第7回座談会「新築マンションの将来について」
今回のテーマは「新築マンションの将来について」です。
建築費高騰時代の新築マンションはどうなっていくのか、 特に郊外マンション事情などについてもみんなで考えてみました。（2015年9月収録）
目次
この座談会 に参加したメンバーは？
のらえもんさん
マンションアナリスト、ブロガー、インフルエンサー。マンション購入ということに真正面から真剣に考えたブログを足掛け10年も運営しました。忙しくなりすぎて更新が滞りがちですが、スムログも引き続きがんばります、よろしくお願いします！
運営ブログ
⇒のらえもんブログ
マンションマニアさん
マンションブロガーのマンションマニアです！モデルルーム訪問件数は2000件超でマンション購入経験は11件になりました。エンドユーザー様に近い存在であることをモットーに皆様のお役に立つ記事を更新していきたいと思います！
運営ブログ⇒マンションマニアの住まいカウンター
スムログ出張所⇒おすすめ新築マンション／価格調査
DJあかいさん
マンションコミュニティの皆々様方、ごきげんよう。不動産業界に身を置くDJあかいと申します。 この度、スムログという多くの人の目に触れる晴れの舞台をいただきましたので、普段のブログと一味違った学びのある記事を発信していきたいと思います。
運営ブログ
DJあかいのマンション総研
モモレジさん
「マンションの間取りや価格を言いたい放題！」管理人。利害関係のない第三者的な視点を徹底し、間取りや価格等について毎日記事を更新。これまでに扱った部屋数は6,300室を超える。
不動産業界の人間ではないものの、自己居住用及び投資用としてのマンション購入件数は10室を超えるプチ投資家という顔を持ち、猫とマンションをこよなく愛する。
メインブログはこちら
⇒「マンションの間取りや価格を言いたい放題！」
はるぶーさん
マンションのモデルルームがあるとたとえ外国でもふらふら入ってしまったり、管理組合の理事会には思わず立候補する人って多いですよね。多いはず！！ それなのにあんまり管理組合の苦労とかのブログって見ないので立ち上げてみました。世の中に多い管理士系ブログとは一味違う、理事会側から見たマンションの運営を中心テーマに書いていこうと思ってます。
座談会
建築費を下回る？新築マンション
今回は「建築費の高騰から都心・近郊・郊外の新築マンションの将来を考えよう」という企画です。 特に郊外のマンション事情などについてはいろいろ考えてみたいと思います。座談会用にこちらの資料を作ってきました。
データは全て「リアナビ for iPhone」調べ
データは全て「リアナビ for iPhone」調べ
この資料すごい興奮しました。自分が見てきたマンションばかりなんです。
これ、わざと地域を限定しています。ほぼ全てが「16号線沿いの郊外衛星都市の過去の新築物件」です。
なるほど。
資料3「柏駅(千葉県)」に掲載されているクレストフォルム柏サウスウイングですが、自分が調べた中では「今出てる近郊・郊外の新築マンションで平均坪単価が一番安い物件」です。
リンク元：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/548612/
出典：リアナビ for iPhone
リンク元：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/548612/
出典：リアナビ for iPhone2015年3月竣工の総戸数227戸のマンション、坪単価121万ですね。
第1期2次なんですが平均坪単価が100万円なんです。一番安い部屋が確か坪単価90万円だったかな。
坪90万円って…。もしかして建築費を割ってる？
建築費が分譲価格を超えてるのはおかしいよね。
ちなみにこの物件は徒歩何分ぐらいですか？
柏駅徒歩24分です。
24分だからか～。でもいちおう柏駅ですよね。野田線沿いじゃない。
施工会社は？
長谷工。
やっぱり…。長谷工は他社よりかなり安く出来るんでしょうね。
70平米で1800万円後半からです。
マジっすか？
その部屋単体で考えたら建築費ペイできないはずです。
クレストフォルムって名前だとデベロッパーはゴールドクレストですよね。
ゴールドクレストです。
これって長谷工の特命受注かね？
分かんないです。ただとにかく安い。
