第5回座談会「私のお気に入りマンション」前編
前回に引き続き、DJあかいさんとモモレジさんを加え「私のお気に入りマンション」をテーマにお届けします。
立地・眺望・間取り・工法など多角的な視点からその魅力について語っていただきます！
目次
この座談会 に参加したメンバーは？
のらえもんさん
マンションアナリスト、ブロガー、インフルエンサー。マンション購入ということに真正面から真剣に考えたブログを足掛け10年も運営しました。忙しくなりすぎて更新が滞りがちですが、スムログも引き続きがんばります、よろしくお願いします！
運営ブログ
⇒のらえもんブログ
マンションマニアさん
マンションブロガーのマンションマニアです！モデルルーム訪問件数は2000件超でマンション購入経験は11件になりました。エンドユーザー様に近い存在であることをモットーに皆様のお役に立つ記事を更新していきたいと思います！
運営ブログ⇒マンションマニアの住まいカウンター
スムログ出張所⇒おすすめ新築マンション／価格調査
DJあかいさん
マンションコミュニティの皆々様方、ごきげんよう。不動産業界に身を置くDJあかいと申します。 この度、スムログという多くの人の目に触れる晴れの舞台をいただきましたので、普段のブログと一味違った学びのある記事を発信していきたいと思います。
運営ブログ
DJあかいのマンション総研
モモレジさん
「マンションの間取りや価格を言いたい放題！」管理人。利害関係のない第三者的な視点を徹底し、間取りや価格等について毎日記事を更新。これまでに扱った部屋数は6,300室を超える。
不動産業界の人間ではないものの、自己居住用及び投資用としてのマンション購入件数は10室を超えるプチ投資家という顔を持ち、猫とマンションをこよなく愛する。
メインブログはこちら
⇒「マンションの間取りや価格を言いたい放題！」
はるぶーさん
マンションのモデルルームがあるとたとえ外国でもふらふら入ってしまったり、管理組合の理事会には思わず立候補する人って多いですよね。多いはず！！ それなのにあんまり管理組合の苦労とかのブログって見ないので立ち上げてみました。世の中に多い管理士系ブログとは一味違う、理事会側から見たマンションの運営を中心テーマに書いていこうと思ってます。
座談会
さて今回は、皆さんのお気入りマンションを紹介していただきます。題して「私のお気に入りマンション」。まずはあかいさんから始めていただきましょう。
今日は3つ持ってきました。まずはこちらから。「ルネッサンスタワー上野池之端」です。
おお。これはいきなり素晴らしい。
上野池之端、東側ほしかったんだよ。
お気に入りマンションということで、まず見ていただきたいのは「ルネッサンスタワー上野池之端」です。上野池之端っていうのは、「上野公園・不忍池が見下ろせる」という、まあローカルな立地ではあるんですけど、板橋の加賀みたいな感じで「その近辺の人には凄く響く」っていう土地なんです。で、このマンションは凄く眺望が良い。上野池之端には、現在3つのタワーが建ってます。住友のシティタワーと三井のパークタワーとこのルネッサンスタワーなんですが、その中であえてナンバーワンを挙げるとすると、間違いなくこのルネッサンスタワーになるんです。一番高いっていう点と、眺望見た時に邪魔なものが少ないという点がその理由です。
上から見てもいいし、下でも結構いい。向こう側に高いもんがない。
スカイツリーができて、さらに価値が…。
スカイツリーもバンっと見えるという。まあ、建った頃はスカイツリー無かったんですけどね。
個人的には東側に向かった部屋じゃないとダメかなあ。
東側が目玉なんですよ。西側はまあいいんです(笑)。
上野公園がずっと緑になってて、高い木が無いから良いねえ。
ガン抜けしちゃってるんです。
凄く良いですよね。
パークタワー上野池之端が出来る頃までは、上野動物園行くとこれがドーン!でした。
上野動物園の臭いが気にならないか?
ここは臭わないですよ。それ言われるのは大京のマンションでしょ。
根津の。
ザ・ライオンズ上野かな。
上野の森でしたっけ?
