第6回座談会「マンションの市況について」前編
今回のテーマは「マンションの市況について」です。都心マンション価格が急騰した2015年。そして中国ショックからの株価暴落。そんな環境激変の中、これからのマンション市況について語っていただきました。（2015年9月2日収録）
目次
この座談会 に参加したメンバーは？
のらえもんさん
マンションアナリスト、ブロガー、インフルエンサー。マンション購入ということに真正面から真剣に考えたブログを足掛け10年も運営しました。忙しくなりすぎて更新が滞りがちですが、スムログも引き続きがんばります、よろしくお願いします！
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マンションマニアさん
マンションブロガーのマンションマニアです！モデルルーム訪問件数は2000件超でマンション購入経験は11件になりました。エンドユーザー様に近い存在であることをモットーに皆様のお役に立つ記事を更新していきたいと思います！
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DJあかいさん
マンションコミュニティの皆々様方、ごきげんよう。不動産業界に身を置くDJあかいと申します。 この度、スムログという多くの人の目に触れる晴れの舞台をいただきましたので、普段のブログと一味違った学びのある記事を発信していきたいと思います。
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DJあかいのマンション総研
モモレジさん
「マンションの間取りや価格を言いたい放題！」管理人。利害関係のない第三者的な視点を徹底し、間取りや価格等について毎日記事を更新。これまでに扱った部屋数は6,300室を超える。
不動産業界の人間ではないものの、自己居住用及び投資用としてのマンション購入件数は10室を超えるプチ投資家という顔を持ち、猫とマンションをこよなく愛する。
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はるぶーさん
マンションのモデルルームがあるとたとえ外国でもふらふら入ってしまったり、管理組合の理事会には思わず立候補する人って多いですよね。多いはず！！ それなのにあんまり管理組合の苦労とかのブログって見ないので立ち上げてみました。世の中に多い管理士系ブログとは一味違う、理事会側から見たマンションの運営を中心テーマに書いていこうと思ってます。
座談会
自己紹介と近況報告
読者の皆さんこんにちは。のらえもんです。
実は最近あまりモデルルームを訪問できていません。あまりにも市況が高くなりすぎたんで「ちょっと足が出向かないな」っていう感じになってしまっています。そんなわけでややエアマンションブロガーになりつつあって、ちょっと危機感を感じています。湾岸マンションブログ存続の危機かも知れません(笑)。
でも、こうやってまたブロガーの皆さん、読者の皆さんと再会出来たので、刺激をいただいて「次回作にご期待ください！」という感じに戻したいと感じています。
でははるぶーさん、自己紹介をお願いします。
実は最近あまりモデルルームを訪問できていません。あまりにも市況が高くなりすぎたんで「ちょっと足が出向かないな」っていう感じになってしまっています。そんなわけでややエアマンションブロガーになりつつあって、ちょっと危機感を感じています。湾岸マンションブログ存続の危機かも知れません(笑)。
でも、こうやってまたブロガーの皆さん、読者の皆さんと再会出来たので、刺激をいただいて「次回作にご期待ください！」という感じに戻したいと感じています。
でははるぶーさん、自己紹介をお願いします。
はるぶーです。私も最近全然見に行ってません。ネットで坪単価情報とかが手に入ってしまうので気勢を削がれることが多くて。
