第1回対談「マンションオタクから見たマンション管理」その４

はるぶーさんは理事会にどれぐらい時間使いました？

最初はめちゃくちゃ使っちゃった。1年目、2年目は年間1000時間なんてもんじゃない。週末とか全部会議してたりしてもう失敗ですよ。多分1日平均3時間を超えてる。

1日当たり3時間超えちゃあ家族との関係も悪くなりますね。

悪くなります。それじゃダメなんで、いまはその1/3ぐらいで済ませてます。理事会のメンバーも管理会社もどちらも生かすことが必要。

物事を決めるのは絶対理事会しか出来ないんだから、本当に一番大事なことだけを一生懸命やればいい。決めたことの実施は他の人に任せたり、投函文書は全部管理会社に作ってもらったり。とにかく何かを変えるための枠組み作りに集中するしかない。

投函文書まで全部書いてた？

昔書いてたことあります。管理会社の人より私が書いたほうがやっぱり説得力が上なわけで…。

でも文書ひとつ書くにも時間がいるわけですよね。

そうそう。だからそれはやっちゃダメ。決まったことを実施するだけの文書は管理会社に書いてもらえばいい。何かを変えるということだけに専念し、かつその中でも一番大事なことからいろんな人にどんどん割り振っていく。決めていく機能についてもなるべく分業する。そうしないと理事長が過労死、というか体もたないです。

はるぶーさんほど戦略的に考えて理事会を運営する人は少なそうです。近隣マンションを買うよりもはるぶーさんが住んでいるマンションを買ったほうが資産価値は保たれるような気がしてきました。

私、理事長の会の代表もやってるわけです。良くメディアが取材に来るんですけど「どんなダメなマンションでもちょっとずつ良くなるようにみなさん一生懸命頑張っておられるわけですか？」と聞かれます。そんな高い志でやってるんだとか皆さん錯覚するんです。いや、全然違っていて「もうあと10～20年経ったら理事会活動をちゃんとしなかったマンションはスラム化しますよ」ってことだけです。

全く同じ築年度のお隣同士のマンションでも「片やぴかぴかのままきれいに修繕できてて、片やぼろぼろのスラムになってます」くらいが実は理想。だって、そうじゃなかったら管理組合一生懸命やってる理由がないじゃない。『アリとキリギリス』と一緒ですよね。「一生懸命働いてきたんだから、隣と同じ値段じゃ嫌だよな」と。ほんとにバリバリ理事会やってきた人はみんな思ってるはず。

意地悪な言い方すると、はるぶーさんは時間が人より有ったから出来たのかもしれません。

普通の人に比べれば比較的時間が自由になる人が理事会やっていることが多いのは事実です。でも、数十戸ぐらいの理事会でリタイアしたおじいさんが理事会のトップを仕切ってるパターンって多いけど、必ずしもうまく行ってないです。なぜなら毎日お休みの老人には「時間の貴重さ」が分からないから。

バリバリ働いてる人「いま1時間無駄な議論だった。働けば4000円になったのに！」って言える人が理事長をやるから良いんです。「ちょっと待て。これは委員会でしっかり議論して、即採決可能な状態まで詰めてからここに持ってこい」とか、うちはやってるわけです。それができるのはやっぱり働いている現役の人だからだと思います。

理事長って「リタイア直後の人が向いてる」っていう言い方をよくされるんだけど、そういう理事長さんの中には「熱心すぎて朝から晩まで毎日管理事務室にいるような人」もいるわけです。でもその寄与度を他の理事に要求しても絶対無理だから。そういう人がたまたま仕切っちゃったら朝から晩まで自分ひとりで働き続けちゃう。で「他の理事は何もしてくれない」とか言って不満が溜まる。

理事会の人って、ほとんどが何千万って借金を返すために一生懸命バリバリ働いてて、さらに子どもも奥さんもいるわけです。子どもがいたら運動会も行かなきゃいけない。そういう忙しい状態の真ん中にいる人の方が、実は理事に向いてるんじゃないかと私は思ってます。なぜなら時間の貴重さを分かってるから。管理会社に向かって「1時間も腐った説明で俺たちの時間を奪いやがって」って叱るような人じゃなかったら理事長はダメです。

マンションの戸数によらず理事会に長時間かけるのもダメです。朝から始まった理事会を延々と夜まで続けるような理事長には任せられません。でもいるんですよ本当に。

それはついてけない

だから時間が無い人ほど、むしろ望ましいんじゃないのかな。実は私の主催している理事長の会には、リタイアの人ってほとんどいないんです。みんなバリバリ現役で私より若い。メガマンションの理事長の典型的な年齢って40歳なんですよ。