長谷工の特命受注で、土地も安く仕入れていて、かつ長谷工が建てるんでなかったら、この坪単価では無理ですよね。
徒歩24分なんですけどそれにしても安い。このマンションは16号沿いなんです。駐車場は100%有るんですけど半分は敷地外契約なんですよね。保証されてない。そんなネックが有ったり16号沿いで排気ガスがたぶん凄いような所なんですけど、とにかく価格は安い。
この値段は凄いです。北総線沿線なんかで、なかなか完売しないのを坪100万切って売っているとかは、京成線とかに乗ってるとよく見ますけどね…。
1800万は凄いですね。
1800後半があるんです。70平米超えですよ。坪単価90万を切ってる。
坪単価のうち建築費に占める金額って、普通100万円くらい？
70平米だったら今は1戸あたり2000万円以上かと。
2200万円だとして坪105万くらいですね。
「建築費だけで坪105万かかる」ってことですよね。なのに90万…。
なので「物件トータルでなんとかするからその部屋は採算割ってもやる」みたいなやり方ですね。
それ凄いなあ。
この資料に出ている第1期1次でも平均坪単価坪121万円です。どうやってペイしてるんですかね。
土地が殆どタダでないと無理だよね。
そうなっちゃいますよね。
管理、長谷工とかないですよね？ゴールドクレストコミュニティですよね。
管理はゴールドクレストコミュニティです。
どこで儲けてる？
管理や修繕関係で利益得られるなら、まあ有りっちゃ有りなのかも知れないけど。
いや、管理は何年やってもそんなに儲からないです。だってのらえもんさんと「マンション管理」をテーマに対談やった時にも言ったけど、マンションの管理費って大体新築時価格に比例していて「年間管理費＝本体価格の0.4%」ですから「マンションの値段＝管理費250年分」なんです。ちょっとくらい盛り気味に管理費設定したって回収は無理だと思う。
建築費の相場を下回るマンションのからくりって知りたいですよね。
とても気になります。
ものすごく安いけどかなり駅から遠いんですよね。
はい。遠いですが一応シャトルバス付きです。
ちょっときついな。
土地をマイナス価格で売ってくれたとか(笑)。「金払うから買ってくれ」みたいな(笑)。
仕入れ時期が分からないですけど「買っちゃったものはしょうがない」ってことも当然ありますよね。
長谷工の特命受注だったら「この土地仕入れちゃったけどどうする？別の場所と抱合せでセットにして処分しようか？」って話でやってる可能性ありますよね
無きにしも非ずですよね。これだけ相場の上下動があると中にはそういう案件も出てきてしまいます。いつまでも寝かしとくことが吉と出るケースもあるでしょうが、体力のある大手デベとかでないとなかなかそういうのは簡単ではない。
戸建てとマンションの境界線
16号線沿線とかでちょうど坪150万あたりのマンションって、戸建てとの競合が有るんですよね。マンションの値段はべらぼうに上がってるけど「パワービルダーが何軒かまとめて作る最低価格の戸建ての値段」ってそんなに上がってない。だから「マンションに住んだほうが得か、戸建てに住んだほうが得か」っていう損得関係がかなり戸建て側に寄ってきてるんだと私は思うんですよ。
坪150ちょい下ぐらいの物件だとちょっと離れたところに必ず戸建てのパワービルダーがいるんです。この辺の価格帯のマンションのモデルルームに行くと有りがちなんだけど、モデルルーム出ると呼び止められて「こっちの戸建てを買ってくれれば無料で駐車場が付いてますよ」とか言ってくる。
そういう所との競合で戦わなければいけないから「床は直床にしました」とか「開口部のサッシは単層ガラスにしましたとか」多少仕様を落としてでも単価を落として作っていくしかないでしょう。戸建てには勝たなきゃいけないから。
戸建てに行くのかマンションに行くのかっていう分岐点みたいな部分、ギリギリの場所なんですよね。
坪150ちょい下ぐらいの物件だとちょっと離れたところに必ず戸建てのパワービルダーがいるんです。この辺の価格帯のマンションのモデルルームに行くと有りがちなんだけど、モデルルーム出ると呼び止められて「こっちの戸建てを買ってくれれば無料で駐車場が付いてますよ」とか言ってくる。
そういう所との競合で戦わなければいけないから「床は直床にしました」とか「開口部のサッシは単層ガラスにしましたとか」多少仕様を落としてでも単価を落として作っていくしかないでしょう。戸建てには勝たなきゃいけないから。
