２月は長谷工のマンションミュージアムにお出かけしたくらいで、理事会の作文をしていたら終わってしまい、はや３月。忘年会で来年は月２本！！とか運営に絶叫させられたのにかなりヤバくなっていますので、お便り返しを１つ。
＜上の写真は長谷工ミュージアムの展示＞
構造などの模型も面白いけど過去の推移を瞬間に見てとれるこんな展示も。マンションの値段は上がるときはとても速いが、そんなに急には下がらない、昔のバブルも、リーマンショックも上げた半分戻しくらいまでしか過去には下がらなかった。 ここは写真撮影OK。
質問は
所有マンション（300戸程度。今は賃貸しています）が大規模修繕の時期を迎えているのですが、その大規模修繕の中に、とても修繕とはいえない内容（無駄遣い、今後も保険料などの費用がかかっていく）のものを盛り込んだ議案が提出されています。しかもその費用が全体の10％近く、3000万を超えています。住民には具体的な内容も知らせず了承もないまま、理事会（理事長）がその業者と契約、代金の一部もすでに支払ってしまった、という状況になっています（反対する理事は辞任）。
今回、その大規模修繕予算を審議する臨時総会が開かれることになりましたが、その計画にはかなりの住民が反対しております。会もできています。再三質問状をだしたり、弁護士に相談して違法であることを指摘したりしていますが、理事長は根拠を説明しないまま「適法だ」を繰り返しています。
理事会は相変わらずその計画を変えようとはせず、「時間をかけて計画した」「ボランティアが奔走した」「皆が協力して腐心してきた」「真摯に対応した」など、努力してきたんだから認めろ的な内容です。
臨時総会は1週間後の予定なのですが、現時点で議決権行使書の反対が、議案否決となる数を上回っているようで、理事会は臨時総会の流会を決めました。
反対が多いからって、流会、というのは許されるのでしょうか。
今後も反対票が多いから流会、を繰り返させない方法や対処の仕方を教えていただけないでしょうか。
また、今回私のような不在オーナーには一切、臨時総会のお知らせを出していないのですが（私はたまたま知りました）、それもあってよいことなのでしょうか。
管理室の対応は「名簿に不備があった」です。が、私の住所などは正確に把握していましたし、今までも総会の資料は送ってきています。
はるぶーさんは理事会の内部からの情報を発信されていますので、逆の立場だとは思いますが、だからこそわかることもあるかと思います。
理事会の横暴を住民がどう阻止するかという点で、他の読者の方にも役に立つかもと考えています。ご回答いただけるとありがたいです。
積立金の目的外使用
いろいろと凄い事例が世の中にあるものです。具体的になにか書くとどこかユニークに特定されてしまうので、ここではほぼ同じ意味合いになるように、”理事会がはるぶーの巨大銅像を、積立金を取り崩しで実施しようとしている”とでもしておきましょう。こんな感じかな。
標準管理規約に準拠している殆どの規約であれば、積立金の取り崩しは、建て替えなどの特殊な場合と除くと ①計画修繕 ②震災の復旧など不測の事態での修繕 ③敷地・共用部分の変更 ④ 建て替えのための調査 ⑤ 区分所有者”全体”の利益のために特別に必要になる管理 とかです。
いくら、理事会が”努力”していても、理事会→総会と可決できても、完全に目的外での取り崩しにはやはり問題があるでしょう。 どうみでも、マンションのオーナー”全体”の利益になるとは思えないですから。
メールでやりとりすると（実はあんまりひどいとかで他の住民の方からもご相談をお受けました）約１割の支出は”総会の議決を経ないで”支出すみであったとか。
これかなり前に受けた相談で、その後どうも可決できそうにないということで、”総会そのものを流会にした”のでとりあえずは、払っちゃった最初の１割は除いて3000万円なりの流出は今回はなかったとのこと。
理事会はどこがまずいのか？
① 銅像？代3000万円を、計画修繕工事に”まぶして”支出しようとしたのは多分修繕積立金に関する規約規定違反です。・・・・少なくとも、実務的にはこれは大規模修繕という”元通りに戻す”行為とは別の提案なので大規模修繕工事の議決と共倒れを防ぐよう別議案にすべきだったでしょう。結果として、修繕工事の工事費用を理事会は承認とれていないことになります。
② そのうちの一部のお金を、総会によらず払った。
・・・予算案にない支出を勝手支払いする権限は理事会・理事長にはありません
③ 勝手に総会を流会にした
・・・総会には不参加で議決権行使で反対票を投じる人もいるわけで、一旦招集をした総会を、可決できそうもないから（否決されるのは嫌だから）で流会にできるかどうかは私は疑問に思います
④ 招集した総会の案内を在外の人に送っていない
・・・委任状でも適当に作って可決するつもり？ もちろんダメですね。
規約上OKかダメかとかいえば、まぁダメに決まっているわけです。実際には管理組合とかがしっかりしていないマンションでは、一般会計の赤字補填のために、規約では禁止の積立金の取り崩しを気軽に定常的にやっちゃっているなんて例は実は非常に沢山あって、それを規約違反だとか、手続き問題で違法無効だとかで、不法行為じゃ！理事長は賠償せよ！！と訴えて勝てるかどうかは実際に裁判をやってみないと分からない。訴えた方が証拠出して立証しないといけないですからね。
もう払っちゃった300万だかは返還せよとかを含め訴訟でいくなら当然、反対する一派の方々連名ででも弁護士さんを雇うべきでしょう。今回否決になったからよいとしても、総会を流会させてしまっている以上は、また同じ提案が来る可能性がありますから次回はどうみても弁護士に相談だと思う案件でした。