都心近くの良いとこになるともう坪400とかで「天文学的な数字」っていう感じです。今はそんなのばかりですしね。昔は文京区とか好きだったんでよく見に行ってたんですよ。平米100万ぐらいでもなんとか有ったんだけれども、今は坪400から上になっちゃってますし。
私、マンションとかいっぱい見ちゃったんで目は肥えてきてるんですけど、湾岸でも平米100万ぐらいは平気で行っちゃってる状況だと「いいな…」って思える物件が買えないというか、それに見合うだけの収入がないというか…。まあなかなか寒い状態です。
都心近くの良いとこになるともう坪400とかで「天文学的な数字」っていう感じです。今はそんなのばかりですしね。昔は文京区とか好きだったんでよく見に行ってたんですよ。平米100万ぐらいでもなんとか有ったんだけれども、今は坪400から上になっちゃってますし。
私、マンションとかいっぱい見ちゃったんで目は肥えてきてるんですけど、湾岸でも平米100万ぐらいは平気で行っちゃってる状況だと「いいな…」って思える物件が買えないというか、それに見合うだけの収入がないというか…。まあなかなか寒い状態です。
そのお隣、マンションマニアさん。近況をお願いします。
引き続きモデルルーム訪問はしているんですけど、最近はちょっと中古にシフトしています。ただ、ここ最近3件連続で1番手が取れず悩んでます。そんな感じです。
先にローン通しときゃいいんだよ。
ローンは通してますよ！
通してもダメ？
ダメです。見学OKになる日に仕事で…。
それはダメよ(笑)。ダメダメ！
まあ、中古のことはおいおい語っていただきましょう。次は、モモレジさんお願いします。
相変わらずモデルルームにはコンスタントに行ってますが、私も以前よりも中古を見ることが多くなってきました。もともとは新築重視で見てたんですけど、新築は高くなりすぎてるし供給自体も減ってきているので「単純に検討できる対象を増やす」という意味で中古も見てる感じですね。新築は抽選に落ちることも少なくないですし。
目黒とか。
目黒には参戦したの？
えっ？？？まあ人生色々ありますよね…。以上です。
では最後にあかいさんお願いします。
どうも、あかいです。最近見たモデルルームは目黒ですかね。ここのところ都心物件購入者にいろんなプレーヤーが参入してきてるんで「都心の過熱ぶりは大変だな」と感じています。さらに工事費や人件費の高騰もあって「この値段までしか出せない」とか「今買わなきゃいけない」っていう人たちがどんどん外へ外へ押し出されてる格好になってるのかな。
昔だったら例えば山手線のちょっと外とか、私鉄沿線の新宿から10～15分の駅とかを買えた人たちが、今だと30～45分とかまでしか買えなくなっていてちょっと大変だなっていう感じはします。今回のテーマは「市況」ということなので、その辺り含めていろいろ話が聞ければと思ってます。
昔だったら例えば山手線のちょっと外とか、私鉄沿線の新宿から10～15分の駅とかを買えた人たちが、今だと30～45分とかまでしか買えなくなっていてちょっと大変だなっていう感じはします。今回のテーマは「市況」ということなので、その辺り含めていろいろ話が聞ければと思ってます。
ありがとうございます。では、一同自己紹介と近況報告が終わったところでそろそろ乾杯しませんか？
【一同】カンパーイ！！
さて、乾杯直後の話題じゃないかもしれませんが（笑）中国経済の先行きや日経平均が今後どうなるか分かりません。ちなみにこの座談会は9月第1週に収録しておりますので、まだ日経平均が「19,000円こんにちは」くらいなところです。
昨日、730円落ちました。今日は17,000円台入ってから戻って終値が18,100円ぐらいだったかな。
「マンションの売れ行きは株価との連動性が強い」っていうことはみんな知っているから、座談会の時期を発言したりして、この後株価が急落した場合への保険をかけてますね(笑)。
その通りです。だってこれ載るの、最速で1ヶ月後くらいでしょう？もしかして状況が全く変わっちゃうかもしれない。まして今回のテーマは「市況」ですし。
いや、だってそうですよ。掲載タイミング次第では「こいつら何言ってるんだ？」って話になっちゃう可能性も有るから「今が何時なのか」を示しておくのは重要ですよね。