戸建てに行くのかマンションに行くのかっていう分岐点みたいな部分、ギリギリの場所なんですよね。
確かにピンポイントで言うと柏の周りってあんまり新築建売って有りませんね。そういう意味で「マンションで勝負しやすいポケットゾーン」みたいなところがあるかも知れません。
同じ市内でも路線が違う柏の葉とかだと、ちょっと駅を離れればもの凄く優良な柏の葉住宅みたいな分譲戸建て街があるんで「そっちのほうがいいじゃん」ってなりそう。
出典：リアナビ for iPhone
同じ市内でも路線が違う柏の葉とかだと、ちょっと駅を離れればもの凄く優良な柏の葉住宅みたいな分譲戸建て街があるんで「そっちのほうがいいじゃん」ってなりそう。
出典：リアナビ for iPhoneそうですね。八千代市も戸建てがメインの地域です。
出典：リアナビ for iPhone
出典：リアナビ for iPhoneそうなるとマンションの値段が抑えられちゃうんですよね。
「戸建ての価格以上は付けられない」っていうことですね。
そう、付けられない。だって戸建ては駐車場タダだし、維持費も安い。戸建てならではの苦労はするけど「そっちのほうがいいじゃん」って思っちゃうじゃないですか。「大宮以南じゃないともう『安く建売を分譲するパワービルダー』ですら商売成り立たなくなってる」って先日僕聞きました。
無理でしょうねえ。
となると新築マンションの商売が成り立つ世界は16号内側までなんですよね。
それは確かにそうですね。
柏以外の郊外都市マンション事情
それ以上の郊外になるともう「パワービルダーの新築戸建てを買った方が幸せですよ」みたいなことになるわけですね。他もいろいろ見たんですけど、ギリギリ成り立ってるのが柏かな。あとは、八千代中央、柏の葉、春日部、昭島、所沢あたりまで。
東武線って春日部とかの急行列車停車駅だと結構速いんですよ。地図上では死ぬほど遠いと思うかも知れないけど、通勤時間で見ると駅近なら足立区で徒歩30分歩くより速かったりするわけです。
出典：リアナビ for iPhone
出典：リアナビ for iPhone東武ユーザーにとっては各駅停車しか停まらない松原団地駅よりは響くみたいな感じですよね。
実は昔あの辺りに住んでたことがあるんですけど、松原団地の駅近くの立て替え再開発マンションは高いですよ。だってあそこは住友ですもん。見に行ったけどうえーって驚いた。
この資料を見ると「所沢が他の16号線地域より特異点で高くなってる」のが分かると思うんですよ。
出典：リアナビ for iPhone
出典：リアナビ for iPhone確かにね。
所沢、本当に思ったより高いですね。
「所沢って結構高いんだな」って僕も思いました。
所沢のおすすめマンション
西武鉄道が駅前の再開発を計画中でなんで、所沢はこれからも発展が期待できる場所なんです。ザ・パークハウス所沢日吉町っていうのは見に行きましたけど、これはかなりお勧めです。駅前の商店街に面してるんですよ。
リンク元：https://www.sutekicookan.com/ザ・パークハウス_所沢日吉町
リンク元：https://www.sutekicookan.com/ザ・パークハウス_所沢日吉町所沢駅から伸びる商店街に面してるんですね。
そうです。これが唯一無二のマンション。売れ行きいいからほとんど残ってないかな。
ザ・パークハウスでしょ。「藤和を取り込む前で三菱地所時代のザが付いていなかった時代のパークハウスなのか、ザが付いてるパークハウスなのか」は結構大きな差で。
いつの間にか藤和扱いみたいなね。
最近賃貸も「ザ・パークハビオ」ですね。
え？本当ですか。
数ヶ月前から新しいのは全部「ザ」ついてます。
パークハビオ、最近やたら多くないすか？
もう、めちゃくちゃ作ってますよね。
もともと三菱のパークハウスって基本都心にしか展開がなくて、まずめったなことでは直床ってのは作らなかったんです。
しかも場所が良かったですよね。だいたい港区か渋谷区かみたいな。
そうそう。べリスタブランドで展開していた藤和を吸収合併して、ブランド名を「ザ・パークハウス」に統合してしまってから何でも有りになっちゃって。悪貨は良貨を駆逐するの世界で…
中古で選ぶならパークハウスがおすすめ。ザ・パークハウスが悪いというわけではないけどパークハウスにはかなわない。
郊外で他に良さそうなところある？
16号線グループ一覧で見ると橋本はイメージ的に悪くないよね。
