第2回対談「のらえもん＆マンションマニアが語る、最近のけしからん新築マンションについて」その2
プロのマンション評論家に華麗な転身を遂げたマンションマニアさんとマンションオタク界の重鎮「のらえもん」さんに「最近のけしからん新築マンション」について対談していただきました。この二人が顔を合わせたら何かが起こる（怒る？）！マンション購入検討者必見のこの対談、たっぷりお楽しみ下さい。
目次
この対談 に参加したメンバーは？
のらえもんさん
マンションアナリスト、ブロガー、インフルエンサー。マンション購入ということに真正面から真剣に考えたブログを足掛け10年も運営しました。忙しくなりすぎて更新が滞りがちですが、スムログも引き続きがんばります、よろしくお願いします！
運営ブログ
⇒のらえもんブログ
マンションマニアさん
マンションブロガーのマンションマニアです！モデルルーム訪問件数は2000件超でマンション購入経験は11件になりました。エンドユーザー様に近い存在であることをモットーに皆様のお役に立つ記事を更新していきたいと思います！
運営ブログ⇒マンションマニアの住まいカウンター
スムログ出張所⇒おすすめ新築マンション／価格調査
対談
涙ぐましいコスト削減
はい。あとは、他の事例も見ますか。
のらえもんさんに是非見てほしかったのは、この洗濯パンです。
なんか懐かしい感じがする洗濯機置き場ですね。
出典：
出典：もうあれがほぼ標準っていうか当たり前の世界ですよね。さっきの平たい洗濯パンを見たのはとある超大手さんのモデルルームです。
えっ、東京都内の物件なの?
都内にあります。23区です。
23区物件だったらそこそこの値段するじゃん。それなのに洗濯パンが。
まっ平らですね～これ賃貸とかによく見るやつですけど、「今、普通は上がってるのが多いじゃないですか」って営業さんに聞いたら、ホームセンターで底上げできるものが売ってますよって返されちゃいましたね。じゃ、付けて最初から～。(笑)
ショボい洗濯パンにして、戸あたり幾ら変わるのかね。せいぜい2、3千円のレベルじゃない？
驚きましたよ、これは。モデルルームで見て間違いかなと思いましたもの。昔、中古マンションで当時の築二十数年の物件を買ったことあるんですよね、バブル期の。その時は確かに洗濯パンは平らだったんです。でも、2004年以降に見だしてからの分譲新築マンションのほとんどは全部四隅がかさ上げされてるタイプです。
僕も確かに中古で古いのを見ると、洗濯パン平らっていうのは見ましたね。僕が新築物件見だしたのは2005からですが、確かにかさ上げしてないマンション見たことないですね。そんな中、23区の新築でも賃貸仕様の洗濯パンを採用するマンションがあるわけで。
聞かれるのは当然ですから、回答マニュアルはあるんでしょうけどホームセンターで売ってますって回答なんですよ。なんだ、その回答マニュアルはっていう。確かにその物件の近くにホームセンターあるけど。。。でも、そういう問題じゃないでしょうと。かなり驚きました。でも、その超大手さんのマンションシリーズはしばらくこれでいくそうです。この仕様で発注かけてるっていうか、某H工さん施工のマンションなんですけど、H工さんがこれでいくってことで。
H工の研究所だっけな?そこに行くと様々なパーツがグレード別にいっぱい並んでるんらしいんですよ。
あれ、行ってみたいですね。ブロガーで訪問させてもらいないですかね。
デベロッパーじゃないと無理でしょ。僕が聞いた話だと、様々な仕様を選べると。例えば蛇口もズラーッといっぱいあって。で、それぞれどの仕様にしますかっていって。最低クラスになるとカーテンレールもびろーんってなってるっていう。
それこそ賃貸クラスから高級クラスまであると。
だから、H工さんの仕様決定でも洗濯パンがいくつかあって、これだと幾ら、こっちだと…てな感じで設定があるんでしょ。
このかさ上げしてるタイプと平らなタイプの洗濯パン。もし数千円違ったとして何百個の規模だと、まあまあ確かに。
でも数十万～の世界でしょ。大した額じゃないもんね。一生住むかもしれないクオリティで作ってないよ。
これ以外の部分でいうと、浴室に入るドアにタオル掛けが1個付いてるっていうのは普通だったじゃないですか。
普通ですね。
これを、二つ付けてくれてる所が多くなったんですよね。要は下にバスマット、上に家族分のタオル。その進化はとても愛を感じるじゃないですか。ただ、最近ないとこがありまして、、なんと1本もタオル掛けなしです。
付けたかったらオプションなの?
