こんばんは、やまちゃんです。

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絶対に満足するマンション購入術（上がスムロぐ、下がノーマル）

差出人：ドン

やまちゃん様

渋谷区の65平米2LDK（築15年）に居住の者です。
先日は質問にご回答いただきありがとうございました。
予想を超える熱量のこもった回答でとても嬉しかったです。
ご自身のご経験をもとに書いていただいたので、とても説得力がありました。

ご指摘のとおり、いま現在は、乳幼児含めた3人暮らしでもまったく不満はありませんし、
半年後に4人になってもそれは変わらないと思います。いまの物件は、立地、物件ともに、「ああ、買ってよかったなぁ」とつねづね悦に入るほどの満足感を感じています。

懸念があるのは、単純な狭さと、多少の古さだけです。やまちゃん様のご回答を読んで、上には上がいると知り、勇気づけられました。実際、いまの生活パターンであれば、個室はいりませんし、リビング中心の生活で何も不自由していません。仕事や読書などに関しても、近くに図書館やカフェが充実しているので、何も問題ありません。

また、やまちゃん様は、ご購入時期から考えるとかなり含み益もあり残債も減っていると思われますが、それでも留まり続けているというという堅実さが、とても勉強になりました。今のご自宅がとても気に入っていらっしゃることや、相場が上がっていることで買い替え先が難しいからでしょうか。

買い替えるにしても、いまよりも坪単価が下がるものになってしまうと設備面、立地の利便性、ともに満足度が下がってしまいかねません。二重ローンや賃貸付けもたしかにリスクは大きいですよね。

自分としても、大きな買い物をした後に、収入の変化があったこともあり、今以上の支払額はリスクがあるので、マンションの支出に関しては、現状維持を最優先で考えていきたいと思っています。「マンション貧乏」になってしまうと元も子もありませんから笑

“もし”、買い替えられるだけの手元のキャッシュの増加、不動産相場の下落があった場合は考えようと「夢」を見ますが、いまの選択を肯定したいと思います。

長々と失礼いたしました！

（※注釈：こちらのお便りは、1月下旬にいただいたものです）

どうもご丁寧にありがとうございました。まずは、ご購入された物件が「買ってよかった」と、とても満足されているということで、本当に良かったです。

また、2人目のご出産までもう少しかと思いますが、それまでの間にコロナ問題が収束する気配がなく、気をもんでしまいますね。。何事もなく、無事に元気な赤ちゃんが生まれることを願っています。

ご返答のタイミングが遅れてしまって申し訳ありませんでしたが、頂いた内容でちょっとご返答できることがありますので、再度、記事化させて頂きました。

（前回の記事はこちらです↓↓）

お便り返し（31）4人暮らしで2LDK/65平米の生活は可能か

狭い自宅を買い替えない理由について、あともう1つ、教育面の視点もあります。今の自宅以上のスペックのマンションに住むのは子供にとって身の丈に合わないのではないかという考えがあります。

これから書くことは、人によって全然考え方が違うことでしょうし、真逆の方針をとっている方がおられても、何も驚きません。ご本人にとって正しいことと思います。私の考えも、「そんな奴がいるんだ」程度に読んでみてください。

ひとことで言いますと、子供に生まれながらにして恵まれた生活水準を与えたくないのです。

これも家なんて狭くていいですし、子供の個部屋は要らないと考える理由の1つです。なぜ恵まれた生活水準を与えないかと言うと、それを子供の人生にとっての「標準」にしたくないんですね。

私なんかは幸い大した経済力もないので良いですが、もし好きなマンションを自由に買えるほどのお金持ちだったとしても、都心の広い新築高級マンションを自己居住用に買って家族で住むか？となると、やんないと思います。子供に与える環境が良すぎます。

今みたいに便利な場所に住んでいいのかちょっと気になってるくらいです。大人が自分のために住むのはいいんですけどね、子供にとってはぜいたくな場所じゃないかと心配しています。

例えば、有名人だの経営者だのお金持ちの子供で、ボンクラちゃんがいますと。言葉悪くてすいません、まぁ、いるじゃないですか。

放蕩道楽ドラ息子、親のすねかじり、みたいなパターンです。そんな子供ができあがる仕組みって割と明確で、単に、小さい頃から与えすぎだと思うんですよ。

親がどんなに優秀だろうが頭脳明晰だろうが金持ちだろうが、子供が小さい内は年相応に未熟ですから、その生活を自分で再現することはできません。

また成人したときに同じくそれだけの能力が備わるかは、大人になってみないと分からないですよね。これは誰の子でも同じことです。

大人になって能力が足りない、自分の力で同じ環境を再現できない、でも子供の頃からの高い生活水準は染み付いたものになっていて自分にとっては当然だと思っている、、これマズくないですかね？