今年一番の注目物件はやっぱり…
ただ、今のライブ感？といいますかそのタイミングの中で「市況についてみんなで話せたらな」と思っているわけです。
「暴落した現時点からさらに落ちるのか戻るのかちょっとわかんないぞ」っていう時期でのお話ということですね。
そうです。「ちょっと背中がチリチリしてるな」といった状況で皆が話しているわけです。では本題に戻ります。「最近行った」とか「注目した」っていうマンションですが、皆さんどこか行かれましたか。
いやあ、まずはブリリアタワーズ目黒を語らずにはいられないです。みんなたぶん行ってるんじゃないですか。
リンク元:https://www.sutekicookan.com/Brillia（ブリリア）Towers_目黒
リンク元:https://www.sutekicookan.com/Brillia（ブリリア）Towers_目黒まあ、まずは目黒だよね。
目黒ですよね。
あれほどネタになるマンションってなかなかないですね。とりあえず営業さん忙しすぎて疲れてる(笑)。
結局、坪単価は610ぐらい？
正式にはそれなんですかね？
正式価格の平均値は結局出すの面倒くさくてやってないですけど。ブログに書いたっけな。
ノースは500後半？サウスが高かったですね。
ダイヤモンド増刊には多分、第1期1次の正式価格が出ていたと思う。ああ坪単価610ってありますね。今もう残り20戸くらいです。ブリリア、知らない間にポンポン売ってますよね。
1期1次の翌週すぐに1期2次やってましたから。もの凄いスピードでしたね。
あんな坪単価高いのに猛スピードで売れてることにビックリする…。
気づいたらもう9割ぐらい売れてて…。
倍率を見ると、最高倍率43倍に対して平均倍率は3倍台前半だったと思うので、かなりばらつきは出ていました。
じゃあ、全体としてはそんなめちゃめちゃ高倍率というわけでもないわけだ。
部屋によって坪単価も全然違うんで、一括りに語るのは難しい物件ですよね。
高い部屋はそもそもキャッシュだからスピード感があるでしょう。ローンとかの部屋は別ですけど。
ほとんどが高い部屋なんですけどね(笑)
庶民の代表マンマニさん、どうですか。
ブリリア目黒はもちろん見に行きました。モデルルームの場所が駅から離れたあの場所だということから察すると「富裕層は電車で来ない」ってことかな。
でもモデルルームの駐車場スペースは結構少ないですよ。
あれ駅からバス出してますよね。行人坂(ぎょうにんざか)がかなりきついんで。
きついですよね。目黒駅から行ったんですけど、結構な坂なんです。
なぜあの坪単価でも売れた？お得な部屋はあった？
おじいちゃん、おばあちゃんがバスに皆こぞって乗ってますよね。
ブリリアがどれぐらいの値段で来るかなっていう話は前回もちょっと出たんですが、結局均坪単価600万前後ぐらいで、大方が予想してるより高めでした。ただ、参考価格が出た当初は「高いな」って思ったけれども、売り出した時期ぐらいになってくると「もうちょっと上行けたんじゃね？」って感覚でしたね。
ブリリアがどれぐらいの値段で来るかなっていう話は前回もちょっと出たんですが、結局均坪単価600万前後ぐらいで、大方が予想してるより高めでした。ただ、参考価格が出た当初は「高いな」って思ったけれども、売り出した時期ぐらいになってくると「もうちょっと上行けたんじゃね？」って感覚でしたね。
まあ、もうちょっと行けたんでしょうね。というか、初めの予定価格の時点でいわゆるミスプライスしたところがあったんです。でも出してしまった以上、下げるわけにいかないって事情もあり…。結果ノースの中層階がもの凄く安くなり、その分倍率が特に高くなったんです。ノースの中層階って坪単価440～500万ぐらいのものが少なくなくて倍率10～30倍台がかなり。少なくともその辺りは坪単価があと50万円高くても行けたでしょうね。「平均が600超えてるのに、なんで400台が中層階にあるの？」って。正面方向は視界が抜けてるんですよね。それが400台っていうのはどう考えてもおかしい。