橋本いいですね。
でも最近の事例はほとんど多摩境なんですよ。橋本駅からの徒歩物件が出てこない。
出てこないですね。
ちなみに過去の資料を見るとこんな感じです。
出典：リアナビ for iPhone
出典：リアナビ for iPhoneちょっと前までは出てたのか、しかも安い。まあ2010年と今の相場を比較してもどうにもならないですよね。6年も前だったら死ぬほど安かった。
リンク元：橋本には昔アリオがオープンした時行きました。
橋本懐かしいです。
昭島や拝島は東京都だからもうちょっと高いと思ってた。
出典：リアナビ for iPhone
出典：リアナビ for iPhone西武なんとか線だから、ちょっとね。
もしくはJR青梅線か。住所が東京都でも相場的にちょっとしんどいんだな。
だから、マリモ分譲のポレスターとかなってくる。もしくはポラス。
やっぱりこのあたりでもパワービルダーのポラスですかね。南越谷阿波踊りのメインスポンサーです。
過去のことはいったん忘れた方が幸せかも
でもまあ「過去に○○万円だった」なんて声は適当に無視したらいいんじゃないかな。「今はどこがいいの？」ってことを考えないと。相場的には冬な時代だとしても「人生の節目だとかでどうしてもこの時期に買わなきゃいけない人」っていつでも一定数いるわけじゃないですか。
そうですね。
「今は売り時じゃない」とか「買い時じゃない」とかのロジックだけで考えるのっておかしなことであって「子どもができたから」とか「転校させたくない」とかって重要な理由だと思うんですよ。例えバブルの最中だろうと、そういう理由で家買った人っているわけです。きっと「高いな」と思いながら買ったわけじゃないですか。
今の上昇相場の中では「5年前と比較したらどこだって高値掴みだよね」と言ったらそれは間違いないですよ。で、じゃあ今例えば「世帯年収1000そこそこぐらいのたぶんマンコミュでいうとマスな層はどこへ行けばいいのか？」って聞きたくなります。
今の上昇相場の中では「5年前と比較したらどこだって高値掴みだよね」と言ったらそれは間違いないですよ。で、じゃあ今例えば「世帯年収1000そこそこぐらいのたぶんマンコミュでいうとマスな層はどこへ行けばいいのか？」って聞きたくなります。
マンコミュって1000そこそこがマス層なんですか。
マンコミュだったらマス層かも知れませんね。
媒体データはチェックしてますよ。のらえもんさんの平均読者は1250万だけどマンコミュ平均は800万。マンコミュもアンケート回答者データとか公開してるからね。
800そこそこで今買うマンションかぁ。
800台だったら、だいたい5000万ぐらいまでですね。
まあ5000万ですね。
世帯年収の5～6倍ですからね。
じゃあ、5000でお勧めっていうと今どこなの？
5000っていうと…。
うーん、5000万円かあ。
5000っていうと、だいたい坪240～250ぐらいです。
76平米くらい欲しかったら坪220～230くらい。新築より中古の方がいいような気もしますね。
今ってすごい値段上がってますけど、同じような状況がつい6年くらい前にありましたよね。リーマンショックで弾ける直前のミニバブル。あの時より今のほうが上がり方はマイルドだけど「じゃあどこまで行くのかな？」って思うんです。
2008～2009年の時はカタカナのデベが一生懸命すさまじい値段で田舎の土地を仕入れてたけどみんな売れなくてつぶれたわけですよね。また同じことが繰り返されるか、それともなんとかソフトランディングするのか。リーマンの後は殆ど相場は下がらなかったじゃないですか。結局のところ高止まりなわけですよ。
2008～2009年の時はカタカナのデベが一生懸命すさまじい値段で田舎の土地を仕入れてたけどみんな売れなくてつぶれたわけですよね。また同じことが繰り返されるか、それともなんとかソフトランディングするのか。リーマンの後は殆ど相場は下がらなかったじゃないですか。結局のところ高止まりなわけですよ。
リーマンで下がったのは都心近郊だけですよね。ミニバブルが郊外に波及する前に弾けちゃったから郊外はそもそも大きく上昇しなかった。で、その分そんなに下がっていない。平均面積を減らしてごまかしてるだけで、郊外の単価は全然下がってないんですよ。
そうですね。
リーマンのすぐ後の物件だと、弾ける前に土地を仕入れてるから結局下げられないんですよね。
