どうも！マンションマニアです！

私事ですが新生活エンジョイしております！皆様も早くマンションを購入してより楽しい人生にしようぜー！！(なんだこのノリは、笑)

連続してブランドマンションを購入していますがやはりブランドマンションっていいですね！

もちろん中小の物件だって素晴らしいところは多々あるのですが、何と言いますかそのブランドに住んでいる自分が好きになれちゃうんですよね。

例えばですが「プラウドに住んでる俺かっこいい！」みたいな！

気持ちの問題ですけど高い買い物なわけで気持ち的な満足度も重要だと思います。

好きな街で好きなマンションを買うことは当然として、その街、そのマンションに住んでいる自分のことさえも好きになれたら最高ですよね！

さてさて本題へ。

ニュースでは「おめーら老後まで2000万円は貯めとけよ！」的なことが連日報道されていますが老後までに何の投資もせずに2000万円貯めるってけっこう難しいことですよね。

Twitterをフォローしていただいている方であれば私の散財ぶり(稼いだ分だけ使うスタイル)をご存知でお察しだと思いますが老後まで何の投資もせずに2000万円貯めるなんて

「無理無理無理無理無理無理無理、無理です～。」

駄菓子菓子！

私には住みながら投資があるのでまったく心配ないのです！！

いや、老後になるまでの生活(ローン支払いなど)もあるのでまったくというのはないですけど、、、苦笑。2000万円はいけるでしょうと。

住みながら投資とはマンションを購入して普通に暮らしつつローン残債を減らしていくもので、なんら難しいことではありません。投資というと怖そうですが住みながら貯金と言えば優しく聞こえるでしょうか。

これは値上がるマンションを購入する必要はなくて「物件価値ーローン残債＝2000万円以上」になれば良いわけです。2000万円で本当に足りるかは別として、今回のタイトル通り2000万円を目標にするならばそんな難しいことではないのです。

5000万円で購入したマンションが6000万円に値上がっているときには含み益という言葉を使いますが5000万円で購入したマンションが4500万円になっていたときにはそこからローン残債を引いた金額を隠れたる含み益と私は呼んでいます。

隠れたる含み益は原則マンションを売却しなければ現金化できませんが売れば数百万円～数千万円戻ってくるという状況は実質預貯金があるのと同じで、それが普通に暮らしているだけでつくれちゃうのですから私みたいな散財やろうにはもってこいというわけです。

私自身、最初にマンションを購入して14年ほど経過します。何度も買い替えているのと、戻ってきた金額で車を購入したりと散財はしているものの一部は買い替え先の頭金などにしているため預貯金はかなり少ないですが隠れたる含み益はそれなりにあります。

マンションを買うと生活価値が向上するのに勝手にお金も貯まる。。。なんで買わないのですか？！(ポジショントークとかではなく買ったほうが得なのになんで買わないのかなぁ～と。)

購入済みの方であれば隠れたる含み益たっぷりの方も多いでしょうし、買い替えている方は売却益だけで2000万円手にしていたりするでしょうから頷いてくれることでしょう。

続、駄菓子菓子！！！！

物件選びを間違うとマジで詰みます。

別に儲けてくださいとは言っていませんしそもそも私自身投資家ではありません。

実際に7件目の購入時には

A・・・引き渡された瞬間1000万円儲かることは確実な新築マンション
B・・・引き渡された瞬間値下がりはしないけど儲けることは難しいマンション

上記が最終検討候補に残り、好きが勝ったBを選んだくらいですから(笑)

それをスムログのメンバーやお付き合いのあるマンション好き仲間にお話ししたら

「え～もったいない。。。でもマンションマニアらしい」

と皆に言われたくらいです(笑)

完全投資ではないからこそ好きと資産性のバランスを取ったわけで、読者様のほとんどが完全投資ではないでしょうから好きという気持ちも大切にしてほしいなぁ～と。

それでもマンションを購入して詰んではほしくないのです。

何度も記事で書いてきたことですが物件価値よりもローン残債が上回るようなマンションはよほどのお金持ちしか手を出してはいけません。お金持ちでない方こそある程度は資産性にも目を向けるべきなのです。

お国(金融庁)が老後までに2000万円用意しやがれというならば隠れたる含み益が2000万円以上となるマンションにするというのを一つの目標にしてもいいかもしれないですね。

