第3回対談「のらえもん＆和田浩明が語る、コロナ後のマンションについて」前編

スムログをご覧のみなさまこんにちは、のらえもんです。本日は、デベロッパーの社員で、湾岸タワマンにお住まいで、実名でスムログの仲間入りをされた和田さんとコロナ後のマンションをざっくばらんに語りたいと思います、といっても、ここはかしこまったデベの季刊誌じゃない。宣伝のためのSU〇MOのインタビュー記事でもない。スムログというネットの媒体です。
ここまで話しちゃってもいいの？本音ポロリもあるよ！みたいなノリで迫りたいと思います。よろしくお願いいたします。

一応、改めて自己紹介をお願いできませんか？

「マンション愛してる」は重要ですね。マンションを愛していない奴はスムログに入れません。

おおお、それは楽しみですね、こっそりスムログメンバーをラストのマンション内覧会へのご招待お願いできませんかね？

さて、コロナで数か月前の世界からがらりと変わった今、どうですか、デベロッパー中の雰囲気は？開発現場、販売現場、様々風景はあると思いますが…

用地とか開発はどうなんでしょうか？

前回の大変調は、東日本大震災で、その前がリーマンショックでした。

リーマンショックの時は私、ちょうど最初のマンション探しをしている時代でしてね。

いまよりずっと新築マンションの数は多かったと思いますが、モデルルーム行ってもなんとなく悲壮感漂ってましたね。
まぁ当時はそこまでわかってなくて、後々いろいろ聞いて後知恵でわかったものもありますけど…私が言わずとも値引きの話を向こうからしてきたり、訪問後にしつこく電話がかかってきたり。
本当にマンションが売れない、あの時はデベロッパーも体力があるところばかりじゃない、自転車操業のところは在庫をそのまま持っていられない、換金しなくちゃ次にいけない。いまのように金融機関が優しくないから在庫を投げ売りしなくちゃいけない。

今回のコロナは、失業者を政府が出したくないもんだから、金融機関も政府も例外的に優しいですよね。販売不振で死ぬ企業はバタバタ出てくるでしょうけど、金融機関が貸し渋って死ぬところは少なさそう。将来の不良債権化が怖いですが。

リーマンの時、といっても不景気のピークって2008年後半から2009年にかけてですけど、毎週のように「どこかのデベロッパー、建設会社が飛んだ」と聞きました。

在庫のだぶつき方は今回とは全然違ってましたね…あの時に比べて、「新築マンションという商品」は、あの時と比べても少なくなっているのでしょう？

東京23区の人口はリーマンの時よりも、震災の時よりも増えているんですよ。マンション購入適齢期人口は知らないけど。
（後で23区人口を調べたら、2010年8,945,695人→2015年9,272,565人→2020年4月9,682,088人、この10年でなんと70万人も増えている!）

（笑）まぁそうなりますね。めちゃくちゃなマスコミの報道がのらえもんをネットに誕生させた。

東日本大震災の直後は、一斉に販売もストップしましてね。その後湾岸のモデルルームはみんな集客に苦労しました。2011年当時、私はいまよりもっと狭い視野でしか見えてなかったから、内陸の事は知らないけど、やっぱり完成済み在庫は派手に値引きしてましたね。

湾岸は規模が大きいからカタカナ系デベがメインの分譲主はほとんどいないんですよ。当時販売が実質ストップしたのは、うーん、体感的には２、３か月くらいでしょうか。デベロッパーでないので内部事情は知らないけど。客足はすぐに戻らなかったはずです。

今回、コロナ明けで各モデルルームにお客さんが戻ってくるなら、当時の湾岸の方がずっとダメージは大きいはず。

あの時は地震だけでなく、「原発爆発で日本が無くなる」ってパニックの方が大きくて。理系脳の私までちょっと不安だったですから、マンション買う人の大多数は日本の将来に一時的に総悲観的になったんですよ。「出歩くな、ホットスポットがあるぞ！」たいな。そゆ意味ではコロナと状況ちょっと似てますかね。

関西出身の方は、原発の恐怖はそこまでじゃなかったかもしれませんね。大きな余震があるたびにみんな怖がったし、原発の状況が刻々とニュースになった。あの時、福島だけじゃなく関東の人はパニックになってて。関西や九州、沖縄まで避難した人もいっぱいいました。

食べ物飲み物が安全なのか、みんな疑心暗鬼になりましたね。震災後に不況がやってきて、あのとき短期間で円高になって80円になったんですね。

だから、在庫が本当に捌けなくて、湾岸のマンションは、豊洲の住友不動産をのぞいて結構値引き提示が多かった。その空気が少し変わったのは、プラウドタワー東雲の販売ですね。

湾岸のタワーマンションで、震災後に第一弾で発売したのはプラウドタワー東雲なんですよ。当時はデベロッパーを超えてみんな心の中で応援してたはず。さすがに設計は震災前に終わっちゃってたんだけど、防災倉庫を各階に作ったりして、その後の基準になった。売れ行きも前評判より良かったですしね。

マンションの設計まで震災の教訓を取り込んだのはパークタワー東雲からですね。そこからSKYZ、BAYZまではやたらと「絆」を強調してました。

震災前の湾岸タワマンはもう少し派手で、ゴージャスな共用施設合戦だったんですが、パークタワー東雲はモデルルームのムービーまで実にハートフルでした。

THE TOWERS DAIBA、WCT、TTT、PCT、BMA…派手でしたからね。翻って2011年は、日本全体が自信を失ってて。東京でもご近所づきあい大事、連帯を欲してた。コンセプトに取り込んでましたね。