40歳！理事長ってもっと上かと思ってました。若いですね。

そんなもんだと思います。

40代前半じゃなくて、ジャスト40ですか。

ジャスト40が平均。RJC48っていう理事長の会が有って、そこで私は150人ぐらい理事長さんを知ってるんですけど、特に名の知れたメガマンションの理事長が平均年齢40歳。そうじゃないとけっこうハードだからやってられない。午前2時ぐらいに指示メール書いてたりね。

日付が変わるころに仕事から帰ってきて、その後の2時間でバリバリ処理するからこそ、その1時間1時間が貴重で、効率化が図られる。時間が死ぬほど余ってる人が理事会やると、朝から晩まで議論してて他の人がついてこられない。

でも、一般的に午前0時から午前2時っていわれちゃうと、ちょっとびびりますよね。

でもそういう人多いですよ。絶対無理してるんだと思うんだけど、その1時間の濃さは追及してるとも思うんです。無駄なことはやらなくなります。「こんなの管理会社に投げればいいじゃん」とか。

理事って20人とかいるんだから、他の理事にどんどん仕事を投げればいい。本来の理事長の仕事は理事への仕事の割り振り管理が中心なんです。そこまでやらないと真に効率的な理事会運営は出来ない。

はるぶーさん的にポイントが高い理事会はどんな感じですか？

理事長が長期政権のマンションに多いですね。RJC48って組織は3年ぐらい前に始まったんだけど、その時に発言が多かったマンションの理事長さんは6-7割くらいが今でもそのまま理事長さん。だから平均的な入れ替わり年数は5～6年とかで非常に長いんじゃないかな。ずっと理事長だったり、ずっとコア役員だったり。それって普通は典型的な悪い例とか言われるけど、私は悪いとは思っていません。それでうまく回っているんだったらそれでいいじゃんって思うし。

RJC48についてちょっと説明をしていただければと思うんですけど。

各マンションの理事長さんもしくは理事会メンバーが、お互いに掲示板を共有していろいろ相談をしたり返事をしたり。双方向で楽しくやってます。

それはクローズドな掲示板ですか？

クローズドです。参加者の名前もマンション名も実名のみで参加を受けてます。そうじゃないと本気の相談ってできないから。

48ってことは理事長が48人ぐらいいるんですか。

いや、もう150マンション近くです。参加してるマンションの総戸数だと5万戸超えてます。

5万戸！

だから十何万人は住んでいますね。理事長だけで150人ぐらい。しかも平均戸数が400戸で平均階数が20階。

世の中平均よりもずいぶんでかいマンションが多いですね。

でっかいマンションが多いです。なぜかというと、そういうでかいマンションに対する処方箋みたいなものが普通の本などには出てないから。初心者向けの管理士講習会にでたり、入門書みたいなの読んでも、例えばゲストルームの問題の解決方法なんてでてきません。

ゲストルームは確かに悩み多そうです。大きいマンションの理事しか悩みはわかんないだろうな。

普通の管理士さんはそういうマンション扱ったことないわけです。「ゲストルームの価格設定はどうしたらいいだろうか？」とか「ゲストルームでこういうトラブルが起こったらどうしたらいいんだろうか？」とか。後はでかいマンションにしかない問題。「うちのプールはどうしたらいいだろうか？」って、それ1000戸以上の理事長やった人じゃないと分かるわけがないですよ。

マンション管理士さんっていうのは、資格はあるけど自分のマンションに当てはまるかは別問題と。

区分所有法とか標準管理規約とかの引っ掛け問題みたいなのを7割だまされないで解くと管理士資格はもらえます。同じ「士業」でも会計士とか弁護士とかだと司法研修とかで何年も勉強しなきゃいけないわけですね。それとは違って実地経験ゼロでも管理士は名乗ることができます。

管理士さんだから直ちに使えるということにはならない。それはしょうがないですよね。優秀な方はもちろんいらっしゃいますけど。管理士って何万人もいるんだけど、ほとんど管理会社の人が管理業務主任者の上級編とかで取得してるんです。そういう意味では見た目よりずっと任せられる人数は少ないですね。

