バルコニーの使用料が有償なのは無効か？【お便り返し】

リフォーム新装開店記念で今スムログは、”お便り返し”キャンペーン期間中で、質問するといいことがあります。運営の”ブロガーカツいれ”作戦ですね。私が代表例でスムログブロガーは寡作な人が多い。

ということでかなり前に来ていた質問ですがお便り返しです。新装祝いにしては重めですが；・・またまた、理事会（理事）をやっつけたい系の、ヘビー目の質問です。あんまり意にそった回答はできないなぁで長く放置ですいませんでした。

質問は

差出人: 悩める子羊

メッセージ本文:
管理規約違反の件で質問させて頂きます。十数年前に規約変更したバルコニー等の使用料を有償化するための説明が事実誤認だったことが判明しました。

①規約の２２条に共用部分の管理については、管理組合がその責任と負担においてこれを行うものとする（この部分を「組合管理部分」と言い、計画修繕のことです。
これを、第２１条の専用使用を認められた区分所有者が自己の責任と負担において管理するとしている第１項の考え方も専用使用者負担と勘違いしていました。（これは植木の管理や日常の掃除などのことです）これが規約違反に当たると思います。

②専用使用料は専用庭に合わせ１㎡当たり月額８０円を基準にする。
専用庭は１㎡・２５円３６円７１円等で８０円は有りませんでした。金額に齟齬がある）
２～３年に１回のタイル防水塗装の工事費に充てるでした。（１回もしていません。）
規約違反と「錯誤無効」で規約改正して元通りの無償化に戻たいのですが、理事会は受け入れを拒否し、当時の有償化に持って行った委員が組合員にこの部分を説明せずに、次回の大規模修繕工事の金額に合うと説明して総会決議しました。
こうなると、提訴しか方法はありませんか？ご教示お願い致します。
この専用使用料の積立金は修繕積立金として１千万円になっています。
騙されて賛成したのですから、積立金は返済を求めたいと思います。

結論からいうと難しいと思います

結論からいうとこの利用料を悩める子羊さんが回収できる可能性は低いかなと。

過去10年以上に渡って集めてきた費用1000万円は、面積×料金割りすると1戸あたり約10万円程度、１戸にでも返還してしまうと全戸に同じ対応しないのは変ですから、1000万の穴が積立金の会計に空いてしまうわけで、では１戸あたり10万円一時金徴収で差額決済（つまりチャラにする）とやり直しの総会決議を過半数で取られたらもうそれでおしまいだからです。

私が理事会側だったら、10年以上前の経緯はもうどうでもよくて、大規模修繕を迎えた今お金が足りているかどうかだけが全てだと考えます。今回の総会で、金額は整合していると議決承認をとっていますから、例え過去の設定に瑕疵があったとしても、今回の総会議決で治癒されているとか主張すると思います。

元々バルコニーは、共用部分なのをその部屋が利用している”専用利用される共用部”ですので、組合がそこに料金を発生させていけないということはありません。過去の総会などの議案・議決や、規約などの”結果としての瑕疵がなければ”導入時の説明に齟齬があっても勝ち目は少ない。

どうしても納得できないのであれば、過去の総会の経緯や、規約などできるだけ詳しい資料をもっての弁護士への相談かなと。

本気で裁判やるなら、その費用（民事ですので勝訴しても回収困難）は”なやめる子羊”さんが今までバルコニーに払ってきた費用を超える可能性が高い。一方この案件、素人が個人訴訟でやって、弁護士費用まで管理費会計から総会で拠出して戦える管理組合理事会相手に勝てるかといったら率直にいって非常に難しく感じます。相手は２段構えで、時効を主張してくる可能性もあります。

10年以上前の理事会の役員の責任を追及しようとしても相当に難しいのはすぐお分かりいただけるかかなと思います。【訴訟経済的】には明らかに損で割にあわないのですが、管理組合の関連する裁判では時に数千円払う・払わないで最高裁までいくことも過去には何度もあって、多くの場合、理事会の中の特定の個人に対する感情のもつれで、1万円とりかえすために100万円かけてもとにかくその人をやっつけたいというのがドロドロとやる場合の殆ど？で動機になります。

子羊さんは以下のどちらでしょう？
①　とにかく自分の払った使用料をそのまま回収したい
②　特定の理事会の役員に遺恨があり、勝訴するなどでダメージを与えたい
・・・①であれば割損ですからやめておいたらというのが私のおススメです。
理由は下記の通り。　②であればとことんお金と時間をつぎ込んで闘うのはその人の自由です。