つまり見合いネックをあんまり考慮せず全体的にならして似たような最初の値段を付けたんだけど、最後になって見合いをガーンと下げるみたいな形になったと。それはちょっと戦略ミスでしょうね。
まあ、そうでしょうね。
僕、最初は550ぐらいかなと思ってました。ある程度確かな筋から聞いた数字も同じくらいだったんですよ。でも蓋を開けたら「かなり乗せたな」という数字でした。近年では珍しいほど乗せた印象でしたね。
最初の設定価格から1割上がったのは「いくら高くても買います」って人が結構いたせいでしょうね。あの値段で複数戸買った人が2割いたとか発表されてましたし。
面積の広い3LDKの単価が高めなので平均は上がりやすいですよね。
31階以上とかの上層階が高いから平均が上がっちゃった。
それは何なんですか。「唯一無二の立地でシンボル性があるからその値段になった」のかそれとも「もっと外部的な需要がいっぱいあって高くなった」のか、どっちなんでしょう。
両方あるんじゃないですかね。
もちろん両方あるんでしょうね。ただ思ったよりか、海外の方は少ない印象です。
聞いた話なんでどこまで本当なのか分かんないですけど、申し込みや見学を代行している会社があるんで、中国人自体はそんな来てないけど買ってる人は結構いるみたいです。
ただ中国人の目から見て「目黒っていうアドレスがどこまで響くのか」っていうのがちょっとわかんないところがありますよね。例えば、赤坂、六本木とかだったら向こうでもたぶん通じるじゃないですか。でも目黒とか花房山って言われてどうなのか？花房山なんかたぶん絶対分かんないと思うんですけど(笑)。
ただ中国人の目から見て「目黒っていうアドレスがどこまで響くのか」っていうのがちょっとわかんないところがありますよね。例えば、赤坂、六本木とかだったら向こうでもたぶん通じるじゃないですか。でも目黒とか花房山って言われてどうなのか？花房山なんかたぶん絶対分かんないと思うんですけど(笑)。
品川区っていうところでもそういった方々には分かりづらいところがあるのかも知れないですね。
海外で通じるのは港区、新宿区、渋谷区みたいな感じでしょ。
その割には「ザ・パークハウス西新宿タワー60がブリリア目黒と同じくらいの凄い勢いで売れてるか？」っていうと、そうでもない。
あそこは駅からちょっと遠かったから。
1Lとかの小さめのお部屋は売れ行きが良かったですけどね。そういう意味では目黒も1Lをもっと増やしたら倍率もばらけたのかもしれないけど。
1LDKが結果的に安くなってましたからね。逆にスタジオが高くなってた。
もう意味の分からない値付けでした。
あれは完全に値付け担当のミスというか…。
いや、そうなんですよね。
たぶん、担当がグロス価格を重視しすぎたんでしょうね。
それもありますね。
平均坪単価自体はコストアプローチ及び周辺の事例からそう悩むことなく決められるのですが、個々の部屋の価格のふり方というのは簡単ではないんです。
個々の部屋の価格にどういった傾斜を付けるとかって、全戸南向きのマンションだったら簡単ですけど、タワーって階数とか向き、さらには眺望など様々なんで、そのような状況を加味しつつ矛盾がないように価格を付けるということはプロでも難しいところがあります。
僕は特にタワーに拘りがあるわけじゃないんですけど「ミスプライスを狙える」って意味でタワーが一番ターゲットになりやすいです。大概どこかしら間違っているんで。
個々の部屋の価格にどういった傾斜を付けるとかって、全戸南向きのマンションだったら簡単ですけど、タワーって階数とか向き、さらには眺望など様々なんで、そのような状況を加味しつつ矛盾がないように価格を付けるということはプロでも難しいところがあります。
僕は特にタワーに拘りがあるわけじゃないんですけど「ミスプライスを狙える」って意味でタワーが一番ターゲットになりやすいです。大概どこかしら間違っているんで。
ギャップを狙うっていうことですね。
そうですね。
なるほどなー。