外から見たときの管理の良し悪しはどのように見分ければいいんですか？

難しいと思いますね。なぜなら理事会とか理事会運営とか管理組合運営の良し悪しの画一的な判定基準が無いんで。でも「こういうマンションなら多分組合は大丈夫」っていう、標準的なものを知っていて欲しいですね。廊下がきれいとか掃除の状態が良いとかってごまかし効くんですよ。管理組合が完全にさぼっていても、たまたま優秀な管理人さんがいたら廊下くらいはきれいに維持できますから。

私がいつも提唱しているのは3点チェックです。

1点目は「掲示板」。管理組合が掲示物を作らなかったら貼れません。実話ですけど、中古で見に行ったとあるマンションで端が破れてぴらぴらしてる黄ばんだ紙が掲示板に貼られてて「理事は誰々になりました」って書かれているのを見たことが有ります。で日付が1年以上前。これはどう見ても理事会動いてないですよね。そんな古い情報が掲示板に貼ってあるようではダメです。

2点目は「自転車置き場」。どこのマンションでも自転車がどんどん増えてきて、自転車置き場が必ずあふれてくるんです。それがぐちゃぐちゃにならずに整理されてて、自転車にその年有効の登録シールが貼ってあるかどうか。うち自転車1000台以上有りますけど、シール貼ってないのは無いです。貼ってないと理事会で強引に貼っちゃう。管理会社が頑張っただけじゃ無理です。管理組合が仕分けをして整理をして「きれいにまとめますか？どういう対策を取りますか？」っていう方針決定をしっかりやってるということになります。
3点目は「ごみ置き場」。中古マンションの見学でごみ置き場ってまず見に行かないじゃないですか。大きいマンションだと仲介の人が良く見に連れて行くのが、キッチンとかゲストルーム。これはきれいにしてるに決まってますよ。ごみ置き場がきちんとしてるか、ごみがちゃんと分別できてるか、ぐちゃぐちゃしてないか。これは管理会社の力量でもあるけど、管理組合もちゃんとやらないといけない。

「掲示板」「自転車置き場」「ゴミ置き場」の3点はぜひ見て確認してほしいです。

その3つががとっちらかってるマンションはやめたほうがいい？

理事会がそれを問題だと思ってないわけでしょ？だったらダメ。ゴミ置き場を放置しとくと粗大ごみとか置きっぱなしに次々捨てられるんです。最初の違法なごみが出てきた時に、防犯カメラで確認して捨てた本人にごみを引き取らせるとこまでやらないとダメです。たばこ1本捨てられるとそれを見て後100本捨てられるんです。最初にどけなきゃダメだから。ごみ置き場を見ると管理組合の力量がわかると私は思いますね。

理事会立候補して理事になったとします。今日聞いてると3つくらいに機能が収れんされてます。ひとつは監視機能。もうひとつは執行機能。もうひとつは提案機能。どれが一番重要ですか。

私が言った3点には例えば提案力の指標ってのはないですね。これは総会の議案書を見ないとわからないけど、読む方にも「理事会的素養」が要りますね。議案書を細かく見て、提案のレベルを見てくださいってなかなか難しいじゃないですか。

基本的に見ませんよね。僕も自分のマンションの総会議案書全部読んでません。

ネットで総会資料を公開してるマンションはまず無いです。管理事務室に見に行ったとしても、一般の方には閲覧を許してないのが多数派だと思います。よほど自信がなかったら見せられない。なので実際に住んでみないとなかなか提案機能は確認できない。

監視機能は、優先度でいえば低めです。「見張ってちゃんとやれ！」っていうのは管理会社にだってお願いできるわけでしょ。

何が一番絶対譲れないかっていうと立法機能です。「元からある規約とか細則とかのマンションのルールを実情に合わせて変えていく」ということが一番重要なわけですけども、それを鑑賞できるレベルの議案書とか公開してるマンションはまず無いですから。

となると、監視機能がまずベースとしてあると。

決めたことは実施しないと意味がない。このレベルでボロボロだったら、まず間違いなく「管理組合はダメです」と認定していいでしょう。上の3つとも全部ダメだったら、まあ「理事会ろくに機能してないよね」でダメ認定はしていい。
中古マンションってこれから重要なテーマになってくると思うんです。のらえもんさんの得意な世界だからよくご存じだと思いますけど、新築価格がべらぼうに上がってきてる一方で、中古価格はさほど急には上がってないんですね。だから賢い人は中古にどんどん移行してくる筈です。そうなった時にきちんと選ばないと。「やばい管理組合が運営しているマンションを選ぶとスラムになるかも知れない」わけで、だから「中古マンションの選び方」って凄くホットなテーマだと私は思ってます。

