のらえもんさんが小田原から新幹線通勤の記事を書いておりわたくしは「やっぱりブリリアタワー高崎アルファレジデンシアお得すぎたー！！」と再発狂(？！)。東京駅通勤と仮定してもマンションマニアお気にの街である柏の葉キャンパスあたりはコスパ良いよね～というツイートをしたところ「たしかに！」「いやいや安くても通勤きついっす！」等々いくつも意見をいただきまさに家探しは楽しいなぁ～となったいろいろな街に住みたいマンションマニアでございまする。

豊洲駅徒歩5分の築浅中古と柏の葉キャンパス駅徒歩5分の築浅中古では価格差約3000万円。

通勤時間の差は東京駅勤務とするならば柏の葉キャンパスが+30分。

ここをどう考えるかですね。

どちらも三井が主体になって成長させている素晴らしい街です。

— マンションマニア (@mansionmania) August 21, 2019

そんなわけで今回は東京駅周辺に通勤しているという仮定で家を探す際にどのような支払い条件、通勤条件となってくるのかを検証してみたいと思います。

東京駅まで通勤が楽でサラリーマン層でもぎり価格が届くと言われている東京湾岸を主軸に比べていければと思います。

東京駅まで1時間圏内の駅は星の数ほどあるため今回は街並みも東京湾岸と似ているエリアに絞りました。おそらく東京湾岸エリアで検討されている方も好き系な街かなと思います。

東京湾岸は東京駅に通いやすい

・豊洲
・晴海

その他のエリアは

・武蔵小杉
・さいたま新都心
・海浜幕張
・流山おおたかの森
・柏の葉キャンパス

と勝手ながらさせていただきます。

埼玉に海はないよというツッコみが聞こえてきますがさいたま新都心は新しく整備された街で歩道も広く子育てファミリーにも人気の街となっています。

共通点としては

・新しく整備された街のため歩道が広い
・マンションがたくさんある
・周辺に大型商業施設がある

などなど。

あとは今現在新築マンションが供給されていること。今回は中古でなく新築で比較していきます。(もちのろん中古マンションの相談もウェルカムです！)

それでは上記エリアで供給中の新築マンションを見ていきましょう。

※ローン支払いはフルローン、金利1％、35年ローンで計算(別途管理費などの維持費もかかります)

［豊洲(東雲)］

・ブランズタワー豊洲　豊洲駅徒歩4分　坪単価約400万円　70㎡換算約8470万円　月々のローン支払い　約239000円

・プラウドシティ東雲キャナルマークス　豊洲駅徒歩10分　坪単価約330万円　70㎡換算約6990万円　月々のローン支払い　約197000円

［晴海］

・晴海フラッグ　勝どき駅徒歩19分　坪単価約300万円(パーク)　70㎡換算約6350万円　月々のローン支払い　約179000円

［武蔵小杉］

・コスギ サードアヴェニュー ザ・レジデンス　武蔵小杉駅徒歩2分　坪単価約365万円　70㎡換算約7730万円　月々のローン支払い約218000円

［さいたま新都心］

・シントシティ　さいたま新都心駅徒歩5分　坪単価約245万円　70㎡換算約5190万円　月々のローン支払い　約147000円

［海浜幕張］

・幕張ベイパーク スカイグランドタワー　海浜幕張駅徒歩13分　坪単価約225万円　70㎡換算約4770万円　月々のローン支払い　約135000円

［流山おおたかの森］

・ソライエ流山おおたかの森　流山おおたかの森駅徒歩4分　坪単価約190万円　70㎡換算約4030万円　月々のローン支払い約114000円

［柏の葉キャンパス］

・パークシティ柏の葉キャンパスサウスフロント　柏の葉キャンパス駅徒歩4分　坪単価約200万円　70㎡換算約4240万円　月々のローン支払い約120000円

当然ながら近郊・郊外エリアになれば価格は下がりますし、同じエリアでも駅遠となれば価格が下がります。

一番高いブランズタワー豊洲を基準に毎月の支払い額を比べてみると

武蔵小杉：△21000円
豊洲(東雲)：△42000円
晴海：△60000円
さいたま新都心：△92000円
海浜幕張：△104000円
柏の葉キャンパス：△119000円
流山おおたかの森：△125000円

共働き世代が増えていることが影響してお金で時間を買うという価値感が主流ということもあり就業人口の多い都心に近いエリアはけっこうな価格となっていますね。

ただ、当然ながら通勤便が違います。

単純計算で駅徒歩分数＋乗車＆乗り換え時間で見てみましょう。

平日の8時半に東京駅へ到着できる設定にて調べました。

［豊洲(東雲)］

・ブランズタワー豊洲　有楽町線→京浜東北線(山手線)

エントランス　8:09発
豊洲駅　8:13発
有楽町駅　8:21着　8:26着
東京駅　8:28着

トータル19分

・プラウドシティ東雲キャナルマークス　有楽町線→京浜東北線(山手線)

エントランス　8:03発
豊洲駅　8:13発
有楽町駅　8:21着　8:26着
東京駅　8:28着

トータル25分

［晴海］

・晴海フラッグ　都営バス(停留所まで2分で計算)