僕もその意見に賛成です。だいたいマニアはいろいろ見てるし、地域の値段も分かってる。販売側は戦略的にある程度凹凸を付けないといけないんで、大規模であればあるほど凹凸がある。さらに、タワーって東西南北全部の方向に住戸があるし、複雑なマンションだとワンルームから4LDKまで混在するから、だいたいどこかに穴があったり、不自然に高い所があったりします。ピンポイントに選ぶ自信があれば、結構いけてる値段の所を買えたりもします。
目黒のノース中層だと、部屋によっては10%程度ミスプライスしてると言っても過言ではないと思います。そこまでのものって正直なかなかないですけど、5%程度のものなら頻繁にあります。要するに5000万円程度の物件で、200～300万円程度の割安感が感じられる部屋ってことになるのですが、5%相当の余裕があればリセール時も相当有利に働くわけです。
でもその分倍率もしっかり上がってるっていうことは「みんなちゃんと見極めてる」ってことなんでしょうね。
そうですね。目黒のノース中層の1Lから2Lは明らかに他の部分と比べて安かったんで倍率上がっちゃいましたね。最近はそもそも全体相場が高いからちょっと割安感のあるものが出てくるとそこに殺到してしまいます。ちなみに、適正価格をどう見るかにもよるんです。「利回りで見るかリセールバリューで見るか」。
一般的にタワーで条件が悪い低層階とかって条件がいい部屋に比べると絶対的な需要は少ないのでリセール的には難しい部分もあるんですが、低層階が最も下落率が低いというデータも発表されていますし、利回りで考えた場合にはそれこそ圧倒的に低層階有利なんですよね。もちろん低層と高層の価格差いかんにもよるのですが、一般的な価格設定の範疇では低層が有利でして、これは投資をやってる人からすると当たり前なんです。
「貸すのか、キャピタルゲインを狙うのか、はたまた両方狙うのか」によっても求められる部屋って違ってきたりもしますが、最近だとどちらにしろなかなかいいのがないからちょっとでもそういうのがあるとそこに殺到しちゃう。
一般的にタワーで条件が悪い低層階とかって条件がいい部屋に比べると絶対的な需要は少ないのでリセール的には難しい部分もあるんですが、低層階が最も下落率が低いというデータも発表されていますし、利回りで考えた場合にはそれこそ圧倒的に低層階有利なんですよね。もちろん低層と高層の価格差いかんにもよるのですが、一般的な価格設定の範疇では低層が有利でして、これは投資をやってる人からすると当たり前なんです。
「貸すのか、キャピタルゲインを狙うのか、はたまた両方狙うのか」によっても求められる部屋って違ってきたりもしますが、最近だとどちらにしろなかなかいいのがないからちょっとでもそういうのがあるとそこに殺到しちゃう。
なるほど。
ちょっと前までの湾岸タワーでは、1Lとか小さめの部屋であえて少し坪単価を落とすことで割安感を出して、結果もの凄い倍率だぞみたいな、客寄せパンダ的な部屋が有ったんだけど、今本当に無くなっちゃって。面積で割ったら小さい部屋のほうが高いんではないかとか。一人で住んでるマンマニさんには冬の時代になってますね。
そうですね。武蔵小杉の三井タワマン、1L住戸が北向きにあれば買ってましたし。
最近の1Lはほんと単価高いですからね。
だってファミリー用の2LDK/3LDKに比較して、坪単価は割り増ししてたりする。最近の武蔵小杉の三井なんかもそうでしたよね。
1Lにプラスしていって「あれ？」って思ったりしますね。
それはちょっと時代変わったなっていう気がする。
タワーでも1Lぐらいのものが貸しやすいんですけど、価格表を見ると2Lとか3Lのほうが単価が安くて、そっちの方がいい気もしてきちゃう。でもやっぱりグロスが高いなって…。最近そんなんばっかりですね。
今の市況、どこなら買える？
ちょっと目黒から外れましょうか。だいたい購入者像を考えると、坪300から上、それ以下だと坪250/220/180/150ぐらいのところで大きく切れ目があると思ってます。でもこの上げ市況だと購入層が分厚くないといけない坪220以下ぐらいのゾーンが、すっかすっかになってる気がします。
