こんばんは、やまちゃんです。
少し遅れてのご挨拶となりますが、あけましておめでとうございます。本年もどうぞスムログのご愛顧のほどお願い申し上げます。それでは、今回のお便りに参ります。
差出人：ドン
いつも楽しく読ませていただいております。
買い替え、もしくは買い増しについてお聞きしたいです。
2018年の春、結婚と子供の誕生を機に、渋谷区の外れに中古マンションを購入しました。
築15年程度、間取りは2LDKで65平米前後、7000万円近くでした。
来年（注釈: 2020年）にもう一人子供が生まれる予定となりました。
4人暮らしで2LDK、65平米は可能でしょうか？
また、引っ越すとした場合、買い換えをするか、
もしくは買ったうえで物件を賃貸に出すかでは、どちらを選ぶのがよろしいでしょうか？
賃貸付けは現在だと25万円程度です。
30代半ばの夫婦で、ともに会社員です。
金融資産は現状は1000万円強と少ないのですが、マンション購入を機に蓄財に励み、
5年後には2500万円ほどになっている予定です（病気、ケガ等の不測の事態がなければ）。
ぜひお聞かせ願えればうれしいです！
ご質問ありがとうございます。回答させて頂きますね。
まずは、ご結婚、ご出産、新居へのお引越し、お二人目のご予定まで、おめでとうございます！生活が一気に変わって大変かと思いますが、幸せいっぱいですね^^
さてご質問の件につきまして、結論から申しますと、今のマンションに継続してお住まいになられた方が良いんじゃないかと思いますね。。
買い換える場合
まずは引っ越しのテクニカルな話から。まぁ、なかなか大変だと思います。買い替えですと、先に今の住まいを売って（残債を消して）、後で新居を買うことになり、どんな物件を買うかにもよりますが賃貸に一時住まいもあるでしょう。
買って、売って、仮住まいに引っ越してをフルコースでやると、ご相談の物件くらいの高価格帯マンションの話であれば、実費ベースで700万円なのか800万円なのか（適当ですみません）、それなりの諸費用が必要になりますので、現住居がよほど値上がりしていなければ採りづらい選択肢かも知れません。
事例は異なりますが、昔書いた記事もありますので参考までにどうぞ。
追加で買う場合
「買ったうえで物件を賃貸に出す」というのは2件目を追加で購入してダブルローンするということですね。ご年収にもよりますが常識的に考えれば、銀行にはじかれる可能性が高いです。1件目が銀行ローンで、2件目をフラット35で組むと審査を通るのかも知れませんが、返済率（年間返済額/年収）が結構ヘビーになるはずで、仮に借りられたとしても自己防衛のためにお止めになった方が良いかも知れません。
もっと軽めの借り入れ、賃貸がきちっと回って、返済率合計で30%以下、可能なら25%以下くらいなら安心感あると思います。これはただの私見で、世間一般でそう言われてる話じゃないです。例えば世帯年収1200万とすると、返済率30%とはローン返済額30万円/月、25%は25万円/月です。
個人的な経験で、銀行ローン＋日本政策金融公庫で残債ある状態でもなおフラット35を通ったことがあり（つまりトリプルローン）、フラットってほんと審査が甘々だなと感じます。
なお、借入相談はここじゃなくて必ず不動産屋に足を運ばれますようお願いします。一切の責任は持てませんので。。
あと、もし高く貸せる物件だとしても、Webサイトなどで表に出ている賃料は成約家賃ではありませんし、築年数経過による家賃下落や管理修繕の負担増など、収益性は必ず少しずつ下がりますから、保守的に見たいですね。
実際に募集をかけて、もし3ヶ月も4ヶ月も借り手が現れなくてもローン等の支払いは必要なわけで、家賃収入がないのに固定費だけ引き落とされ続けたら、けっこう焦ると思います。
ガチの投資家の方みたいに、物件の担保価値や過去実績で億単位の借り入れするならまだしも、もともと個人信用の自己居住目的で借りられている非投資家というお立場でしたら、運悪く高く貸せないなどイレギュラーがあっても、ご夫婦の給与支払いで余裕ある返済ができるようにしておくのが無難だと思います。
ちなみに、物件を2件持つことそのものは、売買タイミングを分離できますので賛成です。（安い時に新居を買い、旧居を貸し、賃借人の退去したタイミングが高い時なら売る、そうじゃなければ2巡目突入、みたいな感じ）
継続して住む場合
来年にもう一人子供が生まれる予定となりました。
4人暮らしで2LDK、65平米は可能でしょうか？
可能だと思います。