ルネッサンスタワー上野池之端の後は値段もずっと上がっちゃったし。売った時にはリーズナブルな価格だったから、買った人はなかなか得したのではないかと思います。
そうですね。得してるというか慧眼というか。
このマンション、ネットで調べたら32階、24階、9階って空いてるんですよ。いい具合に眺望の違いもそれぞれ出てるんです。
これはっきり言ってどれ買ってもいいと思いますよ。
これ、買いに行くとすぐに売れちゃうんだよ。確か17階あたりの東が出た時に検討はしたんだけど、「即金で買う」とか言う医者が現れて、それで負けたの。だから実はこのマンションは買いに出たことがあるんです。私はローンなんで、キャッシュには勝てない(泣)。
32階空いてますよ。
32階はたぶん広すぎでしょ。
広すぎ。億とかいっちゃったら無理だもん。
でもこのマンション凄い場所に建ってますよね。これかーみたいな。
でも、本当に住むこと考えると、実はうーんってとこじゃないですか。赤札堂まで行かないと買い物できない。
赤札堂って高いんですよね。
うん。あの近くに適当なスーパーは無いです。
赤札堂高いの?
高いですね。吉池行こうとするとちょっと遠いですし。
上野駅方面にここから行くんだと、ちょっと微妙な所を通っていかないとなあ…。
上野駅エリアとはまたちょっと違うっていう場所ですね。
うん、ちょっと違う。
根津ですもんね、これ。
根津ですね。
景色はたしかに最高だけど、景色だけじゃ生きていけないもんね。
今度はあそこですね。ブリリアが造る。
東天紅ですね。
東天紅です。
新しく出来るブリリアが一番を塗り替えるのか、あるいはそうじゃないのかっていうところは今後の焦点だと思います。
なんかこの辺が凄く良いっていうのも、ちょっとかなり不動産おたく的な視点で、普通の人知らないよね、これ。
まあマニアックですよね。
都心でどわーっと緑があるとこってなかなか無いから。
そうですね。大公園が近くにあっ て、しかもタワー建てられる所ってそんなにないですよ。そういう意味ではホントに希少です。
暮らしていくにはちょっとっていうのは分かったんですが、見れば見るほどこの景色は確かに強烈ですよね。一番上の32階とかホント凄いなって思った。
全部を手に入れたっていう感じですね。
上野好きにはたまんないよね。
次はこちら、「本郷パークハウス ザ・プレミアフォート」です。実は本郷って基本的には狭小な敷地のとこしか出ないんです。プラウド村とか言われてて、プラウドがぽこぽこ建ってんですけど、大体15階建ての60戸から70戸ぐらいの本当に小さいのばっかり。でもここは本当に広いんです。しかもエントランスの車寄せとか、教会みたいなステンドグラスが入ってて、結構目立つんです。ただ、このマンションは、一番高い時期に出たんで、買った人が得したってわけじゃ無いんですけど…。あとプレミアフォートは、壁式よりも優れた独自方式を採用しています。
前回のプチバブルでは、値段は確かに高かったけど、こういった良い工法が結構使われてたりとかっていう感じが有りますね。最近のはそういうことが無くて、ただ単に高いだけの物件が多いのが気になってたりします。やっぱり建築コスト主導の価格高騰だからかな。
これ元々どっかの社宅の低層のやつじゃなかった?
JRの社宅ですね。
ここの社宅が立ってた土地って、東西に長くて南北に短くて、そして広いというマンションにとっては理想的な立地だったんですよ。
「間取り」の時に言ってたやつですね(笑)。
文京区って土地の標高でずいぶん価値が…。ここ高台だよね?
高台ですね。
かつ東西に長くて南北に短い。これは凄いマンションが建つなとかって当時言ってました。ちっちゃな会社じゃとても落とせない場所なんで、当然、三菱が落としたんですね。
そうですね。
間取りもいいんですよね。
間取りもいいですね。
外観見ただけで窓の大きさが分かる。TWFS（厚肉床壁構造）のおかげです。
そうですね。本当に箱みたくどーんってなってる。
全部窓って感じですよね。
これ、この高さなのに壁式なんですよ。高層の壁式を免震と併せた最新の発明工法。そこそこ地盤のいいとこでないと使えないかな。
特殊ですよね。
きっと中から見ると全部窓なんですよね。
そうですね。この南側っていうのはもう本当に凄くいいです。
実はこれも検討した。82平米ぐらいの3LDKでセンターインの間取りなんだけど、凄くいい。中住戸でこれほどいい間取りは無いです。都心ってどうしても狭めになるから、間取りがカクカクしたりして美しくないとこが多いんだけど、ここは壁式だってこともあって、私の嫌いな「部屋の端のへこみ」が全く無いんです。ここの間取りは私の80平米部門でベスト1です。
僕は本郷でナンバーワンマンション挙げるとしたら、ここですね。
間違いないですよね。楠郷臺もいいけどね。
本郷って他に挙げるとしたらプラウドタワー本郷東大前しかないんですけど、あれは「タワーがあまり建たない本郷に建ってるタワーだから崇められてる」だけの話で、実際ものすごい反対運動あったんですけど、あの物件自体はペンシルのタワーだから、特に見所が有るっていうわけじゃないですね。
19階建てなんでタワーかというとちょっと微妙。
まあ微妙かな。
