みなさんこんばんは、のらえもんです。
今夜も迷える子羊から湾岸の妖精宛にメッセージが届きましたので、さっそく読んでみますね。
ペンネーム：ニッシー
はじめまして、ニッシーです。回答者は湾岸の妖精さんにお願いしたいのですが、テーマは湾岸江東エリアの未来と課題についてです。
私は湾岸エリアの広大な空や海の景色、それから街や人の新しさを大変気に入ってます。以前は昔ながらの城南エリアに住んでいましたが、湾岸エリアに引っ越して本当に良かったと思っています。
のらえもんさんも、ずっと湾岸エリアの発展を見てきたと思います。のらえもんさんの記事をたくさん読ませていただき、言葉の隅々から湾岸に対する熱い思いを感じ共感しています。
さて、これまでの湾岸発展の中心は、やはり豊洲だったかと思います。最近でも新豊洲方面の開発はさらに続いており、発展の勢いは止まらなそうですね。
そこで、今後湾岸江東エリアで、のらえもんが個人的に発展を期待するエリアとそのエリアの課題について教えてください。もちろん豊洲でも構いませんし、豊洲以外でも構いません。
わたし個人的には新木場や辰巳は、有楽町線が使えて非常に便利だと思うのですが、いつまでたっても置き去りな感じが、寂しく残念です。のらえもんさんはいかがでしょうか？
ニッシーさんありがとうございます。湾岸は独特の雰囲気が気に入る方なら最高だと思うのですよ。ニッシーさんは私と近い感覚を持っていただいているのでうれしいですね。
さて、これからも伸びる街、伸びない街を別けるものはなんでしょうか？
いろいろ考えたのですけど結局のところ「その地域に今後どれだけ民間資本が投資される見込みがあるか？」な気がします。豊洲が10年前に比べてこれだけ発展したのは、三井不動産をはじめとする様々な民間資本が、積極的な投資を豊洲にしたからでした。
「いつまでたっても置き去りな感じ」と名前を挙げておっしゃられた新木場と辰巳ですが、確かに交通利便性の割には忘れ去られている感じもありますね。
ただ、新木場駅の周りは、小中学校が周りに何もなく、住むイメージが全くもてない場所であります。さらに「新木場・辰巳三丁目地区 地区計画」により、居住機能の立地を抑制すると書かれている場所ですから、この地区計画が生きている限りマンションが建つことはなさそうです。
一方、辰巳駅ですが、駅前の辰巳一丁目の地権者は東京都で固められていて、民間資本が入ってくる余地のある場所がほぼないんですね。民間の持ち主は、運河沿いの一部地域に限られてしまっているのです。公的持ち主を否定するつもりは全くないのですが、民間と違って稼ぐよりも、公平性公益性といったことがより重要なので、発展の余地が極めて限られてしまいます。
（辰巳団地）
また、街のサイズも重要です。
有明と晴海が立地ポテンシャルの割に、この10年の伸びがいまいちだったと感じるのは、ずばり「広すぎた」からだと思います。コアとなる場所がエリア内に存在せず、また１区画が広すぎるため猥雑さが一切ない。その点、豊洲は大規模SCがある２丁目３丁目がありながらも、小規模店舗が一部ある４丁目もある、というような奇跡に近い立地条件だったと思います。
といっても、適度に空き地があって、これからの伸びしろを感じるのはやはり有明と晴海です。空き地は今後の発展における伸びしろといっても過言ではありません。豊洲にはもう空き地がほとんどない。有明も晴海も東京オリンピック終了とともに街びらきの様相です。新コロナウイルスの影響で少し先行き不透明にはなりましたが、伸びしろは間違いない。
そしてその次に期待するのは、豊海エリアです。豊海は勝どきから西、少し奥まった場所にあり、冷蔵倉庫街でした。しかし、立地からすれば、冷蔵倉庫にしておくのはもったいない。BRTも豊海エリアに近い場所にできるだけに、次に再開発を期待するならここなのかなと考えます。
（勝どきザタワーの左側、豊海エリア）
豊海の課題は交通アクセス。築地再開発からの地下鉄新線が決まればアツいでしょうけど、それだけじゃなく、景気回復のためのインフラ投資として、豊海と港区海岸を結ぶ環状３号線延伸を決めてくれませんかね。飛躍的に便利になるし、価値が爆増すると思います！スポンサードリンク
東雲２丁目、東雲駅半径500ｍは、 もっと開発余地すなわち発展余地あると思うんですけどね。
大型店とか出店すれば、東雲イオンのように豊洲エリア、勝どき、晴海エリアなどからも、比較的所得の高い層も含めて集客が見込めると思っているのですが。なかなか出店が有りませんね。
個人的にはコストコとか、東雲駅の海岸側の空き地や物流倉庫跡地に出店してくれたら嬉しいですね。おそらく、空前絶後の売上が見込めると思ってます。
台場にオーケーストアありますが、東雲にも出店したら、イオンからかなりの客を奪えそうだと思ってます。
同じく台場にあるラウンドワンも、周辺の若年層やファミリーの人口を考えたら、この辺りに出店しても十分に集客が見込めるのでは。
今後は有明ガーデンとの相乗効果が見込める東雲２丁目エリアは、企業にはもっと注目されて欲しいです。