マン点流！（回答）新築マンション価格は下がるのか？

今後の首都圏の新築マンション価格が気になる晶子さんからの質問。
他のメンバーからの回答がないようなので、マン点流回答をご用意しました。

【もくじ】
◇晶子さんからの質問
◇短期的には株価と同じで…
◇中長期的には…
◇結局…

晶子さんからの質問

マンション購入を検討しているものです。
いまは建設費が高騰しているから、価格が高かったり品質を落としている、という話を耳にします。今後マンション価格はやはり下がるのでしょうか？

因みに、首都圏近郊で検討しています。
よろしくお願い致します。

短期的には株価と同じで…

新築マンションの価格は今後、上がるのか下がるのか？

短期的には、株価と同じで予測不能。

たとえば、株価のテクニカル分析（チャート分析）を応用して、不動産経済研究所が毎月発表している首都圏新築マンションのm2単価について、過去3か月間と過去6か月間のそれぞれの単純平均値を計算し、同平均値の動きを可視化したのが次図。

リーマン・ショック（08年9月）でデッドクロスが発現し、分譲単価が下落したり、アベノミクスが始まって（12年12月）ゴールデンクロスが現れるたびに、分譲単価は上昇したりしている……というように、あとからは何とでも説明できてしまうのだが。

ちなみに、現在は高止まり（もみあい）状況にある。

期間の短い移動平均線と期間の長い移動平均線がともに右上がりの状態で、前者が後者を下から上に突き抜けることをゴールデンクロス、ともに右下がりのなかで上から下へ切ってきた状態をデッドクロスといいます。
ゴールデンクロスは、市場が中長期的に上昇局面にあるシグナル、デッドクロスは逆に下降局面にあるシグナルとされます。

（日経新聞社「やさしい株式投資」P70）

中長期的には…

では、中長期的には新築マンションの価格は上がるのか下がるのか？

少子高齢化に向かうなかで、このまま新築マンションの供給過剰が続いていけば、都心の一部を除けばマンション価格が下落に向かうのは必然。

いつ下がるのか？

その時期がいつになるのか、明言することは困難だ。大手デベロッパーの寡占化による新築マンション価格の下落抑制効果は侮れない（次図）。

「大手デベロッパーの寡占化、新築マンション価格下落を抑制…」より

ただ、日本の財政破綻や首都直下地震（30年以内の発生確率が70％）の可能性だってあるだろうし……。

結局…

「結局どうすればいいのよ」という声が聞こえきそうだ。

IT長者やパワーカップルなど、高値づかみを気にしない人やハイリスク・ハイリターンを厭わない人たちを別とすれば、いまは様子見がオススメ。

いくら金利が低いとはいえ、政府の住宅政策に踊らされて高値で首都圏近郊の”負動産”を持つのはできれば避けたい（次図）。

「郊外で新築マンションの”負動産化”が進んでいる」より

特に若い世代は急いでマンションを買う必要はないのではないか。20代の若いころから35年間も住宅ローンという”年貢”を払うのは大変だろうし、安定的にボーナスがもらえないと、住宅ローン破たんのリスクが高くなる。

そんなに急いで買わなくても、新築・中古マンションを買えるようになるまでの中継ぎとして、UR賃貸は選択肢の一つになるのではないか。