コロナウィルスの影響による景気の減退が心配されている中ではありますが、マンションは、様々な原価の高騰や、パワーカップルの台頭、低金利政策に支えられ、一般庶民では手が届かない所まで高騰しています。
東京イースト5区（墨田、江東、足立、葛飾、江戸川）は、一部のエリアを除いてマンション価格が東京23区内でも相対的に安いエリアです。2020年3月1日現在、同エリアでは50棟近くの新築マンション（※）が分譲されていますが、その中で、世帯年収1,000万円以下でも購入できそうなオススメの新築マンションを紹介します（※60㎡以上のファミリータイプの住戸を抱える新築分譲中のマンション）。
自分の手が届く範囲で「新築」を買うなら、以下の4棟から選びます。
プラウドタワー金町
東京都葛飾区金町
JR常磐線「金町」駅徒歩1分
シティテラス金町
東京都葛飾区新宿
JR常磐線「金町」駅徒歩10分
リビオシティ西葛西 親水公園
東京都江戸川区西葛西
東京メトロ東西線「西葛西」駅徒歩11分
グローリオ レジデンス船堀
東京都江戸川区船堀
都営新宿線「船堀」駅徒歩7分
目次
プラウドタワー金町
東京イーストの新築マンションを色々見てきましたが、久しぶりにスカッとするマンションに出会いました！私なら第一に、このマンションを選びます。
オススメポイント！
エリアでは特に付加価値が高いマンションが、この「プラウド」ブランドのタワーマンションです。鉄板である駅前複合再開発という最高の立地だけでなく、今後、金町の他エリアでも再開発が控えており、駅力の向上も期待されています。内廊下やワイドスパンの間取り、充実した設備など居住性が申し分ないことに加え、免震構造、災害対応設備といった安全性など、タワーのメリットが分断に盛り込まれている魅力あるマンションです。今後、金町エリアのランドマーク的存在になるでしょう。今までの界隈の相場観を踏まえた価格設定により、中層階では坪単価300万円を切る住戸もありますから、街の将来性を踏まえると、リセールも期待できそう。それでも僕みたいなこのエリアの庶民からすれば値が張ることは確かですが、無理してでも購入に値するマンションだと思っています。
デメリット
金町というエリアは、好みが分かれるでしょう。また、都内でも千葉寄りの常磐線金町駅は、日中になると10分間隔の緩行電車しか停車せず、都心に向かう足が心許ないと感じます。住環境で言えば、駅前の喧騒、常磐線の騒音、南側にタワーマンションがあることで眺望や陽当たりが一部制限される住戸があります。10年後のリセール予想
リセールは住戸の位置や階数、間取りによっても当然変わってくるものですが、僕が選びたい住戸の10年後のリセール（%）は、91.5%と予想してみました。Jタイプ、北、10階、70.53㎡
6,299万円（坪単価295万円）
↓
5,769万円（坪単価270万円）
3月より正式な申し込みを受け付けるようですが、かなりの借り申し込みが入っているようで、条件の良い住戸は抽選必至です！
モデルルーム訪問「プラウドタワー金町」価格・間取り
シティテラス金町
こちらも金町エリア。住友不動産による「新宿」地区の再開発によって誕生する大規模マンションです。
オススメポイント！
マンション高騰時代において、都内23区、駅徒歩10分、大手町まで30分以内で、将来性ある再開発エリアを担う最大手、大規模の新築マンションが、4,000万円代から手に入ることが大きな魅力です！「暮らしのテーマパーク」とマンションギャラリーで謳っていたように、教育環境、生活環境、子育て環境、自然環境と、どこをとっても家族が幸せに暮らせる要素がいっぱい詰まっています。更に、近隣に三井、三菱による再開発も控え、将来性が明るい立地ながら、現状では庶民でも手が届く易しい価格設定となっています。
デメリット
大きくは常磐線の騒音です。常磐線快速は金町駅を通過することから、目の前の線路をかなりのスピードで駆け抜けていきます。住戸棟によって異なるサッシ等級など、詳細は下記の物件紹介記事で確認の上、住戸選びをしましょう。10年後のリセール予想
代表的な住戸の10年後のリセール（%）を80.3%と予想してみました。B-B5、東、8階、70.35㎡
4,480万円（坪単価210万円）
↓
3,600万円（坪単価170万円）
直近、1か月ほど前の状況では、まだまだお好みで住戸を選べそうでした。このような庶民にとって嬉しいバランスが良い新築マンションは、今後中々出てこないでしょうね。
モデルルーム訪問「シティテラス金町」価格・間取り
リビオシティ西葛西 親水公園
楽しさ、ワクワク感で消費者を虜にしてしまう、コンセプト勝ちのマンションです。個人的にもツボです！
オススメポイント！
徹底した居住者目線の企画で、徒歩11分のハンデを見事に埋めました。このマンションを選んだ人は本当にラッキーだと思いますよ。駅近物件だとなかなか手が出ないから少しでも経済的にという動機に留まらず、これだけ、デベロッパーが居住者のために、楽しくて便利な新しい企画をふんだんに取り入れてくれているからです。このマンションは、大規模ならではの充実した共用施設に加え、住戸内にもサードプレイス「モラトリエ」を導入しました。大型収納、書斎、趣味の部屋、子供の隠れ家など、様々な使い道ができ、家族でのライフスタイルを広げてくれるでしょう。
また、マンション住戸の限られた収納を解決する「宅配型トランクルーム」をマンションの外に設置、
トランクルームの進化
— すまいよみ (@sumaiyomi) July 24, 2019