下げらんなかったですし、結果下げなくてもごまかして売れた。
結局下がってきたのって、2010年とか2011年とかそのあたりでしょ？
そうです。だって2年ぐらいタイムラグがあるから。
直近で一番下がった時って2012年ですかね。
そうですね。
バブルは絶えず繰り返す
結局土地が安くなってからじゃないと、物件の販売価格っていうのは下がらないっていうことですよね。
新築マンションを建てようとするとまとまった土地が必要です。そんな土地はまず競争入札するんですよ。
全部競争入札ですね。
となると、容積率が決まっていれば「この土地形状でこういうマンション建てられて、高さや斜線規制が…」とかポンチ絵を入札前に作る。で「このへんの坪単価で売れるはず」って引いて、土地を入札かける。
仕入れ担当者は「買えなかったら買えなかったで上から怒られるし」かといって「仕入れたいあまりに高値づかみしたら会社が後々やばいことになるし」っていう、結構しんどい立場にいますよね。雇用者の可処分所得と一緒にマイルドに上がっていくような世の中だといいんだけど、今みたいな待てば待つほど上がるような相場だとクラッシュする先が見えてる。
仕入れ担当者は「買えなかったら買えなかったで上から怒られるし」かといって「仕入れたいあまりに高値づかみしたら会社が後々やばいことになるし」っていう、結構しんどい立場にいますよね。雇用者の可処分所得と一緒にマイルドに上がっていくような世の中だといいんだけど、今みたいな待てば待つほど上がるような相場だとクラッシュする先が見えてる。
「とにかく先に土地を買わないといけない」っていうことですね。
先に土地を仕入れないと始まらない。「入札担当が頑張ってこの値段でゲットしてきたけど、後で販売担当が頭を抱える」って展開が、いたるところでありそうな気が…。
結局そうなんですよね。用地側と営業側の思考・発想・インセンティブが違うから。「用地を仕入れないことにはお前はクビだ！」ってのもあるし…。
その結果、パークハビオなりパークアクシスなり、三菱とか三井の賃貸が最近特に多い。ちょっと小さ目の土地で駅近だと賃貸でいっとけ的な。
パークハビオの飯田橋とか「分譲マンションで出して欲しかった」って思うんですよね｡
本当そうですよ。分譲仕様の物件にして欲しい土地結構ありますよね。
もったいない。
ちゃんとした造りにしたら高く売れそうな土地に建ってるのに外壁が吹きつけだったり。あからさまに賃貸仕様のものも多くてそういうの見てると悲しいなって･･･。
ちょっともったいないなって感じしますよね。
今の相場って、デベロッパーが供給を絞って単価を維持してる面が少なからずあるんで、あまりに次々と分譲するわけにも行かない。そういう理由で賃貸が増えている面もあるんでしょう。
無理して都心？エリアを選ばなければ勝機はあったりする？
最初の話に戻ると、結局分譲マンション買うっていうのは客観的な情勢がありながらも、個人的な理由というか動機付けっていうのが一番大きいわけです。だから客観的には買っちゃいけない時であっても、個人的な要因で「今買わなきゃいけない」ってことは当然起こってくる。
じゃあどうすりゃいいんだって考えると、まず払える額は決まってるわけですから、「予算の範囲内で選ばなきゃいけない」っていうことになります。後は「それだったら将来的に上がりそうなところを見込む」っていうとこまではちょっと難しいかも知れないけど「せめて同額で売れそうな場所」っていうことを意識する。
「交通利便がこれから整ってくる」とか「再開発で良い方向に変わってくる」っていう所を「別にエリアにこだわらず選んだらいいんじゃないですか？」っていう話になるわけです。
じゃあどうすりゃいいんだって考えると、まず払える額は決まってるわけですから、「予算の範囲内で選ばなきゃいけない」っていうことになります。後は「それだったら将来的に上がりそうなところを見込む」っていうとこまではちょっと難しいかも知れないけど「せめて同額で売れそうな場所」っていうことを意識する。
「交通利便がこれから整ってくる」とか「再開発で良い方向に変わってくる」っていう所を「別にエリアにこだわらず選んだらいいんじゃないですか？」っていう話になるわけです。
そうですね。最近都心部のマンションを実需層で結構無理して買ってる人も少なくないと思うんですけど「都心だと下がりづらい」っていう思惑が多分に影響している気がする。購入相談を受けるケースって「資産価値」を気にしている人がほとんどだし、できればほとんど下がらずに住み替え出来そうな物件をみんな探しているのよね。