エントランス　8:00発
ほっとプラザはるみ前　8:02発
東京駅丸の内南口　8:27着

※現行最短ルート、BRTは考慮せず

トータル27分

［武蔵小杉］

・コスギ サードアヴェニュー ザ・レジデンス　横須賀線

※横須賀線ホームまでは現状徒歩7分のためそちらで計算

エントランス　8:04発
武蔵小杉駅　8:11発
東京駅　8:30着

トータル26分

［さいたま新都心］

・シントシティ　上野東京ライン

エントランス　7:51着
さいたま新都心駅　7:56発
東京駅　8:29着

トータル38分

［海浜幕張］

・幕張ベイパーク スカイグランドタワー　京葉線

エントランス　7:32発
海浜幕張駅　7:45着
東京駅　8:23着

トータル51分

［流山おおたかの森］

・ソライエ流山おおたかの森　つくばエクスプレス→山手線(京浜東北線)

エントランス　7:44発
流山おおたかの森駅　7:48発
秋葉原駅　8:16着　8:24発
東京駅　8:29着

トータル45分

※北千住で常磐線乗り換えでもほぼ同じ所要時間

［柏の葉キャンパス］

・パークシティ柏の葉キャンパスサウスフロント　つくばエクスプレス→山手線(京浜東北線)

エントランス　7:40発
柏の葉キャンパス駅　7:44発
秋葉原駅　8:16着　8:24発
東京駅　8:29着

トータル49分

※北千住で常磐線乗り換えでもほぼ同じ所要時間

所要時間が一番短いブリリアタワー豊洲を基準に比べてみると

豊洲(東雲)：＋6分
武蔵小杉：＋7分
晴海：＋8分
さいたま新都心：＋19分
流山おおたかの森：＋26分
柏の葉キャンパス：＋30分
海浜幕張：＋32分

調べた時間の電車の種別などにもよりますが基本的には高いお金を払えば通勤時間を削減しやすいということはたしかです。

例えばブランズタワー豊洲とシントシティを比べると月に92000円の差があるけども月に13時間近く通勤に費やす時間が変わってきます。92000円を13時間で割ると7000円ほど。共働きなら3500円ほどです。

8000万円くらいのマンションを買える方の収入からすると時給換算したときにまぁまぁ近しい数字でしょうか。

価値観は人それぞれで8000万円のマンションも買えるけど5000万円の予算にして衣食車などを楽しむよ～という方もいればいやいや満員電車で通勤とか無理ゲーだよ。車なんていらないから都心に近い場所で家買うよ。という方もいるでしょう。

なんとも街、マンション選びが面白いことか。相談業務をしているといろいろな価値観の方と出会えて楽しいものです。

ただ、客観的な意見からすると共働きで二人とも都心勤務で8000万円くらいのマンションを買えるなら上記の中なら豊洲や晴海が無難でしょうね～。

どちらかの職場がつくばなら流山おおたかの森か柏の葉キャンパス、千葉市内なら海浜幕張、実家が東北方面ならさいたま新都心、大阪出張多いなら武蔵小杉みたく当然ながら個々の事情も影響してくるでしょう。

あとは通勤時間とかマンション価格とか無視して「おーっ！！この街好きだっ！！！！」となればそこにするのがベストでしょう。私の知り合いでも品川勤務なのに柏の葉キャンパスに惚れて駅前タワマンを購入した方や神奈川県内勤務なのに海浜幕張に惚れて幕張ベイパークを購入した方もいます。

これでもかと好きな街、マンションに出会えれば上記の計算・比較なんての不要ですけどもいろいろ見学して決めきれないときは毎月の支払いの差と通勤時間の差で比べてみるのもありなのではないでしょうか。

上記計算では管理費など維持費は考慮してませんのでご注意ください。

毎月の支払いだけに目がいってしまい資産性が厳しいマンションを掴んでしまうといつか売るときに戻ってくるお金がほとんどなくて結局高いマンション買ってても実質の支払いが同じだったじゃん。。。となりかねないため通勤時間を妥協して近郊・郊外とする際はその街で人気となるマンションにしておくことをおすすめいたします。

リセールバリューに尖るならもっと都心に入っちゃったほうが良いと思いますけどそうなると単価がグッと上がってしまうのでなかなか現実的な価格ではなくなってしまいます。

余談ですが私の前職は鉄道業界の現業職でしたが先輩や後輩含めて都心近接エリアで家を買う方はほとんどいませんでした。というのも数年おきに異動があるため職場の近くに住み続けるということが不可能に近いのです。私は13年ほど勤めましたがパッと思い出せるだけで7回異動しています。

例えば東京駅周辺に配属されたから東京湾岸で家を買っても「君来週から板橋区ね。」なんてのがごく普通にあるのでだったら家の安い郊外にしておけーって感じで埼玉・千葉・神奈川に出ちゃう方が多かったです。23区だと板橋区・練馬区・北区ならけっこういましたかね。

なので結局のところ職業などにもよっちゃうのですが職場の場所がある程度FIXならちょいと高くても家から近しいところだと楽ですよね。逆に前職時代の自分みたくちょこちょこ首都圏内を回される職業なら割り切って郊外でもいいですし。

余談が長くなっちゃいましたがまとめ。

①共働きでお二人とも都心勤務ほぼFIXならちょいと背伸びしてでも職場の近くがおすすめしやすい

②正社員＋家の近くパートだと正社員側にちょいと通勤を頑張ってもらい住居費を抑えるのもあり(家を出て家に帰るまでが仕事と割り切るのじゃ)

③通勤時間？支払い条件？「関係ないね(柴田恭兵風に)」と予算内に収まる好きな街、好きなマンションを選ぶ(これが理想かな？独身なら簡単ですがディンクス・ファミリーになると容易ではないですが)

私は③派です！