ただ、こればかりはドン様や奥様のご実家がどうだったかという過去の経験を引きずるものだと思いますので、外野から変なこと言ってるようでしたらご容赦ください。
まず1人目のお子さんが出来た時点で、近い将来、2人目も可能性があると思われたかどうか？
多分、Yesだと思うのです。
つまり、4人家族になる可能性がある前提で2LDKを購入されたのではないでしょうか。
築15年で@355万円、結構なお値段です。良い場所のマンションを購入されたことと思います。物件の流動性も申し分ないことでしょう。
4人家族が現実味を帯びて、ご自身や奥様が「この広さでやっていけるのか？」とご不安になられたのかも知れませんね。
でもドン様は、はじめから広さを捨てて、場所や利便性を買われたのだと想像します。だとしたら、その初志を貫徹してみませんか？
ここで個人的な話で恐縮ですが、実はわたくし現在、ドン様と似たような環境で住んでまして、とても他人事とは思えないです、、（笑）
うちは60平米の2LDK、2011年に築11年の中古マンションを購入しました。場所は都内のメガ駅が最寄りで、交通利便性、駅力、治安面が気に入って買いました。広さを捨てて、場所買いです。
家族構成は、夫婦2人＋乳幼児3人＋小型犬2匹で、週末に妻の親が孫の面倒を見に来ます。更に、妻の妹さんが子供1人連れて泊まりに来ることもあります。
全員来ると、まじカオスです。
狭いか？となると、めっちゃ狭いです。
広いマンションに住みたいか？となると、めっちゃ住みたいです。
では住み替えるか？となると、今は予定ないです。（近所の物件は見てますが）
理由は単純で、経済面で無理してまで広い部屋に住みたいと思わないからです。
なぜ経済面を気にするかと言うと、出来ることなら、次の子がほしいからです。
今は子供が一番優先で、住宅なんて二の次、後で何とでもなる。出産には期限があります、育児には体力がいります、だから早い方がいい、いつでも出来ることは後回しでいい。
あとは先に経済面を背伸びして固めてしまって、後になって行動の自由が限られるのが嫌なんですね。
子供なんてとりあえず1つの部屋に全員突っ込んでおいて問題なし、1人1部屋なんてとんでもない。
上の子が思春期に入ってきたら改めて考えよう位なもんです。なので本当の期限は10年以上先です。
それまでに世界経済がバーンなって、日本の不動産がドーンなって、自身がズコーッなってなかったら、良い買い時なのかも知れません。
それが来年なのか、5年後なのか、10年後なのかは分かりません。買えないかも知れません。
昔は足りない広さをレンタル倉庫使ってました。今は妻の実家を納戸代わりにしてます。それでいいんです、孫を遊ばせに行きたいと言ってればOKです。喜んでくれます。
お金が無くて不幸になる人はたくさんいますが、家が狭くて不幸な人なんてそうそう聞きません。少なくとも自分の知り合いにはいません。都心生活において、部屋の広さは、ぜいたく品なんです。
はるぶー先生いわく、1万円札の坪単価は272万円だそうで、今や首都圏では1万円札の坪単価を優に超える物件ばかりですが、うーん、、貧乏性の人間にとっては1坪の床を買うのもビビってしまいますね、、（笑）
さて、それでも「引っ越しした方が良いです！」とお勧めするとしたら、ドン様が今のご自宅で狭さ以外に大きな不満がある場合だと思います。
住んでみたら土地柄が悪かった、治安がヤバい、教育環境が悪い、ものすごく不便、騒音悪臭のたぐい、上下階/隣戸にだいぶアレな人が住んでる、、要するに、長く住むことに心理的負担が大きい場合ですね。
こうなると話は別で、何年も我慢すべきではないですので、多少面倒ですが買い替えも選択肢に入れるのが良いかなと思いました。
住まいは手段、では目的は？
ここから余談です。本題から外れますが、もう少しお付き合いください。住まいの最適解は人によって違って当然ですが、私は、住まいよりもっと上の概念、「人生の幸せとは？」ということから考えてます。
（偉そうな言い方になってたら本当にごめんなさい、そういう意図は全くありませんのでご容赦下さい）
私の場合、人生で一番大切にしたい価値観を「血縁」だと決めました。
血縁者のために生きると、ものすごく満足感が得られることを実感しています。
一番は、子供ですね。あとは、親・兄弟姉妹やその子供、妻の親・兄弟姉妹やその子供。仕事や知人でも、家族を思う人にはとても共感します。
親が子に対して持つ愛情って特別なもの、本能的なものじゃないですか。
愛情を感じられている時間は、とても心地が良いです。
そして愛情の正体とは、血縁だと考えています。
男女が子を授かると、
- 父親から見て、相手の女性は、自分の血を引いた愛する子の「世界でたった1人の母親」になる