ここまで都心相場が上がってくると今後は正直どうなるか分からない面が多いとは思うんですけど、高齢化社会の進行で「高齢者層にとっての交通利便」だとか「近くに病院やスーパーがあったり」だとか、そういうメリットを意識した都心回帰が前回のプチバブル期の時に比べてだいぶ進んできてる印象を受ける。また、そういった高齢化社会を見越して、若年層も「都心部のマンション購入が手堅い」と考える風潮が強くなっているのかなと。
前回のプチバブル期って都心部ってほんと売れてなくて「売れないのに不相応に高くなってただけ」っていう感じがありました。でも今回は少なくとも供給分に見合った分だけはちゃんと売れてます。もちろんそこには海外マネーや相続対策などの影響もありますけど「実需層で都心に魅力を感じている人が増えてきたな」っていうのは日々実感しています。
ここまで都心相場が上がってくると今後は正直どうなるか分からない面が多いとは思うんですけど、高齢化社会の進行で「高齢者層にとっての交通利便」だとか「近くに病院やスーパーがあったり」だとか、そういうメリットを意識した都心回帰が前回のプチバブル期の時に比べてだいぶ進んできてる印象を受ける。また、そういった高齢化社会を見越して、若年層も「都心部のマンション購入が手堅い」と考える風潮が強くなっているのかなと。
前回のプチバブル期って都心部ってほんと売れてなくて「売れないのに不相応に高くなってただけ」っていう感じがありました。でも今回は少なくとも供給分に見合った分だけはちゃんと売れてます。もちろんそこには海外マネーや相続対策などの影響もありますけど「実需層で都心に魅力を感じている人が増えてきたな」っていうのは日々実感しています。
都心の方が、値段に占める土地の割合が多い分だけ値下がりリスクは少ないかもしれない。
都心のマンションってまだ諸外国と比較すると安めだと思うんですよ。都心と例えば足立区にそれほど大きな価格差がない。
私わりと海外出張の機会が多いんだけど、そんな国は他に見たことがないんですよね。例えば上海だと「16号線に相当する環状線外側と内側では値段が10倍違う」んですよ。韓国でも平気で5倍違います。でも日本では2～3倍しか違わない。価格差のダイナミックレンジが小さいんですよ。
ロンドンだってもうイギリス人は誰も都心買えなくなってて、アラブの人たちなんかががんがん買ってるわけでしょ？そういうところが買える外国の富裕層から見たら日本は安く感じるはずだと思うんですよ。
特に円安とか進んでると「外国人から見て大阪のマンションとか死ぬほど安い」と思うはずなんですよ。香港だと死ぬほどぼろいマンションが死ぬほど高いんですから。日本よりはるかに高い。韓国でも江南とか南側だったら広さが100平米くらいあるってこともあるけど、平均坪単価で比べると足立区とか城東のマンションよりずっと高いです。
私わりと海外出張の機会が多いんだけど、そんな国は他に見たことがないんですよね。例えば上海だと「16号線に相当する環状線外側と内側では値段が10倍違う」んですよ。韓国でも平気で5倍違います。でも日本では2～3倍しか違わない。価格差のダイナミックレンジが小さいんですよ。
ロンドンだってもうイギリス人は誰も都心買えなくなってて、アラブの人たちなんかががんがん買ってるわけでしょ？そういうところが買える外国の富裕層から見たら日本は安く感じるはずだと思うんですよ。
特に円安とか進んでると「外国人から見て大阪のマンションとか死ぬほど安い」と思うはずなんですよ。香港だと死ぬほどぼろいマンションが死ぬほど高いんですから。日本よりはるかに高い。韓国でも江南とか南側だったら広さが100平米くらいあるってこともあるけど、平均坪単価で比べると足立区とか城東のマンションよりずっと高いです。
それはそのとおり。
外国マネーって、やっぱり無視できないと思ってます。
だから、外国の方が買うのは基本的に都心しかあり得ないですね。
「海外に比べたら日本の都心部が安く感じる」っていうのは間違いなくあるとは思うんです。ただ、例えばニューヨークのマンハッタンって山手線の内側と同じぐらいの面積なんですが、人口密度はマンハッタンが東京の2倍ぐらいある。つまり「東京は住宅が少ないにもかかわらず価格がいまいち上がってない」。
要するに住宅の高層化が進んでない。
