頃になるのでしょうかね？
これも2022年くらいにならないと、マシになっていかないのでしょうか？
100戸を超えたファミリーマンションでなのにディスポーザーつけてないし、面積も絞りすぎているのを見て買わなかったことがあるのですが、そういう物件はしばらく続くのでしょうか？
（直接答えてくださらなくても、いつかブログなどでテーマにしていただいても嬉しいです）
yashima様
マンションマニアです！
コメントいただきありがとうございます！
ご回答いたします。
いわゆる退化が終わりいつ戻るかという質問かと思いますがこれは完全なる私の予想ですが2025年竣工の物件くらいからかなぁ～と。
2022年ごろには少し建築費が落ち着くかもしれないこと、そして最後の買い時と言われた2015年から10年経過することです。根拠と言える内容ではないですが。。。
予想なのでハズレたらごめんなさい。
ただ誤解していただきたくないのは退化していない新築マンションもたくさんあります。
実際に私が購入した三井の新築マンションも退化どころか進化しているところがたくさんありました。だからこそ契約しました。ただでさえマンション価格が高い時代に退化したものを買うと満足度が下がりますから進化しているものから選びました。
参考になれば幸いでございます。
引き続きよろしくお願いいたします。
マンションマニア様
ご返信ありがとうございます！
2025年予想とは、しばらくは厳しい時代が続きますね・・・
マンションマニア様が仰るように、よく物件見極めないといけないと一層感じました。
引き続きマンションマニア様の記事を読んだりして勉強したいと思います。
yashima様
物件個別での大幅値引きは今もあるためそれらを狙うのも悪い選択ではないかと思います。
もしくは値引きしなくても完売するような人気マンションを選ぶというのもいいでしょう。
引き続きよろしくお願いいたします！
>>今買える状況の方があえて待つメリットがあるのか逆に教えていただきたいくらいです。
5年待った場合、5年後にどのくらい自己資金を増やせるのかは、大きなポイントだと思います。とくに、わずかでも物件価格の下落が予想される場合は、自己資金の増加と物件価格の下落の相乗効果は大いと思います。
あと賃貸の場合は、市場動向をみて、明らかに購入有利な場合は購入する、そうでない場合は賃貸のままでいるという選択の自由、オプションがあるわけですよね。
>>本当に怖いのは待てば下がるという声が聞こえなくなった時です。そのときはちょいとまずいことになるかもしれないですね。。。
そのときがバブルの崩壊のはじまりでしょうか。。。
通りすがり様
マンションマニアです！コメントいただきありがとうございます！
これは個人的な考え(戦略的な部分はさておき)ですが今欲しいマンションがあるのかないのかも重要かなと思っています。
市況的には厳しい状況ですが私が昨年末に新築マンションを購入したのも欲しいマンションに出会えたからというのもあります。
13年前から仮住まいを除いてずっと分譲マンションのためポジションがあるわけですから何も今新築マンションを買わなくても・・・と思われそうですがそんなことはさておきめちゃ住みたいマンションがあったら損得言ってられないなぁ～と(笑)もちろん残債割れしないことは絶対ですが。
貴重なご意見ありがとうございました。
引き続きよろしくお願いいたします。
自分のお気に入りのマンションをゲットした人に、水をさすようなコメントをするのは、野暮ですし、失礼でもあるわけです。しかし、この掲示板を見ている沢山の人達が知りたがっているは、個人個人の価値観だけではなくて、普遍的、かつ、客観性が高い考え方だと思います。マンションマニアさん個人に対しての攻撃ではありませんが、いろいろ思いついたことを書かせていただきますね。
>>もうこれでオリンピック後すぐにマンション価格が大きく下がらないのはほぼ確定かなぁ～と。
>>だって待つ人が増えれば増えるほど需要が溜まってしまうわけですから下がりようがないですよね(笑)
「マンションの購入時期をオリンピック後に遅らせる人が増えているということは、オリンピック後の不動産価格下落に対する一つの緩衝作用になりうる」というのはその通りだと思いますが、不動産価格は、そのようなエンドの人達の考え方のみに影響されるわけでもないと思います。オリンピック前後の不動産価格は、東京オリンピックを投機のいい機会と考えている外国人投資家達による裁定取引によって大きな影響を受けると思いますよ。
>>7000万円のローンを組んで5年経過すると残債が900万円は減りますから5年後に同等のマンションが900万円値下がりしてようやくトントンくらいなのが現実です。
7000万円のローンを、5年間で900万円のペースで返済するというとこは、5500万円くらいの物件を39年で返済するくらいでしょうか？
その5500万円のマンションと同等のマンションが5年後4600万円で売りに出されたとして、やはりその物件をローンで購入するという場合は、5500万円のマンションのローン購入に比較して、マンション購入時点においてはじめからローンを900万円繰り上げ返済しているとになるので、ローンの総返済額としては、4600万円のマンションの方が900万円以上の負担減（多くの場合は1000万円以上の負担減）になると思うのですが？
それは、頭金にいれている金額やローン金利によって、マンション価格が8000万円と5年後7100万円で比較しても、6000万円と5年後5100万円で比較しても同じことが言えると思います。
通りすがり様
マンションマニアです！コメントいただきありがとうございます！
もちろん客観性ありきの記事を書くように心がけていますが多くの方は資産性は二の次で一番は自分たちのライフスタイルに合った住まいを探されています。