- 母親から見て、相手の男性は、自分の血を引いた愛する子の「世界でたった1人の父親」になる
思うに、現代の生活（特に都市圏）って確実に良くない特徴があってですね、あまりにも選択肢が多すぎるんです。そして迷う。
広範に細分化しすぎ、上を見ればキリがない、横を見れば選べない。松竹梅の「竹」を選ぼうとしても、少し背伸びしないといけない。
おしゃれな生活したい、カッコイイ車に乗りたい、たまには美味しい食事でもしましょう、海外旅行もいいよね、かわいい服を見つけた、、あれも欲しい、これも欲しい、もっと欲しい、もっともっと欲しい、そしてインスタ映えバーーーン！
マンションも色んな情報であふれています、駅近を買いましょう、大規模がいいですね、共用施設はあれとこれ、資産価値が大切です、予算きついけど背伸びしてでも良い物件買いましょう、そして家計にドーーーン！！！
いったい、どこまでお金を出せば満足できるのでしょう。
生き方も多種多様、どんな人生も許容される、好きに生きればいいじゃん、何にも縛られない自由が欲しい、子供いらないよね、その人の選択だよねという無関心、他人は本音を言ってくれない、親は本音で刺してくるから聞きたくない。
いったい、どの道を選べば幸せになれるのでしょう。
我々は、賢くなりすぎて1周回ってバカになってるかもと感じることがよくあります。小難しいこと考えずに動物としてのサイクルを全うすればいい。住宅は、そのサイクル実現のために利用する道具に過ぎない。
上に書いたように、血縁を大切にしたいという価値観は、シンプルに考えて、我々の親世代、祖父母、曽祖父母、ご先祖・先人がやってきたことを、自分の世代でもまんま踏襲すればいい、その過程に幸せが埋まってんじゃね？という自分なりの答えです。（もし子を授かることができなくとも、やはり先人が答えを持っています）
親子親類、物理的に近くに集まって、頻繁に交流して、こないだあんな事があった、もうこんな事が出来るようになった、ああだこうだと無駄話してればいいんです。
お父ちゃんは家で子供たちがギャーギャー騒いでるのを肴にリビングの片隅でビールでも飲んでたらよろしい。
私は地元に住む自分の親きょうだいにも、出来るだけ多く子供の顔を見せる機会を作ってます。小さい子は可愛い、おもしろい、見ていて飽きない。皆、顔が緩むんですよね。幸せそうなんですよ。それでいいじゃないかと。
折角だから、もう少し家族数が増えたらもっと幸せかな、くらいなもんです。一方で、家計負担になる部屋の広さは捨てました。
今のマンション市況って、間取圧縮・グロス圧縮（部屋を狭くして価格を抑える）じゃないですか。とても分かるんです。そりゃ、そうなるよな、と。
昔の記事で「住宅なんて所詮はただの箱」とか雑な表現したことあるのですが、半分誇張、半分本音です。いい住宅に住むために我々は生きてる訳じゃない。
住宅購入は幸せになるための手段の1つであって、目的になるはずがない。
「人生で大事な価値観は何？」
人様のために生きる？世界の役に立つことをする？なんでも良いと思いますが、選択肢はかなり少ないはずで、身近なことの方が実現しやすいはずです。
この一丁目一番地が明確なら、そこから派生させて、どんな家に住むのが最適か？何を重視して何を捨てるか？という答えがわりと簡単に見えてくると信じてます。
ということで、マンションブログなのに訳の分からない事を長々と失礼しました。
本当はこういうことを書くのが好きでして、スイッチ入ったら飯5杯たらふく食えるくらいたくさん書けるのですけど、キリがないのでこのへんで。。
ドン様におかれましては、上のお子さん、可愛いですよね。ゆっくり少しずつ出来ることが増えてきて、嬉しいような、寂しいような。
下のお子さん、楽しみですね。男の子かな？女の子かな？ご夫婦どっちに似てるかな？
お腹の中で順調に育ってくれてるかな、楽しみだな、心配だな、元気に生まれてね、上の子と仲良くしてね、、
とりあえず引っ越しの難しい話は置いておいて、奥様のお腹の中で赤ちゃんがすくすく大きくなって、元気な誕生を迎えられることを、ご家族・ご親戚みなで待ちわびるのも、楽しいことかも知れませんね^^
（4/19追記）
続編を書きました！
当方からのご回答は、過去にスムログに頂いた古めの質問をピックアップさせて頂いております。特定のケースについてご質問の際、その内容を一般化して多くの方に関係する内容とさせていただく場合があります。また本記事は、当方の個人的な見解・意見であり、その内容に関していかなる責を負うものではありませんので予めご了承下さい。