坪220以下だと都内って買える所がほんと少ない。
足立区は買えますよ。
舎人ライナーとかね。あとは勝島とか。
品川勝島くらいですか？
だって、木場も噂じゃ平米100万でしょ。もう無いですよね。坪200だったら足立区に来ていただくしかないね。
あと、江戸川も最近は結構きついですかね。
江戸川区の船堀とかもぎり超えてます。
駅距離のあるポジションならなんとかって感じかな。
小岩はたぶん坪200ぐらいじゃないですか。
そうですね。
平均坪200とかで、やっと世帯年収800万ぐらいの世界かな。
坪単価の4倍。
4倍ぐらいが目処かな。
坪200だったら、だいたい70平米で4000万ちょいですよね。4000万ちょいだったら、やっぱり…。
年収800万。
マンションの値段が下がってくると案外大きな年収倍率で買いにくるもので、グロス4000万平均のマンションだと、平均年収800万は行かないんでないかな？
600万とか500万ぐらいの人が頑張って買うみたいな感じなんですよ。
まあ、本当は5倍ぐらいがギリなところではありますけどね。
年収倍率5倍に収めたいんだけど、結局今の相場では5倍にはならないってことですね。
リンク元：http://www.retpc.jp/wp-content/uploads/toukei/201503_2kaihatsu.pdf
リンク元：http://www.retpc.jp/wp-content/uploads/toukei/201503_2kaihatsu.pdfならない、ならない。車とか全部あきらめても、本体のお値段が上がってるんでどうしても年収倍率6倍とかいっちゃう。湾岸のタワーとか本当に駐車場の設置率下がりましたよね。
それなりに両親からの贈与とかってあるんでしょうけどね。じゃないとやっぱり相場の説明がつかない。
親のすねかじらないと無理だよね。
坪単価200だと23区城北地区の板橋区でも低地じゃないと無理です。武蔵野台地は220から230。70㎡で5000万。4000万以内となると、武蔵野台地を降りたところ。
じゃあ、志村の坂下とかそういう。
そうです。坂下とか北赤羽とか。あとはさっきはるぶーさんおっしゃった足立の舎人ライナー。
低地か湿地か川沿いかみたいな。そういう何かしらネックがある場所になってくる。
そうですね。
マンションマニアさんに聞く、いまおススメの購入戦略
マンマニさんのブログにも「そのエリアで買いたいんですけど、どうですか？」みたいな質問いっぱい来てますよね。
そうです。1馬力年収800万超えの読者の相談はほとんどなくて、世帯年収で800あれば良くて、現実的には600前後が多いんです。年収の5倍だと3000万。
首都圏じゃ3000万で買えるマンションはなかなか見つからない。
600って平均年収より高いんですけどね。
世間一般の感覚に対して、買える人のハードルがかなり上がってきてるっていう感じですよね。
ただ「フラット35を組んで関東で新築マンションを買った人の平均年収」は、直近のデータでも800万近いわけですから、「日本人の平均年収が400万円台」というのから見ると、平均で2倍ほど高年収側にシフトしてるんですよ。
でもあれは世帯年収だから。
まあそうですね。ただ、借りる人個人の年収は下がってきている。旦那の年収が妻の2倍として、旦那700奥さん400合計1000万ちょっと超えてるなんてDINKSがこの掲示板とかの典型的な読者層ではないかなあ。
坪200とかで買いたい人にお勧めしてるのはいっそのこと郊外に出て郊外駅前です。直近だとここに載ってないですけど、ルネ新白岡っていうのが坪130。
新白岡。そこまで行くんだ。
でも駅前なんです。
新白岡ってどこ？
大宮の先です。JR宇都宮線。
宇都宮線でずっと行ったとこです。
売れ行き好調で竣工前に完売しました。
でも、それってもう戸建て買えるんじゃない？
戸建ては駅前には少ないんじゃないかな？
駅前でマンションというのが逆に希少性あるんだと思います。