狭まる占有面積に商機
日鉄興和不動産は20年に竣工予定のマンションから「宅配型トランクルーム」を順次装備する。居住者はアプリ「シェアクラ」で本や衣類など預けたいものを専用段ボールに詰め、外部の宅配員が回収し倉庫で保存する。
今朝の日経記事 https://t.co/quzZungGUM
今後は、近隣のマンションと共同で、住人がアプリ上で移動手段を予約できる「マンション専用オンデマンドモビリティ」の導入も検討されているようです。
「リビオシティ・ルネ」葛西を購入した友人が、最近導入されたと言ってました。今後は「リビオシティ葛西親水公園」も連携？
— すまいよみ (@sumaiyomi) March 1, 2020
マンション向けMaaS（マンション専用オンデマンドモビリティ） 「FRECRU（フリクル）」の実験を2020年2月21日（金）より開始 https://t.co/HTB1TmBzDl via @jijicom
デメリット
立地面と夜間環境です。駅徒歩11分はやはり大きなデメリットでしょう。また、マンション周辺の恵まれた自然環境は、裏返せば夜間環境が寂しく、女性の一人歩きや子供の塾帰りなどが少し心配だと思っています。ただし、共用サービスのシャトルバスが実現すれば、そこは解決しそうですね。10年後のリセールを予想
10年後のリセール（%）は79.5%と予想してみました。南、7階、71.15㎡
5,678万円（坪単価264万円）
↓
4,519万円（坪単価210万円）
周辺は自然豊かな環境にありながら、大手町まで14分という利便性を兼ね揃えたマンションが、なんとか1馬力でも手が届きそうな価格で手に入ることから、かなり販売が進んでいるようです。
モデルルーム訪問「リビオシティ西葛西親水公園」価格・間取り
グローリオ レジデンス船堀
久しぶりに、小規模マンションながら、隅々まで吟味してしまい、ジワリジワリと住まいとしての良さを理解するに至ったマンションです。
オススメポイント！
居住性豊かな間取りと、安心・安全な住戸設計は他に類を見ません。また、立地と価格のバランスが良く、一般層でも比較的検討しやすいマンションになります。各住戸が、共用廊下側2つの洋室まで完全なアウトポール設計になっている住空間は、現代の新築マンションでは希です。施工主の「ライト工業」は、間取りが素晴らしい「イニシアブランド」などを手掛けるコンストラクターです。特にワイドスパン住戸における室内の開放感、家具配置の空間効率といった快適な居住空間は、他の一般的な分譲マンションでは中々味わうことができない住み心地を演出してくれるでしょう。
セコムグループのマンションの特徴である安心性・安全性。「セコムだから安心」と口で言うのは簡単ですが、グローリオシリーズのマンションは、セキュリティシステムに非常に力を入れていて、安心して住むことができるマンションです。玄関と全住戸の全窓に防犯センサーが標準装備され、外出時、玄関の施錠をするだけで全窓のセンサーが自動で発動する便利で安心なシステムは、他の分譲マンションではあまり見られない設計です。玄関前インターフォンもカメラ付きを装備しています。キッチンで煙が一定量以上に充満すると、煙を沈下するトマホークジェット、壁埋め込み式セキュリティ収納庫「ピタゴラスウォールセーフ」も、珍しい安心設備となります。マンションに対してセキュリティシステムを重要視しない人が多いそうですが、1度セコムのマンションに住むと「守られている安心感」は、とても快適で大きな価値であることがわかります。セキュリティについては、どんなデベロッパーよりも、セコムのマンションに一日の長がありますね。そして、共用施設やサービスが乏しい小規模マンションだからこそ、このセキュリティシステムは戸建てに無い強みとなります。
専有面積以上の居住性、快適性や、安心住まい設計のマンション企画としても良質なマンション物件であり、かつ、駅徒歩7分の立地とこの分譲価格は、周辺の新築マンション相場を見てきた中で、比較的良心的だと実感できます。
デメリット
30戸の小規模マンションである事ですね。乏しいランドスケーデザインは、リセール面でのハンデになるだけでなく、住む当人にとっても住まいの「格」として寂しい印象になります。10年後のリセール予想
僕が選びたい住戸の10年後のリセール（%）は、78.7%と予想してみました。G、南、4階、70.03㎡
5,780万円（坪単価272万円）
↓
4,553万円（坪単価215万円）
船堀界隈の駅近では、最大手、準大手、中小デベと分譲マンションが林立しており、このマンションのリセールは決して明るいとは言えませんが、江戸川区役所の船堀への移転も見据え、江戸川区の中心エリアとして船堀が地盤沈下する事も一方で考えずらいですから、最低限のリセールは維持できるのではと考えています。
現地訪問「グローリオ レジデンス船堀」・価格・間取り
最後に
以上、東京イーストエリアでのおすすめマンション4選でした。リセールはあくまで、個人的見解なので、ご参考程度にしていただければ幸いです。コロナウィルスの影響も見通せない状況です。10年後、20年後、もしも我が家を売却することになった際、借入金の残債より上回るか、しっかり見ておきましょう。引き続き、素敵なマンションを探していきたいと思います。[/SumulogFlexAdsense
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