この物件の構造面が本当に素晴らしいからこそ、その後に分譲されたプラウド本郷弓町とかディアナコート本郷弓町に影響を与えているはず。プラウド本郷弓町はメガストラクチャーの12階建、ディアナコート本郷弓町も階高をすごく確保してる。マンションって狭いエリア内で物件を比較検討する人が大半なので、近隣物件のパフォーマンスはどうしてもデベにとってないがしろに出来ない大きな指標となります。なので、逆に言えば、先行物件のレベルが低いと、後発の物件も右にならえ的にイマイチということが往々にしてある。立地・価格的には内廊下物件が多くてもおかしくないエリアなのに先行物件が外廊下だったことが影響して外廊下物件が主流になってしまったりとかね。
溝の口でも、そんな話出てましたね。
そうなんです。そういう所が非常に興味深いなと思ってます。
文京区って微妙な土地で、「都心のマンションをギリギリ買える人が一生懸命研究して努力して買うところ」なんです。だから、文京区に住んでるマンションおたくはべらぼうに多いんです。
イメージはいいですよね。
何億円も有ったら、多分もっと別のとこ買うんですよ。番町とかね。
ギリギリの何千万。7000、8000とか。
7000、8000でギリギリ70平米が買えたのが本郷なんです。パークコートの真砂町なんかも坪300ぐらいのなかなか良いマンションでした。80平米ぐらいだったかな。今にして思えば、パークコートのグレードですごく安かったなと思うんだけど。
そうですね。文京区の中でも本郷っていうのは、引退した方が住んでるような本駒込みたいな所と違って、「文京区の格調高さも有りつつパワフルな面というか、ある程度エネルギッシュな面も有る」っていう土地です。あまりエネルギッシュになりすぎると湯島の方に行っちゃうんでアレなんですけど(笑)。
でも、マンション評論で有名な某氏も文京区ですから。
文京区はタワーとか建てられるとこ少ないですし、独特なマンションが多いエリアかもしれないですね。
文京区って微妙に良さ気なイメージが有るけど、本当はけっこう不便だったりして…。
JRの駅に出にくいですね。本郷、春日は地下鉄ユーザーだと複数路線通ってて便利なんですけどね。あと最後、ちょっとエリア集中してて申しわけないんですけど、同じ文京区の「パークハウス楠郷臺(なんごうだい)」です。これは何がポイントかっていうと樹齢600年のこのクスノキですね。
リンク元：http://www.bestexnet.co.jp/rent/bukken_5124.html
リンク元：http://www.bestexnet.co.jp/rent/bukken_5124.html凄いよね。いくと分かるけど巨木。
めちゃめちゃでかい。
想像を超えてますよ。
このクスノキをちゃんと生かした造りにしようっていうことで、部屋だけじゃなくてもうバルコニーまでめり込んでます。人気高かったですよ。非常に特殊な免震工法使ったんですよね。ここは構造的にも相当凝ってます。
私は2部屋ぐらい内覧してますよ。いいマンションでしたよ。
このクスノキがちょうどめり込むぐらいの住戸は青田買いしにくいな。(笑)。
実際はどうなんのかなーみたいな感じですね(笑)。
このクスノキを切っちゃうと価値ないよね。
もう本当にそうです。クスノキあってのマンションですね。
これだけ大きいとやっぱ根っことかもかなり広がってるわけで、将来的にちょっと心配。いずれマンションが邪魔になったりするかも。
木を切るぐらいならマンションを壊すっていう感じ?
確かにそうなったらどうするんだろうなっていうところは有りますよね。ただ、「他にない」という意味では、凄くいいマンションだと思うんです。私からは以上です。
では次は自分が行きます。僕の場合はナンバーワンマンションというより、自分の探してるところが三田線、埼京線、京浜東北線だったりで、はるぶーさんから言わせるとどうしようもない間取りのマンションしか無い…。
はるぶーさんそんなことを…。
私が悪人に見えるからやめてください。
そんな中で、どんなマンションが良いのかという話です。例えば埼京線の北赤羽駅で検討していたとします。だったら、その北赤羽で一番いいマンションを買えばいいわけです。どうあっても北赤羽の人口が0になるってことは無いんで。そう考えると、北赤羽だとクリオレジダンス北赤羽という明和地所のマンション、浮間舟渡だとアイ・タワー、戸田公園は駅前にプラウド戸田公園マークスが有って、戸田駅だとファインレジデンス戸田ステーションスイート、北戸田では北戸田ファーストゲートタワー、武蔵浦和だと駅前のプラウドタワー武蔵浦和マークス。全部既にナンバーワンマンションが出来ちゃってるんです。ところが南与野っていうとこまで行くと、まだナンバーワンマンションが無くて。そこに今建ててるのが住友不動産の「サザンシティ南与野駅前」っていうマンション。駅前のロータリーに面している駅前マンションです。南与野の相場っていうのは70平米で3千万円ちょっとの世界なんですけど、そこは70平米で5千万。はっきりいってびっくり価格なんですけど、駅前のロータリーに面してるんで、それ以上のものが建たないんです。建ってしまえばナンバーワンマンション確定。
リンク元：https://www.sutekicookan.com/サザンシティ南与野駅前
リンク元：https://www.sutekicookan.com/サザンシティ南与野駅前でも高いの?