そこのエリアでもマンション志向みたいな人にということ？
そうです。そこしかないんで、将来的にそこまで下がらんだろうっていうことで。
いま買える大規模新築物件の立地
今日は【週刊ダイヤモンド別冊2015年9月27日号 「住宅-新築マンション戸建 この秋“買い”の住宅」】を基礎資料として各自に配っています。18～19ページに「ランドマーク物件の坪単価追跡調査一覧」が載っていますが、この表をみると坪200ぐらいの大規模物件には、海老名と川崎市川崎区そして品川区勝島が実は横一線で並んでいますね。
「都内のめっちゃ不便というか何もない所に住む」か「都下や近県といった遠くに出る」かっていうことですね。
品川勝島はなんでこんな安いの？
何もない所だからですね。勝島って倉庫街か何かじゃなかった？
そうそう。現地見に行きましたが、ばりばりの倉庫街。
一番近い駅が大井競馬場。
僕良く知らないんですけど、この表では調布市の物件が魅力的に感じてしまいます。「グランドメゾン仙川」、「パークホームズ調布桜堤通り」とか。どちらも300戸以上あるマンションで数字だけ見ると、そこそこいいのかなと思うんですけど、これ、駅から遠くてバス便ですか？
どちらもバス便ですね。
グランドメゾン、結構遠かったですよね？
遠いですね。パークホームズ調布も調布駅最寄りではなく1つ前の駅。
グランドメゾンは駅距離あります。それに戸数が多いのでそこまで強気な設定は難しい。
この価格帯で駅近だとクリオレジダンス横浜新杉田とかが良さそう。
オーベルグランディオ吉祥寺IIとかもあるけど、これもバス便？
そうですね。
バス便です。
オーベルグランディオ吉祥寺Iは結構人気があったんですね。狭い部屋もありました。
やっぱり安かったですか。
はい。
東京都でも23区に近いイメージの所で安いところはやっぱりバス便ですね。三鷹のオーベルグランディオ吉祥寺IIもそうですよね。
アドレスは牟礼ですね。
首都圏って関西や名古屋などと比較して徒歩距離が長くなるのを極端に嫌う傾向があるんですよね。首都圏は徒歩距離1分離れるごとに坪単価が4万円安くなる。
歩いてる時間1分って往復2分x250日x25年で計算すると総計約200時間なんですよ。これで坪単価で4万円分すなわち75平米のマンションで90万円違うとなると時給4500円相当になるんですよね。これは関東だけの現象で関西ではそこまで徒歩距離を嫌わないです。「1分遠くなるのと1年古くなるのが同じくらい安くなる」っていうのは首都圏だけの特徴ですよね。
面白いですね。
私は関西出身なんだけど、関東の人は金持ちだなあ～とか思うんですよね。
でも、むしろ関東の人って「職場から電車で1時間までならOK」って思う人もいますけど、関西って電車乗る時間が30分レベルでも物件がなかなか無いじゃないですか。
無い無い。
大阪で30分行くともう完全に田園になっちゃうんで。
そうですよね。
なるほど。だからそれでそんなに気にしないのかな。
そこな気がするんですよね。
関西で徒歩距離10分とかっていうと、本当に僻地(へきち)になっちゃうみたいな感覚です。だいたい市内だと徒歩10分以内にどっか駅があるんですよ。むしろ2つ3つ駅があるみたいな。
これ凄いですね、アトラスタワー町田。町田で坪257かあって思ってしまいました。ちょっと前までなら坪200以下で新築購入できた街でした。
これは横浜線のほうの町田駅前ですね。
あれ？ 横浜線と小田急線って離れてるんでしたっけ？
5分ぐらい歩きます。
値段上がってるの？
上がってます。
タワーって言ってもそんな高くないです。20階ちょっとぐらいだったかな。
そうですね。それぐらいだったと思います。
あんまりタワー感はないですけど、他にタワーらしいものが無いですからね。南面条件が良くないですけど、タワーってだけでそれなりの価格になる。
武蔵小杉は別世界
割とピンポイントで「どかっと高いマンションとお手頃価格のマンションが近接してるとこ」もありますよね。川崎市とか。武蔵小杉とか平気で坪400のマンション売ってるのに、ちょっと南行ったら坪200ぐらいのマンション建ってる所とかありますものね。
