知らぬ間に初代理事長が決まっている？【お便り返し】

１期目の初代理事長ってどう決まるの？というご質問。自分で理事長になる気がないなら誰が理事長になっても同じだと私は思うのですが（理事長って、理事の互選ってことで、直接選挙風には選べませんから、この人になりましたとかだと不思議に思う人は多い）、知らぬ間に理事会のトップが決まっているとしたら確かにあんまり愉快ではないかもしれない。

1 質問は
2 実は理事長はまだいないのでは？
3 初代理事長ってどう決まる？
4 しばらくお便り返しお休みします

質問は

出人: 匿名希望

メッセージ本文:
マンション管理会社にも問い合わせようと思っていますが、ご意見を頂戴したく質問させてください。

今年春に新築マンションに入居予定です。

マンションの管理組合の結成は入居後に入居者が集まって結成する、理事長などの役職もその時に決定する、というイメージがありましたが、事前に理事長が決まっているパターンもあるものなのでしょうか？

入居前の駐車場利用通知に、入居予定のマンション名での理事長のハンコが押されていたため疑問に思った次第です。

(完全な推測ですが、地権者の方も入居する予定のマンションのため、地権者の方が理事長に決まったのか？などとも思いました。)

ご回答いただければ幸いです。

実は理事長はまだいないのでは？

理事会ネタなのではるぶーから。

結論から言えば、
①　理事長印を理事長が使っていないで管理会社なのでは？
②　設立総会までの規定が規約にあったりしないか、規約集を確認しましょう
の２点です。

管理組合そのものは、入居とともに自動的に立ち上がったことになります。逆に誰も入居していないなら管理組合はまだないことになります。入居からしばらくしてから設立総会があって、理事と監事が選出され、その理事になった人の互選で理事長が決まるというスタイルが普通です。

マンションが完売していないなどで、かなりの戸数を売り残していると、その部屋の管理費とかは売主が払ってくれる代わりに、議決権は、売主がもったままになりますから、過半数を売り残していると売主が自由に決めることができるとか変なことになるので、ほぼ完売してからのんびりと設立総会をする場合が多い。１期目初代の理事の任期は短くする場合と、長くする場合の両方があります。うちは１期目だけ任期１０月でした。

入居から時に半年１年たってから設立総会があったりするのですが、入居の日からいろいろ消耗品を買ったりとかは当然あるわけで、多くの場合原始規約規定で、代表者(理事長)が設立総会で選出されるまでの間は管理会社が理事会（理事長）の役目を勤めているのが普通です。（規約集で確認してください）

＃なお、設立総会を１年遅れとかでやる場合でもマンション自身は１年経過扱いとかなので、売れ残り・・・あるいは売り残し（どこの会社とは言ってない）・・・の得意なデベだと、２年アフターを厳しい指摘をくらいまえに逃げ切れるというメリットはあります。

つまり、”理事長”がいなくても決済印とかは必要なわけで、それに”理事長”と書いてあることはありうるのではないかと。法人化してなければ”人”の印鑑になりますから、普通マンションの理事会が使う印鑑は”理事長”となってることが多く、うちの銀行印ほかもずっと管理会社が使っていて、３月入居で初代理事長の私預かったのは、設立総会の当日で７月でした。

初代理事長ってどう決まる？

法的には管理組合に理事会を置くかどうかも任意ですから、理事長ってのも実は区分所有法にはでてきません。なので理事長の決め方ってのもそのマンションごとに決めていいことで、通常は管理規約に規定があります。原始規約って、初期設定されるやつを売主が作成してそれに全員印鑑集めて（承諾する人にだけ売っているわけです）設定していますから、そこに書いてある規定が全てで、それを見られない私にはなんとも。
・・・もしも、初代理事長ははるぶーとするとか書いてあったならそれはそれで有効ですが、いくら地権者のリーダーがいても普通はそこまで決め打ちはやりません。

立候補をOKとして地権者グループが無数に立候補すれば（元々繋がっていますから容易）過半数制圧→互選で親玉を理事長にってのは実は結構容易ですからね。

初代理事長の決め方にはいくつかパターンがあります。通常の”標準管理規約”には、どう理事会の理事を選ぶかという詳細規定はありませんから、そのマンションの文化として固まったら、きちんと成文化して”役員の選出細則”などにするのがおススメ。自分が立候補優先で理事になったので、他の人はあかんはありえないでしょうで、うちは立候補した人はいかなる場合でも必ず輪番の人に優先して理事になれます。

①　１期目は完全に抽選で決める
・・・三井が管理会社だと大抵これです。住民の意見分布を反映した偏りのない理事会が立ち上がるメリットがあります。一方で優秀な人がいきなりスタートアップで凄いスピードで進めようとかしても最低１年待たなければなりません。初期設定がこうだと、１０００戸超えとかでも１年任期全員交替、再任不可みたいな設定をとっている例は結構多くてこれだけは理事会が弱体化するからやらんほうがいいとは思うのですが。

②　１期目も立候補者を募って輪番の人に優先採用する
・・・これは上に書いたように、グループを作るのが得意な人に一気に理事会の議決権の過半数を掌握される可能性（リスク）があります。

いずれの場合でも普通は（標準管理規約通りなら）設立総会で選任するのは理事だけで、その理事が互選して理事長を決める形が普通です。あんまりそうでない例は聞いたことがありません。

うちはもともと管理会社が提案してきていたのが①というか完全輪番方式で立候補を採用しない方式でした。但し管理会社は割と正直なまともな会社で、３月入居でしたが大型連休くらいから３月ほどに渡って”設立総会の準備委員会”というの委員を募って、その委員会が設立総会の議案を検討しました。そこでその委員長として、②の立候補優先方式を推したのが私。１期の理事会の立候補者９名はほぼ全員が私の入居者SNSなどを通じての知り合いでした。

私が初代理事長になれるのはほぼ規定路線だったわけで、総会って大抵委任状で決まりますから、会場に来た人がなんだこの尖がった豚みたいなデブは・・・とか思っても落とすことは困難だったので、三井風の抽選方式も思えばそんなに悪くはない。

私は、内覧会検査で売主とちょっとやりあって、まだ１戸も入居してないのに、そこ共用部だから理事会が立ちあがったら相談してくださいとか、あり得ない返事をされて、売り言葉に買い言葉で、「では理事長にはどうなったらなれるのか？」　とか聞いたくらいなので最初から理事会に入るなら理事長限定、多くのアフターサービス補修を売主に要求するつもりではあったわけで、もともと”売主敵対的”な候補者だと系列の管理会社としても知っていた筈ですから、準備委員会方式で、”理事の決め方”を住民が決めるのを受けたのはフェアだったとは思います。

….理事長をやってみるまでは全く理事長としての適性がないというのはわからないからいろいろ１－２期の理事の方にはご迷惑をおかけしました。２年で向いてないのはわかったので、その後は２度と理事長はやってません。

＜写真はうちの今の理事会の様子です・ホームページから＞

しばらくお便り返しお休みします

ご指名の２期目立候補の準備編
・・・２年アフターがきびしそうですね
中規模マンションの地区自治会からの脱退の可否編
・・・損得だけではない話なので、極めて慎重にが私の意見です

あたりは、今議案書で大変なので、４月になってから。
他指名されても対応は４月以降です。ご了承くださいませ。

＜うちの理事長：ホームページから＞