こちらを参考に（リンク先）

[1] 専用庭使用に関して使用料を規定している規約の可否→

http://www.saisei-navi.jp/qa/etc/専用庭使用に関して使用料を規定している規約の

一部に私はちょっと違うと考える部分もでてｋますがそのまま。庭は建物の一部でないので規約上の扱いは異なってくると思います。例えば専用庭の植栽が枯れたら自腹ねとか規約規定があれば、安価な土地利用だけの利用料設定でよく・・・高くしすぎると、芝が枯れたから全面貼りなおせ！”みたいなトラブルがでてきやすくなります。組合理事会側としてはいただいている使用料をはるかに超えての支払いは困難と普通は考えますので。

[2] バルコニー・専用庭の利用料 →　バルコニー・専用庭の使用料

[3] 標準管理規約（14条）→　標準管理規約とそのコメント

14条のコメント「③ バルコニー及び屋上テラスが全ての住戸に附属しているのではない場合には、別途専用使用料の徴収について規定することもできる。」
考え方として、バルコニーの有無の分かれる部屋があったり、その面積が大きくことなるとか公平とは言えない場合には、料金は設定して構わんと国交省は言っていることになります。無論規約は違法でない限りどうつくってもよくて、そのマンションの規約が優先ですが、”コメント”部分は”考え方”を明確にするもので無視はできません。

お書きになられている内容に関して

私は、一般の住民だった経験はなく、いつも”理事会側”から見ての考え方になってしまいますのでその点はご容赦ください：

①　”面積あたりのお値段”が高いから同じにしろというのも攻める理屈としては弱いかなと。バルコニーにかかる修繕コストを”別だて”と考える場合、大規模修繕で防水などのキープのためにかかる費用を面積割すると１㎡月80円というのは。妥当な範囲内だと思うからです。　私のマンションの長期修繕計画では、バルコニーの防水と長尺シートの張替えを中心に、バルコニーだけで12年ごとに12万円、つまり年１戸１万円を計上していて、割り算するとこのくらいのコストは建物の維持だけで考えても妥当です。（実際には避難ハッチや物干し金物や手摺などのコストを別途考えないといけません）

②　専用庭の単価との比較にはもともと意味がありませんから、過去の総会時の説明が不適切だったかもしれませんが。それをつっつくことで得する人が誰もいません。
殆どのマンションで修繕積立はあり余っているわけではないことを考えると、１戸に認めると都合1000万のあなが修繕計画と、積立金計画の間で空いてしまうわけで、理事会的にはこれには対処しないとと考えるのが普通です。

③　例えバルコニーの有料化規約になんらかの矛盾があって１戸にでも返還するのだと、全戸にやるしかありませんから、１戸あたり10万円程度の穴は早期に塞がないといけない。これは平均的な大規模修繕費用の１割くらいです。間もなく”迷える子羊さん”のマンションは大規模修繕ですから直近に迫ったほうは、一時金で解決でもするしかありません。（1000万円以上を残して大規模修繕工事が実施できる場合は除く）じゃー10万は返すから、１戸平均10万円一時金徴収ねというわけです。
・・・この場合バルコニーの面積ではなく、専有面積比例で徴収するしかありませんが

④　多くのマンションで部屋によらずバルコニーの奥行は大抵同じです。柱をどういれるかの関係で、部屋の奥行方向の長さも同じですので、間口の広さが変わる方向でバルコニー面積も、部屋の専有面積も変わっている場合が多くなります。
今バルコニーの面積比例で徴収さえるのはおかしいとなって、③のように専有面積比例で再計算することにしてもあんまり変わらないのでは？とは想像できるわけです。
専用庭をもった１階の人だけ管理費１万円アップね！みたいな設定なら、公平性を大きく損なっているので訴えれば勝てる可能性は高い。それに比較してバルコニーは通常ほぼ全戸にありますし、もともと負担の考え方として公正性を大きく損なっていたとも思えないわけです。

＜案外バルコニーで野ざらしになっているものには修繕コストはかかるんですよ＞

お便り返しはご指名を推奨

スムログブロガーへのお便り返しの希望、”指名”してないのは誰も返事しないまま放置されやすいです。

① スムログブロガーへの質問はできるだけ１名のみを指名する
② 質問はできるだけ詳細を書いて
② とくにそのまま記事にされては物件特定されて困るような案件ではほげほげ@gmail とか捨てメールアドレスからで構わないので連絡先もつけてくれると私の場合は便利です。過去には、お返事かいたら、特定されて酷い！とかもめた例もあったので。

私は管理ネタがやはり他の回答者よりは得意ですね。ただし２つ続けて弁護士に訊きにいきなよ～という案件での回答になりました。スムログは無料法律相談室ではありませんし、私にもその能力はありません。回答とそれに伴う結果については免責とさせてくださいね。

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