こんにちは、やまちゃんです。

先月末までのキャンペーン、たくさんのご応募ありがとうございました。応募者の方全員が対象となる「のらえもんさん直筆サイン入り書籍」の抽選が終わりまして、当選者の皆さまに本日発送しました。

A賞～C賞の各種デジタルガジェット（AirPods Pro、Google Nest Hub、スマートコーヒーメーカー）は、ブロガーさんに相談が取り上げられた方が抽選対象となり、今回取り上げさせて頂いた3名様も対象に入ります。（4月応募、採用期限5/15までのご相談です）

今回、のらえもんさんの書籍が当たった方でも、抽選対象になっていればダブルチャンスでA賞～C賞が当たるかも知れませんのでお楽しみに！



それでは、今回のお便り返しに参りますね。3件続けて参ります。

契約後の値引き交渉は可能か？

差出人：たけやん

結婚1年目、33歳公務員です。今後、子供は2人を希望しています。共働きで世帯年収は1300万円ほどです。
新婚のタイミングでマンションを契約しました。手付金も納め、ローンの本審査も通ってます。
マンションを買う際には資産性などを考慮し、23区内、それなりの駅力、駅から徒歩5分件内の新築物件を選びました。ブランド力もまぁまぁです。このブログでもオススメの物件として取り上げられていたこともあるようです。個人的には満足はしております。
しかし、現在のコロナウイルスの驚異が顕在化する状況を受け、やや動揺してます。
そこで質問ですが、契約後でも値引き交渉や、それに類する交渉は可能なのでしょうか？黙っていてもそのうち売れる物件なのかなぁとは思ってますが、もし値引き交渉する価値があるならチャレンジしたいです。
その為のアドバイスや期待できる値引き率などご教授いただきたいです。
よろしくお願いします。

ご質問ありがとうございます。（他のブロガーさんをご指名でしたがキャンペーンのこともあり取り上げさせていただきました）
またご結婚もおめでとうございます！

本件結論から申しますと、契約した後に値引き交渉やそれに類する交渉はできません。（「それに類する」というのは諸費用サービスや家具サービスなどを指しているのかな？と思って書いてます）

変なイレギュラーがない限り、たけやん様に採ることができる選択肢は、期日に引き渡しを受けるか、手付放棄してキャンセルするかの2択になります。

手付放棄してでもキャンセルして、改めて値引きを引き出そうと再チャレンジした方が得かどうかは、手付をいくら支払ったか？によると思います。すごく極端な例ですが、手付10万円で契約していて、違約金も追い銭なしで10万放棄すればOKみたいな契約なら、キャンセルもありだと思います。

でも「ブランド力もまぁまぁ」なデベロッパーでしたら、失うと痛い金額、例えば売買代金の10%ほどは手付金を支払ってますよね。10%放棄してキャンセルして、再チャレンジで10%以上の値引きを引き出せるか？、、、無理でしょうね。

値引き交渉は、仮にまだ契約前だったとしても、まともな売主が、資産性のある「23区内、それなりの駅力、駅から徒歩5分件内」の新築物件で、コロナの影響だからとホイホイ値引き交渉に乗ってくれるかと言うと、少なくとも現時点では難しいと思います。

すでに入居月を過ぎてしばらく経つような残戸物件（売れ残り）だったら、3月末/9月末など時期次第で交渉に乗ってくれるかも知れませんが、そもそもの話で新築マンションって粗利20%・営利10%の商売なので、10%値下げするだけで働いた意味がなくなってしまうくらい、値引き交渉のハードルが高いんですね。

または手付放棄してキャンセルして、何年か後に、まだ見ぬ将来の優良物件を割安で買えるチャンスを待つか？ですが、今後がつっと新築が値下がりするかどうかなんて分かりようがありませんし、今回の購入はご結婚が切っ掛けということで、おふたりの未来ある新居として今必要でしょうから、現実的ではないですよね。

今の物件・今の住戸に満足しておられるのでしたら、このまま契約に従い入居されるのが最善ではないかと思います。

 

マンションマエストロ検定をどう思うか？

差出人：湾岸民

皆様

いつも楽しくスムログを拝見してます。
私もマンション好きなので、趣味と実益を兼ねて、宅建と管業を取得したのですが（マン管は落ちました）、マンションマエストロ検定なる試験があることを最近初めて知りました。
あくまで民間の試験ですが、皆さんこの試験について、興味や意義など、どう思われますか？受けた方はいらっしゃいますか？

以下、ご回答にはなりませんが。。

マンションマエストロ検定ですか。お恥ずかしながら全く存じ上げませんでした。従いまして、受験経験もありません。

「納得してマンションを購入/売却をするのための実践的知識を学ぶ検定」というものを、東京カンテイさんが主催しているんですね。

湾岸民様がマンション好きでいらっしゃって、趣味と実益をということであれば、勉強されてみたら面白そうですね。ご自身の今後のマンション選びの勉強としても、話のネタとしても、大いに意義があるのではないでしょうか。