独善的で言うことを訊かない理事会への対処
反対する方々が ”（仮称）はるぶー銅像計画を考える会”としてチラシを配ったりなどまとまった動きを見せていたので、すくなくともかなり反対意見をもった人同士の繋がりができかけていることもわかりますから、これを本気にもしつぶしにいくのなら、私がもし反対派のリーダーであったら以下のような方策をとると思います：① 反対の理事が辞任されてしまったのは残念です。情報開示を渋る理事会と、一般のオーナーの間には大きな情報格差があるので、誰かが”理事会の中”にいるというメリットは残すべきでした。他の理事が全員で求めても、通常総会で理事に選ばれている人は総会をしなければ理事という身分を奪うことはできないので、理事会で解任はできない。なので理事会の多数派は、少数の人をいびったりして”辞任”に持ち込むわけですが。ある規模の理事会であれば中に少数野党がいる方が健全な姿です。うちにも過去に理事会内に「野党」を抱えていたことはあります。
② 理事会が、全役員を賛成派で固めていて、総会も委任状だけ（欠席して”反対”できない）だと総会での可決成立の阻止は困難です。今回の結果から反対派は全戸の1/4を超える人数がいるのはほぼ確実に思えるので、反対派の誰かが1/5の人を集めて総会を招集すればよいわけで、法律の強行規定で規約によらずにこの人数が集まって総会の開催を求められると理事会は拒否できません。
③ もっとねちねちやるのだと、独善的な理事会はマンションの外からいろいろ言われるのに弱いので、同時にあっちこっちに相談したりとか、匿名掲示板を炎上させてみるとかのオールレンジ攻撃で、一気に理事長側を弱らせる手はあります。無料だったり、安かったりでできる以下のことを同時並行的に実施して、いろんな方向から、あかんやろという指摘を一気に理事会に集めます：
－匿名掲示板に書きまくり：匿名掲示板ってのは・・・某所ですね。
ただし、あるマンション名の掲示板が”荒れている”というのは痛しかゆしで、えー〇〇マンションは巨大はるぶー像を建立するんだってさとか他からも見えてしまうので、中立的な立場の人から、荒れてる印象を持たれるほうがダメージが大きいとかで批判を食らう覚悟が要るので、以下と併せて”やるなら一気に短期決戦”です。
－ マンション管理センター： マンション管理士試験の元締めですが、規約問題などでの無料の相談機能があって、規約問題などへのコメントをもらえたりします。
－ 管理会社のクレーム窓口： 普通管理会社とのやりとりは全部理事会を通していますが、大手の殆どの管理会社にはその管理するマンション住民からの直接の相談窓口があったりします。理事長ー担当者とか狭い範囲で閉じていて変なことが起こっている場合、いきなり管理会社の上のほうから指摘がくるのはそこそこ有効な攻め方になります。
－ 弁護士さん： マンションの規約はとても独自性が強く、さらに弁護士さんは皆区分所有法が得意とは限りません（全員賛成でなくてもなにかできるとか、かなり変わった法律なので）からマンション紛争専門の弁護士さんに、まずは相談にいく。5000円30分なんてのが相場ですが、自分で何時間調べてもわからないいことを教えてくれますし、何よりその先どうする？みたいな目途がつきます。
やってはいけないこと
本件、質問者は書かれていませんが、やけに理事会の首脳部が熱心だと、実は巨大はるぶー銅像は実は2000-2500万円で、500-1000万どこかに・・・って疑惑は心の中にもたれているのではと思います。それを、例えば実名での意見書、例え匿名掲示板でも書いてしまうと、理事長さんとかは誰か決まっているわけですから、それを立証できない限り名誉棄損が成立しやすいものです。やっつける？つもりがこっちがやられては意味がありません。
マンション内の紛争は、相手もこっちも同じマンションに住んでいるということで、感情的になると引っ込みがつかないので傷も深くなります。あくまでも相手の規約違反・法令違反がどの条文に違反で、事実はこれこれという指摘にとどめるべきで、相手の人格攻撃や、証拠もないのに名誉棄損になることはしないのが、独善的な理事会を攻める側に大事なことだと思います。
・・・これは逆もあって、とある掲示板に私がバックリベートを貰っているだろうと書いた人は、特定されていろいろあって、もううちのマンションには住んでいません。私だって家族とかいますからそこまで言われたら放置はしないですから。
お便り返しはご指名を推奨
スムログブロガーへのお便り返しの希望、”指名”してないのは誰も返事しないまま放置されやすいです。今回のご相談は、10年くらい前に私が他で別名でブログを書いていたころからの読者？の方で、メールアドレスとかも書いてあったのでやりとりできた例。① スムログブロガーへの質問はできれば１名を指名する
② 質問はできるだけ詳細を書いて
② とくにそのまま記事にされては物件特定されて困るような案件では捨てメールアドレスからで構わないので連絡先もつけてくれると私の場合は便利です。過去には、お返事かいたら、特定されて酷い！とかもめてた例もあったので。
私は管理ネタがやはり他の回答者よりは得意ですね。
!! 重要 !!
本ブログの内容は、著者の個人的見解であり、著者の所属するマンション管理組合、勤務先、RJC48も含めその他所属する一切の団体の意見、方針を示すものではありません。
テスト
コメントを残す