自分が見た物件はなんとオプション対応ができないという回答。ホームセンターで床置きのタオル掛け買うしかない。
ユニットバスっていうのは、元々注文生産だから、ドバッと分譲マンションでユニットバス注文したんだけど、もうそのときに最初からコストがかかってないやつを発注したってことなのかな?タオル掛け無しはひどいですね、毎日使うとこですから生活クオリティーに直結しますよね。
洗面室が広いならまだ床置きのタオル掛けを置く場所ありますけど当然専有面積を削る時代だから、洗面室もゆとりあるはずがないんですよ。しかも引き戸じゃなくて開き戸だとさらにやばいですよ。床置きのタオル掛け置くと扉が開かないんです。
そしてタオル掛けをしまうスペース、隠せるスペースもない。
だから、もう常に丸出しですよね。
タオル掛けが無いとするともう拭いたタオル置く場所って洗濯機の上ぐらいしかないってことですかね。
ホームセンターで浴室ドアに付ける吸盤みたいなのが売ってるとは思うんですよね。ただ分譲マンションですよ。。。
それ賃貸クオリティですね。
なんなんだろうなっていう。ほんとに笑っちゃいますね。。。そういえばウォシュレットなしもありました。
それは笑いしか出ない。今は、だって賃貸マンションですらウォシュレットがないと敬遠する人が出てきてるのに。
ウォシュレット無いですねって営業さんに聞いたんですよ。「ウォシュレットを嫌う方もいらっしゃいます」。もう、ほんとに笑いしか出なかったです。でも、さすがに不評だったのか、もうその一件以降ウォシュレットがオプションの新築マンションは見ていない。さすがに、たぶん全員オプションで付けたんじゃないですか。そのときは竣工してましたけど。
その物件は郊外なの?
23区ですよ。駅から遠いですけどね。
ロックですね。
そこまでいくと、もう笑いすぎてお腹痛い。
あと、微妙にキッチンもどんどん安っぽくなってきてるなっていう感じありますよね。
キッチンの部分でいうと、一番分かりやすいのが静かに閉まるソフトクローズ機能。
ソフトクローズですね。大体システムキッチンの下側収納ってのは、たいてい引き戸なんですね。そして指が詰まらないように、勢いよく締めても最後はゆっくり閉まるという機能のことです。
行儀は悪いですけど、料理中なんで手が汚れてるときに体や足で閉めるっていうのは、まあ、あると思うんですね。もちろん行儀悪いですけど実際のところは。そんなときにソフトクローズ機能があればゆっくり閉まってくれる。ここ最近は主流だったじゃないですか。もうほぼ標準に近いはず。
僕が見てるマンションって、ソフトクローズ機能が無かった物件は記憶にないです。
でも最近は逆に無いほうが増えてきちゃってます。先ほどのタオル掛けの話と同じでオプション対応もできない。これも23区物件でした。
それも23区!すごいね。実は、ホームセンターでソフトクローズ用のダンパーは買えますから、自分で付けようと思えば付けられる。ネジで止めるんだよね。
そういうのもあるんですね!DIYしろってことなんですかね。
DIY対応マンションってことです。
(笑)すっごいポジティブ。全部DIYしてくださいと言えば解決しちゃう。ポジティブ!
ソフトクローズは絶対に欲しいね。だって小さい子どもがいたら指詰めちゃうもん。
安全面でもそうですね、確かに。キッチンだけでなく洗面台もそうですね。洗面台もソフトクローズなくしてる所が増えてきちゃいました。
最近モデルルームの見学を始めた人にとっては、ちょっと前からの露骨なコストダウンってのは全くわからないからなー。駅で配ってるSU○M○もこういうのは書けないから、このあたりはブロガーの役目なのかもしれません。本音で語れる場所を提供してくれているマンコミュさんにも感謝ですね。
60平米でも3LDK?無理がある間取り
さて、次の話題に移りますか。いろいろ見慣れちゃった僕らや業者は、部屋の割安割高を坪単価で測るんだけど、エントリー層の人は総額でしか基本的に見ない。この部屋は幾ら、この部屋は幾らみたいなので測るから。土地も建築費も原価が上がっている中で、坪単価が上昇してしまうんだけど、勤労者側は当然その値上げに付いてこれない。だから4千万円に収めたかったら、以前は75平米だったところを65平米に抑えないといけないとか、最近はほんとにそういうのが多くて。
多いですね。
60平米前半の3LDKも当たり前になりつつあるとか。
ありますねぇ～。たとえばこの間取りは、60平米で3LDKのリビングって8畳表示。
