こんにちは！
ふじふじ太です！
他のスムログブロガーのみなさんとはまた違って、私ふじふじ太としては、仲介マンが通常営業している上でのリアルな出来事をお伝えしたいと思います。
ですので、少し「買い方のいろは」のようなブログになってしまうかもしれませんが、ご承知おきください。
さて、自宅の購入を考えているけど何から始めたらいいのかわかりませんという方も多いのではないでしょうか。
家を買おうとすると最初にする行動は、不動産屋に行って条件を伝えていくつか物件を提案してもらったり、もしくはスーモやアットホーム等のポータルサイトで気に入る物件を探すという方が多いかと思います。
よし！家を買おう！ではまず物件を探そう！
という流れは一見当たり前のようにも思います。
はっきり言います。
それはお勧めしません！
ついつい気分が高まり物件を探してしまう気持ちもよくわかりますが、それは合理的ではございません。
それではまず何をするか。
それは、資金計画を立てることです！
まず考えるべきは、自分がいくらまでの物件を買うべきか、月々の住宅の費用をいくらに抑えるか、自分がいくらまでならローンを組めるか、そもそもローンを組める状態なのか、頭金の準備はできるのかなど、お金に関する部分を先に詰めていくのがお勧めです。
その方が結果的に良い物件に巡り合える可能性も高くなるのです！
なぜそうすべきか、例をご紹介します。
やっと見つけた気に入る物件！でも住宅ローンが通らなかった
この例は非常に多いです。
一生懸命数カ月間に渡って物件を探し、やっと気に入る物件があり、いざ事前審査をすると非承認、もしくは減額となるパターンです。
どんなに気に入っても買えなければ意味がありません。
銀行の審査内容については公表されないため、非承認・減額になった理由はわかりませんが経験上よくある例は、以下の通りです。
■マイカーローンなどすでに他に借り入れがある
■消費者金融を使ったことがある
■クレジットカードで遅延をしたことがある
■家賃を遅延したことがある
■25歳前後の若い単身者
■自営業、契約社員、育児休暇中
■勤続年数が短い
■法人代表者で過去３年以内に赤字がある
■海外居住者、または帰国後間もない
■勤め先の資本金が少ない
■外資系の金融・保険会社
上記例に該当をすると思い通りに審査が通らないことがあります。
まずは自分が物件を買える状態かどうかを早めに確かめる必要があります。
最近はメガバンクでも「住宅ローン審査申込アプリ」などあり、手軽に事前審査を進めることができます。
真剣に物件購入を進めるのであれば、まずは担当者に相談をしながら資金計画を立て、該当するご予算にやや上乗せをしたくらいの金額の物件で事前審査を進めることをお勧めいたします。
余談ですが、銀行によって審査の厳しさも異なります。
一番間口が広いと言われる住宅ローンは、「フラット３５」です。
フラット３５は最大でご年収の9～10倍程度まで借り入れができることもありますが、資金計画を立てる際の注意点として、「借りることができる金額」と「月々支払っていける金額」は異なります。
年収の9～10倍で審査が通ったのだからMAXで借り入れをするべき！という考えは危険です。
一般的にはご年収の６倍までが安全と言われておりますが、最近は超低金利が続いておりますので、ご年収の７倍以上組まれる方も増えているようです。
または、月々の収入の3分の1までが住宅費とも言われておりますね。
ただ、上記はあくまで一般水準です。
お子さまに教育費をかけたい方から独身の方まで、事情は千差万別。それぞれのご家庭のご事情がありますから、「月々いくら住宅費として支払えるか」から逆算をして購入金額を決めるのがお勧めです。
月々の支払額が決まれば、
「住宅ローン計算アプリ」もたくさんございますので、簡単にご自身で調べることができます。
例えば、月々の支払いを15万円程度にしたいということであれば、5500万円程度※の物件を買おう！となります。
※上記計算に管理費・修繕費・駐車場料金・固定資産税の月割り金額・ボーナス払いは考慮しておりません。
手付金を準備できない
もうひとつ家を買えないあるあるとしては、「お客様が手付金を準備できない」です。
いい物件が見つかった！さぁ買い付けだと思った時に、「え！手付金？そんなに貯金ないです！」という方はかなりいらっしゃいます。
諸費用ローンで物件価格以外の初期費用も借りることができるため、自己資金は不要と考えている方もおりますが、契約調印時には必ず手付金（物件価格の５％前後）が必要になります。
最低でも自己資金として手付金＋αは準備しておく必要がありますのでご注意下さい。
※手付金を十分に準備できない場合は、売主さんに手付金減額交渉をするという方法もございますが、検討できる物件が絞られてしまいます。
不動産仲介マンも資金計画を後回しにしがち？
資金計画や必要資金について事前に説明をしなかった仲介会社も悪いという意見もあると思います。
意外かもしれませんが、仲介マンからお客様の資金・ご予算について触れてこないこともあります。
これが新築マンションだと、モデルルームに行けばまず年収や予算、貯金額、職場のアンケートを書かされます。
内容が嘘かどうかはまた別として、こうした情報があると確度が高くなります。
しかし、中古仲介の場合、経験の浅い担当者、もしくは不親切な担当者に当たると、「家を買おうと思うくらいだから当然手付金は準備できるし知識もあるはず」という前提で話が進み、資金計画に触れずに物件探しに入ってしまうということも珍しくありません。
もうひとつ資金計画が後回しになりやすい理由は、新築マンションのように「いきなり年収や貯金額アンケートを書くもの」という不文律がございませんので、ある程度お客様と信頼関係を築けてからでないと貯金やお金の話はしにくいという点もあるかもしれません。
店舗にご来店いただければ、また違うかもしれませんが、物件直接の問い合わせですと、最初の待ち合わせ場所がマンションのエントランス前ということもありますしね。
初対面でいきなり、単刀直入に「貯金いくらありますか？」とは聞きにくいですよね。
聞いても答えてくれないお客様もいらっしゃいますし、当然気分も悪くなります。
お客様目線では
「仲介をお願いするかも決まっていないよくわからない担当に自分の懐事情を打ち明けたくない」と思う一方で、
仲介側は、
「資金計画をクリアにしないと安心して物件を紹介できない」と思っているジレンマが発生する訳です。
経験豊富なトークに長けている担当者であればうまくヒアリングをするでしょうが、そんな担当者ばかりではございません。
稀にお客様自身で資金計画について具体案をすでに持っていて、初回から資金面についてざっくばらんに相談ができる方もおり、そのような方は仲介マンからしても非常に助かります！
この方なら安心して物件を紹介できるから、良い物件があれば積極的に紹介しよう！となる訳です。
仲介マンからしても、資金繰りがクリアな人とそうでない人では、やはり前者を優先しがちです。
信頼関係も築きやすくなります。
まさに急がば回れで、資金計画から詰めた方が仲介会社をも味方にでき、結果的に良い物件に巡り合える可能性も高くなるという理屈です！
以上、資金計画を先に考えた方が良いメリットでした。
もちろん、ふじふじ太へご相談いただければ、資金計画のサポートをさせていただきます！
本日は以上となります。
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