武蔵小杉だけはちょっと違う。
武蔵小杉はちょっと過熱感があって。ちょっとずらして南武線の向河原とか行くともう全然安い。
小杉だけは別世界ですよ。そうそう、勝島が安い理由には小杉みたいにタワーマンションみたいな高い物が建てられないっていうのもあると思います。
あそこ、工業地域でしたっけ？
航空法の制限でタワマンや高層オフィスビルが建てられない。スケールのある住商一体の開発なら財閥系大手デベなんかも入りやすいけど、そういう理由があるので華のある開発が入りづらい。
ああ、なるほど羽田空港か。
やっぱりランドマーク感というか、飛びつきやすい要素っていうのは大切で、それがないのはデベにとってつらいところです。
最近のトレンドはやっぱり免震
タワーの建築総単価って上がってるんですか？ 普通のマンションの建築坪単価が60～70万とか言われていたのは昔の話で、今はもう100万近いなんて言われてるじゃないですか。そうすると、ベースで原価が坪30上がっちゃってるから、売る値段は40～50まで上げないとプロジェクトとしてはペイしないですよね。
なるほど。
タワーも上がってますよね。特に最近のタワーって感覚的には5割以上が免震を採用してる感じじゃないですか。制震だと逆に「ちょっとしょぼいな」と思っちゃったりするぐらいやたらと免震。余計にコストかかりますよね。
そういえば東洋ゴムの話とか消えちゃいましたね。
最近聞かないです。
東洋ゴムを採用したマンションの人から何通かメールが来ましたよ。
あ、本当？
マンション名は明かせませんが。
パシフィックロイヤルコートみなとみらいアーバンタワーを大和ハウスのファンドが買うっていう話があったんですけど、買おうとしたちょうどその時に東洋ゴムの問題が出て。で、そこは東洋ゴム使ってたことが分かったんで取引延期っていう話がありましたね。だから見える所見えない所ありますけど、いろいろ影響は出てるんじゃないですか？
でも、マンションって土地を買う前にまずはどれくらいのものが建てられるかのポンチ絵を作ります。容積率すべてを消化できないかもしれませんし。土地買ってから工法を決めるとかじゃなくて、下調べの段階で「これは免震、これは耐震、これは制震」とほとんど決めてるはずです。
そうですね。
だから、東洋ゴム問題があろうがなかろうが、ここ1～2年ぐらいはもう免震で行くんだってなったら、もうずっと全部免震になっちゃうような気がしますよ。
あと免震だったら耐震等級が一番高い扱いになりますよね。
「消費者の側が免震を求めてる」っていう感覚はありますよね。前びっくりしたのが、南麻布のウェリス有栖川。あれ低層なんですけど免震にしてますね。5階建てかな。
「消費者の側が免震を求めてる」っていう感覚はありますよね。前びっくりしたのが、南麻布のウェリス有栖川。あれ低層なんですけど免震にしてますね。5階建てかな。
たまにありますよね。「必要性感じないけどとりあえず免震採用しとけば富裕層の安心感を得られるだろう」っていう。
「何の意味が？」って感じですね。別に地盤が悪いわけでもないのに。
普通の低層なら壁式とかで作ればいいのに。壁式は地震にはめちゃくちゃ強いんですけどね。
壁式のほうがいいですよね。
ぶっちゃけURの団地は絶対地震では倒れない。まあ実績はあるんですよ。
ただ壁式だと、ちょっと間取りの自由度が限られちゃうところもある。
窓があまり大きくできなかったりしますね。
次回の座談会 は・・・
記事にでてきた物件の掲示板
- Brillia（ブリリア）Towers 目黒(検討スレ）｜（住民スレ）
- ルネ新白岡駅前（検討スレ）｜（住民スレ）
- グランドメゾン仙川（検討スレ）｜（住民スレ）
- パークホームズ調布桜堤通り（検討スレ）｜（住民スレ）
- クリオレジダンス横浜新杉田ハマシップ（検討スレ）｜（住民スレ）
- オーベルグランディオ吉祥寺II（検討スレ）｜（住民スレ）
- アトラスタワー町田（検討スレ）｜（住民スレ）