逆にやばいマンションだったら、自分が理事長になって良くするしかないってことですね。

やばさにもいろいろあって、管理組合の中が政党みたいに2派に分かれていて「今回A棟が政権を握ったからB棟をいじめる」とか、そういったマンションまであります。「誰々が理事になれなかった」って訴訟してるマンションもざらに有る。理事会役員が訴えられる比率って、みなさんが思ってるよりはるかに高いんです。

そんなこというとこれ読んでいる人、みんな理事会に立候補しなくなりますよ。

多くの管理組合内部のもめごとって、頑張りすぎの理事長さんが総会の議案書に「今までの理事会は無策だった」とか余計なことを書いたりするから起こるんです。頑張って平均レベル以上にやるのは当たり前。なにも他人をけなすことはないですね。ケンカするんじゃなくて人の和が大事です。日々理事会で楽しく飲んでたらまぁ例え訴えられても一緒に闘えますよ。

仲間がいるから？

そう、仲間がいるから。仕事だけの付き合いだとどうしても似た人ばかりの集まりになっちゃいますよね。私なんかだと付き合いの範囲が“学者バカ”だけに限られちゃうわけです。理事会に入るといろいろな仕事のいろいろな得意技を持った人たちと知り合えます。

人それぞれに得意不得意って有りますよね。それがよく見えるんですよ。「この人はここが得意技なんだ凄いなあ！」と実感できるわけです。もちろんそれぞれ苦手な分野も有るんだけど、みんなが自分の得意技を出しつつ、全体で協調して前に進んでいくのは見ていて楽しいです。これは理事会に入らないと経験できない。ぜひやったほうがいいよ、のらえもんさんも。

のらえもんさん、やろうと思ったことは。

抽選とか輪番で当たれば、もちろん私もやるつもりですが。

でもきょうの話だとなんか「立候補して理事長やれよ！」っていう感じですよね。

当たったら、喜んでやらせていただきます。でもブログ書く時間が無くなりそうです。

私は元々のらえもんさんと同じ「探訪系のマンションおたく」から始まったんです。次々マンションを見て回って相場感覚とかにも詳しくなっていった。でも、その後たまたま買ったのが本当は本命マンションじゃなかった。家庭の事情とかいろいろあったわけです。なので買ったあとは「やっぱり値段落ちたら嫌だな」とか「永久に引っ越せなくなるのも嫌だな、ちょっと頑張ってみようかな」って思って理事会やってみたんです。

おたく的な知識を理事会に程よく注入した結果「値段を意識した管理」を目指せているかなと。これは買う人側の視点だと「管理状態を意識した購入」になりますね。

10年以内にどんどん住み替えて「マンションわらしべ長者」になれればハッピーかもしれないけど、20年後も今のとこに住んでるかも知れないですよね。ダメな理事会がそのマンションをスラムにするかも知れないわけですよ。

どんどん価値下がっちゃう…

そうそう。落とすの簡単です。上げるのは死ぬほど難しい。ホント落とすの秒殺ですから。

そのへんの部分っていうのを認識して両方詳しいのが大事じゃないかなとは思っています。

「マンションコミュニティーとかを熱心に読んでる人」「マンション名でせっせと検索して“これダメじゃないよね？”って調べる人」は、普通の人より遥かに意識レベルが上なわけですよ。偏差値でいったら60ぐらい。なんにも分かんない人はなんとなく見に行って「いいねこれ！」って買っちゃいます。

でも、マンションをわざわざネット掲示板で調べてるってことは「このマンションは実は高値づかみなんじゃなかろうか」、あるいは「いやいや、買ってみたら実はダメになっちゃうんじゃないか」って気にしてるわけ。

そこまでの意識がせっかくあるんだから、単に買うか買わないかの判断だけじゃなく、買った後も「自分の力で積極的に値段上げようじゃないか」という側にぜひ参加して欲しいです。ここ大事なんでちゃんと書いてください(笑)

僕は「マンション管理」って「維持すること」だと思っていました。「戦略的に物件の価値を上げる」なんて世界があるとは思ってもいませんでした。なんとなく「はるぶーさん一生懸命やってんな」くらいの感想だったんですけど、どうせ理事やるならそういう人と一緒に頑張りたいなと思います。

特に「中古マンションは管理が大事だ。管理を買え」っていわれても、正直よく分かんなかったんです。管理費が修繕費と管理費に分かれてるっていうこと自体意識してないし。でも今日の話を聞くと「修繕費と管理費はちゃんと分けて考えるべき」だし「掲示板と自転車置き場とごみ捨て場はきっちり見るべき」っていうことよよく分かりました。実践的で役に立つ対談記事になりそうだなあ…。