自分で分不相応だと気づいてくれればいいですけどね、子供が大きくならないと分かりませんね。

足りない逆ザヤ分は、誰に埋めてもらいましょう？

これまで親が埋めてくれました。親だから、当たり前ですよね。でも親は子より早く死にます。親の財産？たくさんあればいいですね  笑

他人は埋めてくれるでしょうか。生活の面倒見てくれますか？欲を叶えてくれますか？そんなお人好しがたくさん周りにいたらラッキーですね。

生活水準の話をしたのは理解が簡単だと思ったためですが、それ以外もしかりで、経済力であれ、対人関係であれ、自由であれ、自分自身では完結できなくて他者に依存する場合、期待する基準値をどこに持ってくるかで満足／不満足とその程度が決まるわけで、基準は低く持っておいた方が上向きの伸びしろが大きくて良いんじゃないか、と。

他者に期待する基準が高いと、相手にプレッシャーやイライラを与えますし、裏切られたときに勝手に失望するし、下手したら逆恨みしてしまう。人様を下に見てしまう事もあるでしょう。ぜんぜん良いことない。

親がどんなに願ったところで、どんなに言い聞かせたところで、子はそれなりの年齢になれば自分で判断して、聞かないときは聞かないでしょう。大きくなって価値観が固まってからでは、親含め外野が与えられるのは「切っ掛け」だけで、あとは本人が大切だと「発見」してくれるかどうかになります。

子が小さいうちに与える生活水準は、必然的に親がコントロールできます。最初に与えて、後で奪うと、そこには苦痛が伴います。だったら、最初から低い方がいいと考えます。

わたくし子供の頃、ド貧乏とまでは言いませんがお世辞にも中流の域に入らない生活水準でですね、でも振り返って思うのは、これって悪くないんじゃねーか、と。金持ちの子供時代は未経験だから、そっちの方がいいのかも知れませんけど、、笑

ちょっと変な言い方ですが、貧乏って子をまともに育てる上で便利なステータスだと思ってます。

本当に経済的に余裕がなければ与えたくても与えられないので万事OKです。もし十分な余裕があっても与えない、世間標準を装うことができる親御さんがいたら、私はすばらしい方針だと思います。

うちの子供が大きくなってあれこれ欲しいとか言われても「うちはお金ないんだ！ごめん！！」と大きな声で堂々と言い放ってやります。自分の部屋欲しいとか言われても「お父さんも自分の部屋欲しい！」とか訳分かんないこと言ってギリまで粘ってやります。

ちょっと逸れますが育児環境も、うちは上の子が7ヶ月目、下の子が3ヶ月目に、さっさと保育園にブチ込んでしまって、家庭内のように子供に思い通りになる環境を与えないでいます。上はともかく、下の子なんて小さすぎて慣らし保育のときも泣きすらしません。

完璧な親なんて存在しません、両親だけに育てられても、必ずどこかで偏ってしまいます。だから集団生活に放り込んで学習してもらいます。

保育園で周りの子を見て育つ、良いことも悪いことも覚える、お友達と仲良くなる、コミュニケーションを沢山とる、時にケンカする、先生に怒られる、思い通りにならない、風邪をもらってくる（コロナは勘弁ですが）などなど、本人の記憶に残らない内から、小さい経験、小さいストレスを与え続けることを意図的にやってます。

特にネガティブなこと、辛いことや腹が立つことがあっても、結果的には大したことないと我が身をもって経験して欲しいんですね。大人になれば、どうせ嫌でも経験します。だったら小さいうちから免疫を付けておいた方がいいと。

なぜそうするか？私の親としてのゴールとして、娘にも将来、子を授かってほしいだけです。

そのためには、どこかの心優しい殿方（笑）に見初めていただかないといけないわけで、娘には、自分を棚に上げて、他人に要求水準ばかり高い、他所に不平不満ばかりの子になって欲しくないのです。

自分の能力で得られないものにしがみつかず、最初から「自分は今のままで十分に恵まれている」と発見できる「余白」を大きくとっておきたいのです。

子を授かっても、人生のクオリティの方は分かりません。不自由ない幸せな人生、試練ばかりの辛い人生、あることでしょう。でもですね、守る相手がいるというのは、本能の部分、根本の部分で幸せだと思うのですよ。誰だって、子供は心から愛してますよね。これはもう、理由もへったくれもないです。

たとえ不遇であっても、「この子がいるから生きていける」そんな親御さん、世の中にたくさんいることでしょう。子は小さい内は親に依存しないと生きていけませんが、親も子がいるから（精神面で）活力を得られるわけで、良い意味で共依存の関係でしょう。

遺伝的に才色兼備で優れた個体だったらまだいいです、なんとでもなります。
でも平々凡々、トンビの子だから仕方がない、鷹にはなれない以上、中身をしっかりさせないといけません、、

それで、凡人にも凡人の戦略があって、子供たちが次の世代にバトンを渡せるように親の私が出来ることとして、（前回書いたように）子だくさんを目指してます。子供は、きょうだいの数を選べません。親も選べる訳ではありませんが、親次第であることに違いありません。

娘たちの中には、次の世代に恵まれない子がいるかも知れません。自ら望まない子がいるかも知れません。運不運もあるでしょうし、タイミングもあるでしょう。それはそれで、いいんです。