確かに「高層化が進んでない」っていうのも有るんですけど、それぐらいしか住宅がないにも関わらず、今の価格、今の賃料でしか売ったり貸したりできないっていうことは、相対的に海外に比べて「山手線の外側の広いエリアが住宅街として評価されている」という側面もあるのかなと思うんです。
未だに日本って戸建て信仰が強いですし、世田谷だとか比較的住環境が良いと言えるエリアの評価が都心部に比べて相対的に高いと思うんです。交通利便性や治安とかって日本が世界一と言ってもいいぐらい優れているじゃないですか。だから「環境面を考えるとむしろ外周区がいい」って人も多い。
未だに日本って戸建て信仰が強いですし、世田谷だとか比較的住環境が良いと言えるエリアの評価が都心部に比べて相対的に高いと思うんです。交通利便性や治安とかって日本が世界一と言ってもいいぐらい優れているじゃないですか。だから「環境面を考えるとむしろ外周区がいい」って人も多い。
僕もその意見に大賛成です。都心と郊外はグローバルスタンダードで言えば確かにもっと差がついていいはずです。でもちょっと視点を変えると「公共交通機関の正確性と利便性と信頼性が他の国に比べて半端なく高い」からそこまで差が付かないのだと思います。
電車が時間どおりに来るのは、日本だけだものね。
そうですよね。しかも「ラッシュ時だと3分おきに時間どおり来る」じゃないですか。そう環境では、実需層は少し値段が高騰すると「ちょっと離れてもこの辺だったら買う」って、どんどん都心から近郊のほうに移っちゃうんですよ。だから「日本のマンションって年収倍率の上限キャップがある」んじゃないかと僕は思うんですけどね。
海外投資家は基本的に自分で住むことはなく、結局投資をしたものを貸すわけですから、基本的には主に日本人が借りて住むわけですよね。日本人が高い賃料を払ってでも住みたいと思わない限りは、やっぱり相場って上がりづらい。実際、最近もマンション価格は上がっても賃料水準は伸びてない。
そういうことになるよね。
いまは9月上旬の第1週ですが、やっぱり中国ショックの影響がどのぐらいヘビーなのかって話になりますね。
結局、この会話ってある程度リテラシーがある人同士の会話かもね
近郊、郊外の新築マンション検討者にとって、中国ショックはほとんど関係ないですね。のらえもんさんのTwitterでのつぶやきにもありましたけど、歴史的株価下落の時に24時間マラソンのドキュメントを見ている人はマイルドヤンキーだなあと感じました。
中国ショックでCME日経先物が1000円下がって、僕のTwitterのタイムラインはみんな青い顔している一方で、テレビでは緊急ニュースも流さずにDAIGOの24時間マラソンのドキュメンタリー流していましたね。僕は、妻がテレビを見ている横でスマホをみながら日経先物とTwitterの阿鼻叫喚を交互に見てたんですよ。そしたらテレビからDAIGOコールが起こってたんですよ。ゴールの瞬間のシーンで「ダイゴ・ダイゴ・ダイゴ！いま、ゴール！」って。
24時間テレビ？
24時間テレビのDAIGOのマラソンの裏側特集です。でも中国ショックを心配する人たちよりテレビでDAIGOのマラソンをはらはら見る人たちが日本のマジョリティーじゃないですか。
うん。危機感、あんまり無いですよね。
近郊、郊外で考えてる人っていうのは、中国ショックに関してはあまり関係ないのかと。
近郊、郊外でもマンションを買う人って平均よりは上なんですよ。だって日本人の年収平均は400万円台なんだから。
日本人は、株式投資してる人少ないですからね。富裕層はそれなりでしょうけど。
だけど、株価とマンション価格はべらぼうに強い相関が有りますよ。
有りますねえ。
リンク元：そう、ばりばり相関してる。
相関係数が有るし、しかもちょっと遅効係数なんですよ。なので、「株価が上がったあたりで買って、下がりはじめたら売る」っていうのが、不動産脳味噌的にはいいんですよ。答案用紙をすでにもらってるみたいな状態。
もう見えてるんだね。
株のまま持ってたらいつ半値にどかって落ちるか分かんないからね。上がってから形のあるものに付け替えようと考えるんで、不動産ってちょっと遅れて価格変動しますよね。
タイムラグもあるけど、持ったままでもなんとかやり過ごすことができるっていうのが大きいですよね。
そう。最悪、売れなくなっても自分で住んでりゃいいからね。
次回の座談会 は・・・
記事に出て来た物件の掲示板