「どう思うか？」については、私には受験したいと思うほどの興味やモチベーションを持つことは難しい気がしますが、主催者側つまりビジネスとして見れば興味があります。

IT系の検定ビジネスをやっている知人がいまして、けっこうオイシイらしいです。ある種の知的プラットフォームを自ら作るということですね。

基本的な型は決まっていて何を商材にするかという目利きの問題で、ちゃんと市場規模があってユニークなものを選べば他所と競合しませんし上手くスケールできれば実入りがデカそうとか、そっち方面を考えてしまいます。なので話を伺って思ったのは、東京カンテイさん、目の付け所と実行力がスゲェ、です（笑）

話を戻しますと、ここはぜひマンションマエストロ検定を受けられて、そこで得た知見をスムログでご披露頂けるよう、お待ちいたしております！

 

入居後の管理費・修繕費が不安

差出人：ゆんた

いつも参考にさせていただいています。
戸数が50戸ほどで、ディスポーザー、機械式駐車場、コンシェルジュ付きのマンションを検討中です。メジャーではありませんが、主要駅にも近く駅1分の物件で魅力的なのですが、戸数も少なくそれでいてメンテナンス等に費用のかかる設備が多いので修繕費、管理費を気にしながら生活することになるのかと不安です。修繕計画はみせていただいたのですが、あくまで計画なのでそれを鵜呑みにして良いのでしょうか。

ご相談ありがとうございます。

結論から申しますと、あまり気にしなくて良いと思います。

修繕計画が当初想定通りに行われる事そのものを是とするのが正しいのかはさておき、管理費・修繕費の値上げに否定的であれば、ご自身が積極的に組合運営に関与されることが最も近道かと思います。

なのですが、正直、面倒くさいですよね。多くの方にとっては「輪番で回ってきたら仕方なしにやるけど、できれば関わりたくない」が本音ではないでしょうか。だったら、成り行きに任せるほかないと思いますよ。ご検討中の物件に限らず、ほかの物件も同じことになりますね。

仰せのような設備や人件費にコストがかかって、例えば、入居後しばらくして管理修繕費合計の平米単価が100円「も」上がったとするじゃないですか。70平米の住戸なら月7,000円「も」コスト増、1年で84,000円「も」コスト増ですね。

さて一方、物件価格は経年でどれほど減価するでしょうか。マンションが1年で坪4万円減価するなら、70平米だと約85万円値下がりします。1年で、8万4000円 vs 85万円、桁が1つ違いますね。（坪4万円の話は時点補正あり(不動産市場の好不況を考慮せず経年で減価し続ける前提)の話で、実際に値動きがそのようになるという意味ではないのでご注意ください）

管理修繕費は毎月支払うだけに、手元のお金が地味に削られて痛みを感じやすいのですが、物件価格や減価分と比較すれば大したことない金額です。

駅徒歩1分のハイスペ物件で、主要駅への移動も近いようでしたら、入居後の中古物件としての値動きも堅調なことでしょう。小規模物件でディスポーザー、コンシェルジュ、いいじゃないですか。売りになりますよ。

金銭面でもっと影響のある「将来減価が少ない、なんなら値上がりするかも」という物件を選べているのなら、管理修繕費の将来増額分なんて小さい話ですから、過大に気にする必要はないのかなと思いました。

あと個人的に思うところとして、小規模～中規模マンションで冗長な共用施設が付いていないと、むしろ月々の管理修繕費は上がりにくいんじゃないでしょうか。

大規模は大規模ゆえに、共用施設の多様さ・豪華さや人的サービスの質などランドマーク性に見合った管理が必要ですが、小規模はその必要がなく管理修繕コストが均衡路線に向かいやすいです。良いか悪いかはさておき、執行できる予算が少ないだけに住人の総意として「現状維持」「何も足さない」にいきやすいと思います。

どうしても気になるなら、同じ物件でもう少し安い住戸を検討されてみてください。上の例ですと、月7000円をローン支払いとして割り戻すと約250万円になります。（金利1%、35年返済、元利均等、ボーナスなし）

ここで言わんとしているのは、はじめから管理修繕費が初期設定より平米100円くらい高いものと脳内変換してしまって、今の目線より250万円安い住戸を選ぶだけで将来不安を先に吸収できてしまうということです。

前提条件が違えば答えも変わるため、要さじ加減ですが、ざっくり200～300万円くらい安けりゃ元は取れるかな、くらいシンプルに考えても大外れしないですよ。

以上、ご参考になっておりましたら幸いです^^