10年、20年後でも南与野ではずっとナンバーワンだから下がることは無いだろうって点がオススメです。あんまりブログではオススメしてないんですけど。
自分が買いたいから?
「サザンシティ南与野」って書かないで欲しいですね。
いやー、もうばんばん出ちゃてますけどね(笑)。
これはまずいな(笑)。
この座談会の記事が出るまでに第1期が始まればいいんじゃないですか。(笑)ナンバーワンという意味でプラウドタワー立川みたいなもんですね。
そうです。
だから、坪単価が周囲より100万高くても、立川ナンバーワンが欲しいというお金持ちがなんとか300人見つかればそれで良いという。
後半何気にちょっと伸び悩みましたよね。
でもちゃんと売り切ったじゃん。
いや、プラウドタワー立川にはびっくりしましたね、本当に。
あそこで平米100万超えは驚きますよ。
「地域ナンバー2は買っちゃダメ」って話でもあるのかな?
自分がブログで紹介している沿線のなかだと、ナンバーワンが出てない駅はもうその辺しかありません。京浜東北線ってのは成熟した街なんで、もうナンバーワンマンションがそれぞれの駅に存在しているんです。今いいマンションが建っても、10年、20年後に中古で考えた時にやっぱ勝てない。だから、今のところで考えると、南与野がようやく始まったんでオススメなんです。「サザンシティ南与野」って、ちょっとスマホで検索していただきたいんですけど。
「すみふ 南与野」で検索と…。
出ますね。ただ、価格は出ない。
さらっと嫌味を(笑)。
モデル行くと教えてもらえて70平米で5千万円ぐらいです。それをホームページで出したらお客さんたぶん来ないでしょう。
でも間違い無い物件なんですよね。
確かにナンバー2のマンションって、後からいいのが出てナンバー3とか4になっちゃうことが割と多いんですよ。ナンバーワンのマンションには、得難い立地とか駅直結とか「これ以上は無い」っていう強みがあるから、なかなかナンバーワンから転げ落ちるっていうことが無い。
無いですけど、ただ相応以上と思うぐらい価格の高いとこが多いですね。
しくじったってあんまり聞いたことないですね。
蒲田ってもう全部売れたんですか。
あれは売れました、私の結論としては「その駅のナンバーワンマンションを買いましょう!」です。
うん。分かりやすいですね。
ただ、私の地域のマンションは、はるぶーさんに言わせると「どうしようもないマンション」ばかりで…。
またそういう(笑)。私は資産価値とか値段上がる下がるじゃなくて、ちょっと違った変なこだわりで見てるからあんまり参考にしないほうがいいよ。
マニアさんの場合って結局、買い替えをするから、その前提で選ばれてるっていうところありますよね。
永住を目的にするんであれば、選ぶマンションも結果変わってくると思うんですけどね。
要するに、ナンバーワンマンションは、いま現に付いてる価格に対して「将来的にこれを脅かす存在は出てこないだろう」、「だから売却するときにはそこそこいい値段で売れるだろう」っていうところで選ばれてるってことですね。
埼玉地方の新築マンションだと、買った瞬間に1割、2割下がるのって当たり前で、本当に怖い場所なんです。100%ローンで買っちゃったら、買った瞬間にもう残債割れが当たり前の世界なんです。そこが都心部と違ってて本当に難しいです。
僕が不思議だったのが、買い替え前提としてるのに、なぜそのエリアなのかなって…。
地元だからです。埼玉方面のほうが好きな街なのかなと。あと、「埼玉にいる女の子が好き」っていうのがあって(笑)。
なるほど、深い(笑)。
正直リセールだけで考えたら、都心で買ったほうが絶対いいと百も承知なんですけどね。私からは以上です。
次回の座談会 は・・・
記事に出てきた物件の掲示板