資産性だけを重視するならば不動産が安い時期に都心の好立地で購入するなどしたほうが手堅い選択肢であることは私も重々承知していますが多くの方は外国人の投資家が買わないようなエリアで住まいを探されています。
私は一般的な住宅購入世帯向けに記事を作成しているため通りすがり様のように知識も豊富でお詳しい方にとってはひっかかる部分も多々あるかと思いますがご理解いただければ幸いでございます。
歳を重ねることは皆平等です。5年後にマンション価格が下がっていてもその分歳を重ねてしまうことも考えたいところです。
引き続きよろしくお願いいたします。
>>もちろん残債割れしないことは絶対ですが。
「残渣割れしない」ということは「そのマンションを売却すれば、売却した金額で、残っているそのマンションのローンをすべて完済できる」という意味ですね。なるほど、それは確かにたしかに重要なポイント、「不動産購入の肝」ですね。
マンションをローンで購入する場合、頭金をいくら入れて、ローンを何年払えば、そのマンションが財産になっているのか、
つまり「マンションは大きな貯金箱」という考え方が成立する人にとっては、マンション購入もありだと思います。
ただし「そのマンションを売却すれば、売却した金額で、残っているそのマンションのローンをすべて完済できる」という買い方を
するためには、頭金をどの程度入れる必要があるのか、という問題があると思うのです。それは、物件価格の３割なのか、５割なのか、
あるいはほとんど全額なのか、と言った問題があるわけですね。
マンションは大きな貯金箱様
マンションマニアです！コメントいただきありがとうございます！
物件によっては頭金を入れなくても残債割れしないですし、2割入れなければ残債割れしそうな物件もあります。
予想でしかないですが物件の記事においては将来価値も記載しておりますので参考にしていただければ幸いでございます。
35年後のことを予想するのは難しいため、10年後に残債割れしてなければ問題ないという考えでよろしいかと思います。
(10年時から先は価格下落も緩やかになることが多いです)
引き続きよろしくお願いいたします。
個人的には、6000万円くらいまでの物件を、現金一括で購入することを考えています。
今は社宅に住んでおりますし、郊外に建売住宅も所有しておりますので、購入時期については、オリンピックが終わって相場がひと段落してからでいいと思っています。一括で購入する場合は、自己資金にさらなる余裕が出てくる数年後のほうが、物件購入の選択にも余裕がでてくると思われます。
4000万円くらいの予算でも家は買えますが、郊外の物件が中心になると思われます。8000万円以上の予算だとだいぶ選択肢が広がりますが、物件の維持も勘案すると、リーズナブルな6000万円くらいの物件で十分と考えています。
購入を考えている場所としては、月並みですが、中古も含めた世田谷区の戸建か、港区山手線内の中古マンションでしょうか。
今はオリンピック前のバブル景気になってしまったので、6000万円予算で都心のマンションは相当厳しいと思われますが、オリンピック後、最終的には、南麻布1の低地や白金高輪の中古60㎡2LDKで6000万円あたりが相場の底だと思っています。
世田谷の戸建は、土地30坪以上の整形地で6000万円以下の物件もめずらしくありませんが、予算6000万円で、立地のいい30坪以上の整形地となると難しい選択肢だと思っています。
それが言いたかったのね♡
通りすがり様
マンションマニアです！
一概には言えませんが現金購入であれば様子見でもよろしいのではないでしょうか。ましてや今が社宅であれば万が一数年後にマンション価格が下がっていなかったとしてもそれまでの賃料は抑えられておりリスクも少ないです。
今は低金利がウリの市況ですから今時点でそこそこな家賃を支払っている方であれば購入をされたほうが良いパターンが多いですが現金購入でかつ今の住まいに不満がなければいつでも良いと思います。
引き続きよろしくお願いいたします。
兵庫で、5000万以内ぐらいで現金でマンション購入予定です。新築か、築１０年未満の中古か迷っています。どちらがいいですか。海ソバ希望なんですが、南海トラフが懸念です。
タワーは好きではないよ様
マンションマニアです！コメントいただきありがとうございます！
中古より優れた新築であれば新築、中古の方が新築よりも優れていれば中古がよろしいかと思いますが実需であれば好きな方を選択される方が多いですよ。
地盤がご不安であれば現金持ちの強みを生かして好きなエリアで賃貸して地盤の良いエリアで投資用にマンションを買うのもありかと思います。
引き続きよろしくお願いいたします。
マンションマニア様
最近このブログを知りました。
ユキンコです。
私は、ずっと賃貸で、最近購入を検討するようになりました。
色々と見学に行ったり、情報を収集しているうちにマニア気質が刺激され趣味のようになってきております。
ここ最近、丸ノ内線の支線である中野坂上から方南町にかけてマンションが多数出来ております。それについて質問がいくつかございます。
①ざっくりと、この付近のマンションはどうなのでしょうか。
②神田川沿いのハザードマップにかかっている物件は、環七の治水工事が終わったといえど、やはり辞めておいた方が良いのでしょうか。
③この付近は、新宿の眺望を売りにしている物件が多いのですが、向きとしては東となります。東向きは将来的に不利ですか。
④中野通りの西側の物件は、道路挟んで目の前に同等のマンションが建つ可能性がありますが、やはりそれも将来的に不利でしょうか。
もしお答えいただけたらお願いいたします。
過去の記事も遡って見させていただきます。
これからも楽しみにしてます。
ユキンコ様
マンションマニアです！コメントいただきありがとうございます！
購入相談かと思われますのでお手数おかけいたしますが対面相談もしくはメール相談にてご連絡お願いいたします。
https://manmani.net/?p=19336
引き続きよろしくお願いいたします。