（※編集部注釈）
・WCT：ワールドシティタワーズ ・TTT：THE TOKYO TOWERS ・PCT：パークシティ豊洲 ・BMA：ブリリアマーレ有明（参考記事：ブランドマンション化への果て無き挑戦）

そですそです。防災は自助共助大事ってね。そこから、アベノミクスが始まって、数年経つと主に都心方面に「オラついた物件」が多くなったwww

ドゥトゥールは湾岸でいうとオラつき物件の代表ですけど、住友さんは全体的にあの調子ですから…
一方、2015年くらいかな？そこを境に湾岸タワマンもコストを相当重視しはじめました。これは湾岸に限った話ではないですけどね。建築単価が上がってましたから、コストダウンしなきゃいけない。

2013、2014あたりは良い時代でした。でも、パークタワー晴海は、震災後企画の頂点、ベストミックス賞だと思いますね。

パークタワー晴海は、土地の原価が安かったので、非常に意欲的な開発ができたんだと思います。三菱の先行物件と建物デザインを合わせ込んできれいにまとめていくところ含めて良かった。

シティタワーズ東京ベイは商業施設含めての開発でしたからね。WCTとドゥトゥールが住友の中では異常なんですよ。

有明ガーデンはまだイオンしかオープンしてなくてですね、私行きましたけど良かったですよ。東雲のイオンに比べてコンパクトなんですけど、品数自体はさほど変わらない印象でしたし、なにより総菜と冷凍食品が充実してた。

あと、SKYZBAYZですかね。佃も豊洲３丁目も東雲キャナルコートタワマンもそうです。

先生、スカベイは豊洲ぐるり公園の中のタワマンですよ…

現地見た方がいいですよ、大傑作です。公園＆運河の中にぽーんとタワーマンションが建っている。ぐるり公園が完成されて、最強になった。あんなずるいマンションはないですよw
コロナで人は群れないようにって言われてますけど、一歩外に出るとこんなに広い空間がある。湾岸はコロナ後も有利ですよね。

そうですね、晴海３兄弟とスカベイは立地条件似ています。

うーん、住環境的にいうと、三兄弟にとても似ているかなぁ。東京湾に３方囲まれていて、水に面しているところはすべて公園という感じ。そうそう、晴海フラッグに隣接する公園が一部開放されました。すんごいことになってます。

晴海３兄弟隣接の公園よりもう少し遊歩道が強調された感じですね。散歩に最適。東京都が本気出すとこんなものができるのかと。

フラッグの環境はスカベイとほぼ同じくらいの点数つけてもいい、むしろ上回るかも。ただ駅から遠い、ただそれだけが難点なのかな～。

コロナで自宅にいる時間が長くなり、人を避けないといけないようになると、部屋が広いだけでなく、玄関を出た先の空間が開けているのは大事ですね。マンションの外、即公園みたいな。フラッグは新しい生活様式に合っている。

さて、前置きはここまでにしておいて…

コロナ後のマンションについて、今後どうなるか伺ってみたいと思います。

のらえもんコロナアンケートより。
→生活様式はどこまで変わる？価値観は？
→新築マンション価格どうなるよ、受給バランスは？。
こちらをご覧ください。

3問用意して、自分でも若干「恣意的なアンケートだったかなー」とは思いましたが、結果から見て、広さへの意識は少し高まるのかなと思いました。

「在宅勤務」がコロナ後の社会で広く認められるなら、いまより広さに視点は向くと思います。ただ、マンションの開発は長いタームで見てるので、いまから出てくる物件にはすぐに反映されないやろと。

「共働きは変わらない」となると、子どもは預けてから会社に行かないといけないし、あらゆる意味で時短は必要になってくる。「駅から遠くても保育所買い物その他全てが手に入る場所」なんてなかなかないので。

「在宅勤務サイコー！」って言ってる人いるけど、人間的に「在宅勤務適性」が無いとダメだと思う。ぼくは会社に行った方が生産性上がる。となるとやはり、「駅から近い」というのは重要なのかな。

お、そうなんですか。在宅勤務ばかりになると「都心にいる必要性がさほどなくなる」のはあるかもしれません。より良い教育環境を求めると、港区・文京区は相変わらず強いですが…

うん、それはわかりますねー

そうですね。まだ映画館、エンタメ施設、居酒屋や「接待を伴うお店」の客足は戻ってないけど、フル復活できるとしたら、やはり都市にいた方が楽しいですよね。

うーむ、その感覚はわかる。「都市が持つエキゾチック、センシュアスなところ」はまったく無縁ですね。

ここで名前を挙げちゃって恐縮なんですが、たとえば生活に何でも揃う「アリオ葛西＋島忠ホームズ」のお隣に住んでも便利だけと、大都会トウキョウの都市生活の魅力はさほど感じないというか。

うふふ、いかがわしいものに憧れますからね。

でも私は、2拠点ありだと思いますよ。鎌倉よりも熱海とか湯河原とか房総半島とか軽井沢とか、そういうところは一定のニーズが増えると思う。ケチな私も熱海の500万円の戸建て、ちょっと真剣に考えたもん。

うーん、引っ越すのは違うかな。週末だけ別荘に行く感じ。田舎のおじいちゃんちおばあちゃんちに行って、自然の中にいくと子ども喜びますよね。私ド郊外の育ちだけど、公園とかほとんどない戸建て街だから、両親のところに行ってもいわゆる田舎ではないんですよ。

まぁおっしゃる通り、二拠点ニーズ、別荘地への移動。それはマジョリティにはならないでしょうね。
まあ人間は、合ってなんぼの生物ですから。我々は社会性をインストールされていて、社会性の中に飛び込んだ方が、より便利で刺激的と思う。