ぜひともしっかり掲載してください。

マンションコミュニティーの住民板を読むと、理事会に対する不満がいっぱい書き込まれているマンションも有りますよね。これどう思います？

本音を言っていいのかな。「匿名掲示板に書かないで理事会に文句を言えばいいのに」と思ってます。マンコミュの掲示板に文句を書き込んだからって理事が読んでる保証は全く無い。

僕はね「つらつらつらつらずーっと理事会の文句を書いてる人と一緒のマンションに住みたいか？」って話だと思うんですよ。

購入意欲をそぐから資産価値は下がりますよね。

そうそう。「その書き込み1回あたりマイナスいくら？」みたいな。

1投稿で資産価値を何千円か下げてんですね。きっと。

書き込む自由ってのはあるから難しいですね。

そう考えると、プラスのことは人の目に触れるようなところに書いて、文句とかマイナスなことは人の目に触れないところに書く方が良いのではないかということになりますね。。

「自分のマンションのマイナス情報はクローズドな掲示板に書く」ってことですね。

それは一つの方法ですね。

うちもそうなんだけど、マンコミュの掲示板とは別に「マンションオーナーだけが書けるクローズドな掲示板」を用意しても、理事とか理事会が嫌いな人は「そこの書き込みを経由して自分の部屋番号とかバレたら嫌だな」って思うわけ。どんどんどんどん与党の人を自分のマンション専用の掲示板に囲い込むほどに、どうしても野党の人が匿名掲示板に残っちゃうんです。

だけどそれに対して理事がいちいち反論を書くのはなんか違ってると思う。文句に返事書くより、実際に改革したほうが早いんじゃないの？まあ私も思わず反論書いちゃうこともままありますけど。

与党側から見るとクローズド掲示板には建設的な良い意見があるけど、野党なはみ出し者がマンコミュに残ってるってこと？

マンコミュの方にそう言うのは申し訳ないんだけど、そういう傾向はどうしても有りますね。

だとすれば「マンコミュ住民板のユーザーにはそんな傾向が有るかも知れないね。ちょっとバイアスかかってるかもね。」っていうことをある程度意識しながら読んで欲しいですね。

そのバイアスを意識しながら書き込んだらいいんじゃないかとも思いますよね。こういうイベントが有って面白かったとか。

理事会が自ら「今回のは最高に素晴らしかったですね」とか自画自賛して書く手も有りかも(笑)

マンコミュの掲示板が100%正しいわけじゃ無いけど、内部のクローズド掲示板も与党寄りなんだとすれば、ユーザーはそれぞれ上手に付き合って欲しいですね。

まったくその通りです。例えば新築掲示板の8割は「値段が高い」っていう書き込みなんです。だけど、ある程度以上詳しい人から見ると「8割の人が高いと書くのが妥当価格」なんです。モデルルームって10人見に来て1人しか買わないから。実際過去に有りましたけど、マンションコミュニティーの掲示板に、多くの人が安いって書いてたらこれはもう倍率100倍です。

読み方の妥当性というかその辺のセンスっていうのは学んで欲しいですね。「これ安いね」っていう書き込みが半分あるなんてマンションは安すぎなんです。「べらぼうな倍率になるからよほどくじ運がなければ当たりませんよ！」とここで言っておきたい。

掲示板の運営側としては、正しくフラットな情報が書かれていることは嬉しいです。でも実際にはいろんなバイアスがかかってるんであれば「バイアスがかかってるかも」っていうことを意識しながら読んで欲しいですね。「マンコミュに高いって書いてるから高いんでしょ！」って思われても「いやいや、高いって書きたい人が高いって書いてるのかもな…」とも考えて欲しい。

その辺はやっぱり読む側にも一定のマナーっていうか、一定の知識と一定のルールが必要ですね。

ネットリテラシーが必要ってことですよね。

ネガティブな意見を掲示板から軒並み消したからといって、マンションコミュニティー掲示板が良くなるとは、私は思わない。モデルルームに行ったら「このマンション、素晴らしいですよ！」って売主の意見だけ聞かされて帰って来るわけです。で、帰ってきた時に頭冷やす目的で掲示板を読むと、まあ殆どダメだダメだって書いてある。頭冷やすのは良いけど、掲示板をそのまま鵜呑みにしちゃうと、たぶん永久にマンション買えずに終わるんですよね。それはちょっと学んでほしいかな。