どうも！マンションマニアです！

昨日のtweetの補足です！

向かって左がAマンション、右がBマンション。

どちらも素敵なマンション！

Aマンション　2014年築
新築時坪単価225万円
現在坪単価265万円

Bマンション　2016年築
新築時坪単価275万円
現在坪単価270万円

中古という土俵になると新築時の価格は関係なし。いくらで買うかはとても重要なことです。 pic.twitter.com/cezxh4SIqY

— マンションマニア (@mansionmania) May 19, 2020

2件のマンションは立地、スペック、築年数などなど条件が近しいわけで当然ながら中古市場では似たような価格で動いています。

でも新築時の価格を見ると坪単価50万円くらいの差があります。ざっくりですが70㎡換算で1000万円くらいの差です。

ではなぜ坪単価50万円も高く販売されたのか？

その一番の理由は販売時期でしょう。Aの販売は2013年、リーマン・ショックと3.11のダメージが残っていましたし、2013年に販売ということは土地仕入れは土地代がお安かった2011年～2012年頃と推測できますからお安く販売することができました。Bの販売は2015年、リーマン・ショックと3.11で買い控えしていた方々も一気に戻ってきて徐々にマンション価格が値上がり傾向にあるときでしたからそれなりの価格での販売となりました。

土地仕入れが相対なのか入札なのかなどなど細かい理由もあるでしょうけども新築マンションの価格は販売時期によって大きく変わることはたしかです。

では中古相場になるとなぜ価格の足並みがそろうのか？

それは新築と中古ではマーケットが違うエリアがほとんどだからです。

新築マンションというのは莫大な広告費をかけて多方面に広告活動をしますから地元外需要もたくさん見込めます。実際に新築マンション検討中の方でも今検討している新築マンションが中古マンションであったらそのマンションどころかそのエリアに見向きもしなかったという方も多いのではないでしょうか。これはまったく知らない街を検討するなという意味ではないですよ。新築マンションのおかげで知ったエリアが自分たちに合うことだって多々ありますから！

新築マンション検討者からすれば他エリアの新築マンション同士で検討することが多く、エリア内の中古マンション相場と比較する方は少ないでしょう。Y駅の新築マンションよりZ駅の新築マンションは1割高い！ちょっと予算オーバーだけど通勤が楽なZ駅の新築マンションにしようか！というような比較です。

一方で中古マンションになるとそのエリアに馴染みのある地元需要がメインとなります。周辺の賃貸に住まう方、今は住んでいなくても過去に住んでいたり実家が近かったりなんらかしらの地縁がある方々です。地縁があればあるほど価格に対する目は厳しくなります。

例えば先ほどのエリアでBマンションに住まう方が売り出す際に「うちはAマンションより1000万円高かったんだから売る時も1000万円差をつけるわ！」と言っても仲介業者からすれば「いや無理です。」となります。だって検討者からすれば新築時の価格なんて関係ないですから。気にはするかもですがそれを理由に高くは買わないですよね。似たような条件であれば中古市場では価格も似たようなものとなるのは違和感ないことですよね。

では先ほどのAマンションとBマンションのエリアで供給中の新築マンション(以下Cマンション)の販売価格はいくらなのか？

坪単価340万円ほどです。

なかなかな価格ですね。地元の方が買う可能性は極めて低いでしょうね～。だって築5年前後のAマンションとBマンションなら坪単価270万円で買えるのですから。しかもAマンションとBマンションとスペックは変わらず、かつ駅から離れるわけで尚更。

ではCマンションは誰に売るのか？地元外の方々を狙います。たしかに新築マンションというマーケットで見れば坪単価340万円もあり得なくはない価格です。新築マンションオンリーで検討している方からすれば妥当な価格と思う方もいるでしょう。実際に売れてないわけではありません。

ただ、数年後にCマンションを売却することになった際には地元検討者がターゲットとなります。

仮に3年後としましょう。

※今と変わらない相場と仮定して計算

・Aマンション　築9年　駅徒歩2分　坪単価265万円
・Bマンション　築7年　駅徒歩2分　坪単価270万円
・Cマンション　築3年　駅徒歩5分　坪単価???万円

さぁ～検討者の方はCマンションがいくらなら買うでしょうか？

よくて坪単価300万円弱ではないでしょうか。駅距離は少し伸びますが若さはありますからBマンションより高く動く可能性は十分あるでしょう。それでも買った時と同じ坪単価340万円ではまぁ難しいでしょう。

上記のようにいつか売り出す際には中古という土俵で戦うわけで周辺の既存マンションと近しい価格帯になります。

この記事は新築マンションを検討するな！というものではありません。検討する際は新築マンション同士だけでなく周辺の中古マンションとも比較をしてほしいのです。「比較って…新築マンションしか考えてないから！」という方も周辺相場を知ることは絶対にしたほうが良いとアドバイスしています。

長く住むつもりでもいつか売ることになる可能性は十分あります。そんな時に売るに売れない状態になってはほしくないのです。自分が買おうとしている新築マンションと中古マンションの相場が大きくとも無理に中古マンションへシフトする必要はないでしょう。ただ、その差を理解していざという時に対応できるようにしておくべきなのです。それが対応できていないとなれば住宅ローン破綻になりかねません。

「なんだか難しい…」という方は価格のこなれた中古マンションのほうが安心でしょう。極端な話ですが中古マンションは引き渡されたその日に査定をしても買った時の価格と変わりありませんから。(一概には言えませんが購入から引渡しまで2ヵ月前後であることが多く、その間の相場変動は少ない)