リビング8畳。昭和の団地にはそういうのあったけど。
でも、優しいなと思ったのは、ちゃんとキッチンと畳数を分けてます。よくあるのがキッチンとリビングを一緒にして十何畳って書いています。こちらは真面目にリビング8畳・キッチン3畳ちょい。
いや、8畳は狭いでしょ。確かに賃貸マンションだったら全然ありえますけどね。なんていうんですか、ダイニングテーブルとソファとコーヒーテーブル。つまりダイニングとリビングの機能を家具で付けようとすると、どうしても10畳ぐらいは欲しいんですよね、最低でも。
はい。最低10畳は欲しいですよね。
最低10。できれば12畳くらいは欲しいんだけど。この図面では、リビング・ダイニング（8.5畳）って書いてるけど、実質はもっと狭いんじゃないかな。だって隣の洋室、4.6畳の部屋と比べてもあまりかわらない。柱が出っ張ってるし、キッチン横の扉通路部分も入れて8.5畳表記だから、実質6畳。この広さだとリビングとダイニングはどっちかしかできなくて。ソファが置けなくてダイニングテーブルとテレビ台があるみたいな。つまりDだね。3DK。
そうですね。上の図面を見るとリビング側にアウトフレームっぽく丸が付いてますが、これじゃぜんぜんアウトフレームじゃ無い。
アウトフレーム風ですね。柱がバルコニーに完全に出せなくて、部屋に凸凹が残ってます。
こんな中途半端なアウトフレームもあるんです。
話戻しますけど、この図面は3LDKって書いてるけど、この広さなら実質3DKもしくは3LKですよ。
ほんとに多いです、60平米3LDK。ただ、それでもやっぱり売れるんですよね。やっぱり郊外で買う人のマインドってのは部屋数が必要ってことが重視されていて営業トークも全然いけますよみたいに。場合によっては、モデルルームで収納セミナーみないなのをやって、某有名な収納の大先生・達人が来て「大丈夫でございます」。
収納達人の出番(笑)
言うなれば後押しされる。もう、モデルルームにいるFPさんが「生活を工夫されれば大丈夫です」とか言っちゃうのと一緒で。最近、収納の大先生を呼んでるモデルルーム多いです。
それは新しい視点ですね。収納の大先生をセミナーに呼ぶマンションは、つまり収納に不安がある部屋を抱えたマンションだってことなんですね。だって60平米3LDKなんて、どうしても部屋の畳数をまず稼ぎたいから収納スペースが犠牲になるでしょ。
収納の達人のセミナーの内容を書いた資料がモデルルームの商談席に置いてあったので、見させてもらったんです。そしたら、服をここに掛けるなどなどいろいろ書いてあるんですけど、旦那さんの私服の上着が3着しかなかった。。。
「フランス人は10着しか服を持たない」シリーズかな?それにしても3着って。
そうです。すごいなぁって思いました
やる気があればなんでもできる。猪木イズムですね。
「60平米3LDK大丈夫!闘魂注入!」あと、バスルームはもちろん1317サイズです。
1317は入るとやっぱり狭いので、永住家族向けではないですね。細かいところを見ると、洗面台が三面鏡じゃないんですよ。
片一面しかない。リネン庫もタオルちょっとしか入らない。
そこは収納の大先生に習って、タオルを巻物のように丸くして置きましょうって指導がはいるんじゃないですか。
あるかもしれない。「タオルは巻いてしまうものです」。
「カラダはタオルで十分拭けます。バスタオルはいりません」
(笑)
洋室(2)。この5畳の凸凹ぶりもすごいね。これ、かき集めて5畳なんですね。
洋室(2)は。クローゼットと扉も干渉してます。洋室(1)が引き戸なのがまだ救いかなっていう。
洋室(2)も引き戸にしたかったけど、図面見る限り狭すぎてできなかった感じ。
いやいや。ほんとに多いんですよ、こういうの。
立派なのがキッチンにカウンターが付いて後ろの食器棚も最初から付いてる設定なのかな?そこだけは褒めてあげたい。
ディスポーザーも付いてる。そこは頑張ってますね。
いや、あれもこれも狭いですね。収納無いし。住んだら物が溢れますね。
これ、ほんとは二人用ですよね。
二人だね。いや、だから洋室(2)が実質、物置部屋になるか。洋室(3)だって寝れないでしょ。えっと、この図面はA瀬の物件かな?
そうです。これはA瀬ですね。きついっすよね。
建築費が高すぎてもはや昭和に先祖返り
自分がツイートしたリクルートさんのSUUMOの冊子版。実際に新築マンション買って住んでいる方のインタビュー記事。レイアウト見たら、お父さんの寝る場所がリビングだっていうやつ見ました?