でも、生きなければいけません。身寄りがなかったら、本当の独りだったら困るじゃないですか。きょうだい同士、協力して支え合って欲しいのです。きょうだいは、多いことそのものが財産ではないでしょうか。親戚同士の交流も時間を取るようにしています。今は便利ですよ、コロナの最中にあってもスマホで簡単にテレビ電話できます。無料ですよ。ありがたいです。

子育ての考え方なんて人それぞれですから、親が子の将来を思っての判断であれば、どんな選択であれ正解だと思いますし、他人に否定されるべきものでもありません。大切なのは、親が自信をもってやることだと思います。

話を戻しますと、こういった理由もあって買い替えにはそれほど前のめりじゃない、というか後回しになってると言う方が適切かも知れません。家族数が決まっていないという根本問題もありますが、いい物件に巡り会えるチャンスがあればいいなとは思ってます。

ここでは教科書的な正しさを追わず自らの考えを発信する場だと思って書いてますが、嫌なこと書いてると思われたらほんとすいません、ご容赦ください。。

 

また、やまちゃん様は、ご購入時期から考えるとかなり含み益もあり残債も減っていると思われますが、それでも留まり続けているというという堅実さが、とても勉強になりました。今のご自宅がとても気に入っていらっしゃることや、相場が上がっていることで買い替え先が難しいからでしょうか。

実のところ、含み益うんぬんはあまり気にしていなくて、堅実との評価を頂けるのは身に余る思いですが、単なるリスク回避です。

今なんてコロナのあおりでちょうど良い試練だと思いますけど、こういう時に精神的に安定して次の手を打てるだけの経済的余裕は、余剰として残しておきたいというのはあります。

自宅の購入というのは結局のところ消費で、貸せば高い賃料を取れる物件を買ったところで、ポケットに現金が入って来る訳ではありません。

都心の値落ちしにくい物件を買って、（流通価格）>（残債）の差分を増やしていくという考え方はよく理解できますし、実際、儲けという面ではこの方法が一番なのでしょう。（不動産投資の考え方ですね）

単に好みの問題で、流通価格が上がったところで、自己居住している限り実現利益にはなりません。一方でローンの支払いは借り入れが多ければ毎月の返済も多くなってしまいます。

個人的には、最初から身の丈にあった価格の物件を買って月々の返済を少なく済ませて、日常生活で「自由につかえるキャッシュの余剰を増やす」方が、やり方として「好き」です。その余剰を、お金を再生産するものに投下しています。うまくいくもの、いかないもの両方ありますが、あるとき払いが出来るので気が楽です。

自宅の買い替えは、「欲しいと思った時が買い時」なのは間違いないですが、価格が高いと欲しいと思えなくてですね、、東京に住んでいる間、自己居住目的で買ったマンションは2004年と2011年で、相場的に安いから買ったのではなくて、定期的に物件は見ていて「これいい」と思って買った年が結果的に2004年と2011年で、後から見ると割といいタイミングだったというだけです。

「買い」の物件は常に存在すると思いますが、マメな調査で良い売りものを発見して即座に判断できるくらいちゃんと見られていないと、長いスパンで気長に待たざるを得なくなるのだと思います。子供が出来ると、時間軸もエリアも制約が出てきて余計に決めにくくなりますね 笑

（だから、「欲しいと思った時」があれば中立的な助言をくれるプロに相談することをおすすめしたいですし、その出費なんて物件価格と比べたら爆安だと思います。）

 

“もし”、買い替えられるだけの手元のキャッシュの増加、不動産相場の下落があった場合は考えようと「夢」を見ますが、いまの選択を肯定したいと思います。

今回のご返答がめちゃくちゃ遅れてしまってすみませんでした。
思いのほか不動産相場の下落が早くやって来たかも知れませんね。

市況が良いときは安い買い場を待つんですけども、いざ相場が下がると不安が大きかったり、銀行の貸し出し態度が悪くなったり、不動産暴落論が出てきて買えなくなるんですよね 笑

大きな話はさておき、安く買おうと思ったら、実務的には売り急いでいる売主に巡り合うことなんですけども、どれくらい攻められるかは指値してみないと分からないですし、少なくとも今は先が見えなさすぎるので、しばらく待って落ち着いてからでしょう。

いや～、しかしいつまで続くんでしょうね。。中古だと3ヶ月～半年もすれば見た目にも価格が下がってくると思いますが、検討エリアの定点観測で平米単価がいくらかをざっくり追えてたら十分だと思います。

前回書いた通りで、もし住み替えされるなら、2件目を買って1件目を賃貸に出すのが売買タイミングを分離できて良いと思いますが、そもそもローンを借りられないことには話が進みませんから、どこかのタイミングでアテの物件でも何でもいいから住宅ローンを打診してみて（フラットが勝算ある気がしますが業者さんに聞いてください、今は既存の借り入れ見ますし私には実態が分かりません）、審査が通るならその金額を上限に探せますね。

近い将来、ドン様にとって今のご住居よりも更に良い物件が見つかりますことを願っています。