スムログへ複数のご質問をいただいておりますが今回はその中からこちらを回答いたします。
差出人：ハル
メッセージ本文:
マンションマニア様
(マンションマニア様以外の皆様からの回答も歓迎です)
当方共働き夫婦で、昨年マンションマニア様の記事を参考に文京区の大規模駅直結マンションを契約いたしました。
ペアローンでやや背伸びをしての購入ですが、この度のコロナショックを受け、今後どのように行動すべきかアドバイスをいただきたく、応募させていただきました。
現在の住まいは埼玉県内のいわゆる駅ナンバーワン(といってもそれほど大きな駅ではありません)大規模タワーマンション(3LDK、90平米超)です。
子供の保育園転園を最小限にするため、当初の予定では仮住まいはせず、切り離しで住み替え後に現居を空室にしてから売却の予定でしたが、そうこうしているうちに売却価格がとてつもなく下がるのではないかと不安になってきており、そこで質問です。
■質問内容
・いつ頃売却活動を始めるのがおすすめでしょうか？
・賃貸に出すなど、その他おすすめされる方策がありましたらご教示ください。
また、この度のコロナショックで既に契約済マンションの引き渡しを不安に待っている人達がたくさんいると思いますので、何か激励のコメントをいただければ幸いです。
ご購入おめでとうございます！
背伸びして購入…の部分はお金のプロであるFPさんに相談したほうが良いかと思います。
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コロナの件で収入が下がってしまう職種なのか収入に影響ないのか、また預貯金や金融資産などを加味して支払いに無理がないかを知っておくことをおすすめいたします。
現居の件はエリアやマンション次第のため個別相談にて細かくアドバイスいたします。
銀行が許すなら賃貸に出すのもよいでしょう。もちろん賃貸需要があるかないかにもよります。
まず知っておくべきことは現居の底値と貸した際の賃料でしょう。
コロナの件でどこまで下がるかはわかりません。そもそも下がるかもわかりません。ただ、下がったとしてもリーマン・ショック後、3.11後が底であると私は考えます。その根拠としては賃料が乱高下することは少なく、底値レベルになると利回りが平気で6％、立地次第では7％となってしまいそこまでくると投資で買う方も出てきますし、賃貸組の購買意欲も高まる(買ったほうが毎月の支払いが安くなってしまう)からです。
もちろんエリアや立地次第ではあるのですがハル様は駅№1マンションにお住まいとのことですから下がったとしてもリーマンと3.11後くらいまでなのではないでしょうか。
繰り返しになりますがこればかりはエリアやマンション次第です。査定させていただいてから細かいアドバイスをさせてください。
下記動画はリーマン・ショックと3.11の時に私がとった行動です。
私自身何回も買い替えている中で相場が厳しい時代を乗り越えてきました。参考になれば幸いでございます。
・リーマン・ショック後
リーマン前に購入したマンションは価値が大きく下がってしまいましたが底値で買い増ししてそちらに引っ越し。リーマン前に購入したマンションを売却すると残債割れのため賃貸で運用、相場が戻ってから購入価格で売却。底値で買い増ししたマンションも売却してそちらはけっこうな値上がり。
・3.11後
3.11発生時は所有物件0(借り住まい中)の未引き渡し前の新築マンション引き渡し間近。引き渡されて少し経つと相場が下がってきたため買い増しして賃貸運営、相場が戻った後にどちらも高値で売却。2015年に中古マンションを購入、そちらはさらに相場が上がった2019年に売却。
今回のコロナ問題はその問題時代が生死に関り、その先の失業なども想像できることからかつてない事態だとは感じています。なんとか乗り越えたいですね。一人一人ができることをするしかありません。
不動産相場で見ればここ数年が高すぎたのです。これは何度も何度もお伝えしてきました。高値市況になる前の記事ではほとんどが「おすすめ！！」でした。ただ高値市況になった後におすすめできたマンションの割合は…かなり減りましたね。
それでも一部の新築マンションや相場の影響を受けていない(今後も受けなさそう)中古マンションはおすすめしてきました。
そもそも購入できるタイミングを選ぶのはなかなか難しいです。ハル様もその一人なのではないでしょうか。お子様の年齢的なタイミングがあったからこそ文京区のタワマンを購入されたのではないでしょうか。結局はその時その時のベストを選択するしかないのです。ハル様にとっての今のベストな行動を一緒に考えていきましょう。
引き続きよろしくお願いいたします。
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