見た見た。めっちゃウケた。
あれ、結構衝撃走りましたよ、自分。
もう昭和の時代に戻ったんだね。
え?え?なんでって。
洋室4畳でお母さんと三男が寝るのもすごいですけど、お父さんはもはやペット扱いですね。
そうそう。リビングが寝る場所になっちゃってる。でも、もう給料が上がらないのに物件価格だけが高くなっちゃって、そういう時代に。特に近郊・郊外のマンションこそ広さは必要だと思うんですよね。
いやいや、その通りですよ。だって、なんで郊外にするのっていったら、都心よりも広くて”人間的”な生活をしたいから郊外を選ぶわけでしょう?
そうなんです。価格も抑えられて広いお部屋に住めるのが郊外の魅力。自分は郊外好きですけど60平米の3LDKは嫌ですよ。
そりゃ、そうです。
郊外でマンションを買うメリットっていうのは、ある程度価格が抑えられて、ある程度広い部屋に住めるっていうそこが一番わかりやすいメリットだと思います。そのあとに環境の良さ。それなのに広さまで妥協しちゃうのはいかがなものかな。
ほんとね、郊外で60平米台3LDKとかは、本当に買わないほうがいいですね。
はい。60平米の3LDKを郊外で買うなら「いやいや、中古見ましょう」と。
周りの中古も見ましょう、間違いない。
周り80平米3LDKが普通だからね、10年前に建ってる物件。
で、この今の新築の60平米3Lも、10年後にはそういうマンションと横一線で戦わなきゃいけないわけですよね。絶対勝てない。
勝てるわけがない。資産性も低い。住心地も悪い。
何を買うか、最終的に悩んだ末で選ぶなら、もう自由ですけど、ただ比較しないのはもったいないですよ。郊外って供給中の新築マンションの周りに良質な築浅マンションが大体あるじゃないですか。
大体ありますね。
せめて見学してほしい。
郊外物件って中古はゲロ安いし。
そうなんですよ。新築信者が多いっていうのが一方の事実で。自分も新築が好きなので、人のことは言えないですけど。
私もね、とある中古マンションに申し込み入れようとして、よせばいいのに母に見せたわけですよ。そしたら、「このお風呂に入るの?」って言われて。え、もちろんそうですけど、なんで?って言ったら、「だって人が入ったお風呂じゃない」って言われて。「いやあ、そうお考えになられるんですね」みたいな。
トイレとかもそうですね。
トイレも。人が散々座ってきたケツの上でするの? みたいに言われて。いや、じゃあ、上っ側取り替えればいいじゃんと思ったんだけど。やっぱり、そういう人は一定数以上いるね。特に田舎は多い。
そうですね。まあ、自分も人のことはあまり。どちらかというと新築信者ですから。
でも、中古も買って住んでたことあるんですよね。
中古買うときのメリットって、適正価格で買っちゃえば、そっからあんまり下がらない。
中古は、基本的に市場に出て一回評価されてますから、実勢価格なわけです。新築は、実勢価格とは違った論理で動いてるから、めちゃくちゃ高い場合もあれば、滅多にないけどめちゃくちゃ安い場合もある。我々マンションブロガーからすれば、新築の価格の歪みに着目して実勢価格より安いってのは探しようあると思うんですが、そもそも中古なら、早々間違った値段で買ってなければそんな下がることはないっていう安心感がある。
そうなんですよね。ちゃんと適正価格でさえ買えばですけどね。もちろん物も結構いいんですよね、中古。
10年くらい前だね。最近だったら2012～2013年くらいはやっぱりいいですよ。改めてこのあいだ、とある築3～4年くらいの中古で出回ったマンションの部屋を見に行ったんですよ。最近の新築を見た後だったから、あ、やっぱりこの時代いいのねみたいなのは、ちょっと思いましたね。
この間はるぶーさんのマンションに初めてお邪魔しましたけど、あそこは確か2009年築でした。やっぱりゆとりありました。各戸の玄関前にポーチがありますし、自走式駐車場が付いてました。まあ、いいマンションですね。あの時代。
だって、あの大先生が選んだマンションですから。構造も凝りに凝ってる。
そうですね。大先生。
そのあと、お得意の打診棒でやり直し工事が多くてデベが泣いたという。もちろん消費者としては当然の行為なんですが。もうマンション内でも打診棒おじさんとして有名らしいですよ。マンションのイメージキャラクターにも採用だって。
（笑）。コスモイニシアの遺作ですから。
全デベロッパーが震え上がった（笑）。はるぶー先生に次売れる勇気があるデベロッパーはいるのかな。
次回の対談 は・・・
次回は、年収11倍に48年ローン！？そんなに無理しなくても良いんじゃない？的なマンション選びの心構えから、まさかのオチに向かいます（笑）