極端な話、35年後に物件価値が2000万円以上残っていれば悪くないと。

30歳で35年ローンを組むと繰り上げ返済をほとんどしなくとも65歳くらいには終わります。65歳時点で隠れたる含み益が2000万円あればそのまま住み続けることはもちろん売却して戻ってきたお金でアクティブシニア向け住宅に入るのもありでしょう。隠れたる含み益が2000万円あるだけで老後の選択肢を広げることができるはずです。

35年後のことなんて誰にもわかりませんがどう考えても35年後に2000万円の価値もないであろう新築マンションがゴロゴロと供給されているのも事実です。

ではどのような街でどのようなマンションを買えばいいのか？

「3Aで買えばいいのでは？」

という意見も聞こえてきそうですが誰しもが高額エリアで買えるわけではないですから今回はあえて近郊・郊外エリアで見ていきたいと思います。

もちろん買えるならば都心、もしくはできる限り都心に近いエリア(山手線駅徒歩圏内や山手線内側など)でGOするのが手堅いことはたしかですので近郊・郊外のほうが安心という意味ではありませんのでご注意ください。

35年後のことはわかりませんが今時点で35年経過しているのに資産性を維持しているマンションを調べてみました。すべてのエリアを網羅するのは容易でないため一例としてご理解ください。

［板橋区］

・高島平団地　1972年築（築47年）　高島平3　高島平駅徒歩3分他　現在の坪単価約100万円　70㎡換算2118万円

・サンシティ　1978年築（築41年）　中台3　志村三丁目駅徒歩9分他　現在の坪単価約130万円　70㎡換算2753万円

・光が丘パークタウンゆりの木通り　1983年築（築36年）　赤塚新町3　地下鉄赤塚駅徒歩8分　現在の坪単価約125万円　70㎡換算2647万円

［江東区］

・南砂住宅　1975年築（築44年）　南砂2　東陽町駅徒歩7分他　現在の坪単価約145万円　70㎡換算3071万円

［さいたま市中央区］

・与野ハウス　1976年築（築43年）　上落合1　北与野駅徒歩1分　現在の坪単価約100万円　70㎡換算2118万円

［千葉市美浜区］

・シーサイド真砂　1982年築（築37年）　真砂4　検見川浜駅徒歩2分　現在の坪単価約95万円　70㎡換算2012万円

［川崎市高津区］

・パークシティ溝の口　1983年築（築36年）　久本3　溝の口駅徒歩5分　現在の坪単価約190万円　70㎡換算4024万円

リフォーム済み住戸も含めて計算したためざっくりではありますが築年数が35年以上経過しても70㎡換算で2000万円を維持している近郊・郊外のマンションは数多くあります。

共通点としては

・管理体制がしっかりしている（管理組合活動が活発）

そして・・・

大規模！！

調べていて再度痛感しましたが大規模は強いですね～。同じエリアでも小規模になると70㎡換算2000万円以下ということも多々あったくらいですから今後は同じエリアでも二極化が進みそうですね。

もちろん大規模だから絶対に大丈夫ということもないですし、小規模だからダメということはないのですがマンションは集合体であることが強みですから戸数が多ければ多いほど有利な面も多いということはけして間違った見方ではないでしょう。

都心で高額なマンションを購入しちゃうのが一番手っ取り早い（土地代が高いので築年数が経過しても値が付く)のですが誰もが買えるわけではないので今販売中の新築マンションでそこまで販売価格は高くない(安くはないけど手が届く方も多い)けどもこのマンションは築35年経過しても2000万円は維持していそうだなぁ～というものを共有いたします。こちらも一例なのとあくまで私の考えによるものですから参考までにお願いいたします。

※坪単価300万円以下で検索。その中から一例としてご紹介しています。

・晴海フラッグ　坪単価約300万円

・プラウドシティ吉祥寺　坪単価260万円

・シントシティ　坪単価約245万円

・スカイグランドタワー　坪単価225万円

・プラウドシティ日吉レジデンス　坪単価295万円

ほんと一例ですけどこのあたりを買っておけば35年後に2000万円は維持しているのではないですかね・・・？？？

投資目線で見ればもっと良い選択肢はありますけどもあくまで実需としての住まいでおこなう住みながら貯金ですから将来的に買い手さえつくマンションを選んでおけばリスクは少ないですよね。

お国が老後に2000万円用意しろと言うなら住みながら貯金で貯めてやろうではないですか！！