モモレジさんの一連のエントリ「モモレジのちょっと得するマンション選び」の完成度が高すぎて感心することしきりの、のらえもんです。
資産価値を最大限に考えると間取りは広すぎても狭すぎても、よくないありません。最適な広さはどこか・・・とモモレジさんが最大限に探られた結果を、正直に開陳されていてもう脱帽であります。
1LDK⇒40～44㎡
2LDK⇒54～58㎡
3LDK（中住戸）⇒70～75㎡
3LDK（角住戸）⇒76～82㎡
モモレジのちょっと得するマンション選び（第6回）
私は一時期引越し貧乏になるくらい移動して、結果として1Lも2Lも3Lも住んだことがあるので、感覚的にどこが広いと生活の満足感直結するか・平米数と間取りの関係はある程度わかります。
スパンの広さや角・中住戸でも違うのですが、この最適な広さというのは
2LDK54㎡だと：
LDはMAX10畳・洋室(1)6畳・洋室(2)6畳未満・LDの収納なし
1316ユニットバスで洗面室は0.75坪未満
2LDK58㎡だと：
LDはMAX11畳・洋室(1)6畳・洋室(2)6畳・LDの収納の有無がぎりぎり
1316ユニットバスで洗面室は0.75坪未満
というくらいでしょうか。もちろんキッチンを含めた広さLDKなら54平米でも12畳は可能ですし、廊下とみなせる面積まで増やすことによってLDの広さを増やすことも可能です。58平米でもスパン幅が9m程度取られていれば、廊下面積を極小化して、洋室やLDの表示面積を増やすことが可能です。
このあたりは拙ブログエントリも参照してください：
マンションのスパン幅による間取りの変化
マンション購入検討初心者シリーズ 間取り・その１
マンション購入検討初心者シリーズ 間取り・その２
南北方向が11m程度のスパンを想定すると、単純計算で
54㎡が4.9m
58㎡が5.27mなのでスパン幅37cmの違いとなります。
居住面積を最大限にとるよりも、天井近くまである収納を増やしたり、トイレ・洗面室の面積をちょっとづつ増やしたほうが生活のクオリティは増すので、財閥系・Major7といわれているマンションなら、54㎡2LDKの部屋ですとLD表示面積が10畳を下回ってしまう可能性もあります。
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これをLDは絶対に11畳は欲しい・2つの洋室もそれぞれ6畳は確保したい、そしてゆったりした1416サイズのユニットバスを入れたい・・・となると、50㎡台だと無理ゲーになり、必然的に62～66㎡サイズの2LDKとなります。これくらいあると、生活のバッファ分（ゆとり）が出てくるので、居住満足度は劇的に向上するでしょう。
しかし、物件が高騰している今、資産価値至上主義者にとってはこのバッファ分の余裕が致命的にもなりかねません。以下は各坪単価と2LDK平米数の表となります。表はクリックすると大きくなります。
モモレジさんの想定にうなったのはここです。
坪275万円のマンション、いまの相場では23区なら一部区をのぞけば激安ともいえる水準ですが、54㎡と62㎡の値段差は666万円となります。その割に、中古になったときにその差が出るかといえば出にくい・・・
更に今日び資産価値が高いとされている駅徒歩5分を満たそうとすると坪325万円でも厳しいのですが、坪325万円の54㎡は坪283万円の62㎡/坪265万円の66㎡と一緒の値段です。もし駅徒歩分数を妥協して、平米数を大きく取るくらいなら、”効率の良い暮らし”・”断捨離”などの生活の工夫でなんとかなるのなら、資産価値的には54㎡くらいの生活ミニマム2LDKの方が良いのでしょうねぇ。
では私はどうなのか？といえば、資産価値だけでなく買った後の生活満足度とも両立させたい派ですので、同じ2LDKを購入するなら新築ミニマム(54～58)を、中古なら若干余裕ある広さ(62～66)の方を薦めます。心情的には築浅中古の方がいいかな、中古になったときに価値がマーケットで是正されるのなら下方バイアスの修正が行われた後に購入したほうがいいですから。
のらえもんさん
「完成度が高すぎて感心しきり」とまで言われると言い過ぎなのでないかとも思ってしまいますが、素直に喜んでおきます（笑）
有難うございます。
基本的に私の経験によるところが大きい話ですし、記事内でも書いているように今回はあくまで数字上の話に過ぎず、同じ専有面積でも間取りによって専有面積以上に感じることが出来るものもあればその逆のケースもあるので簡単に結論づけられるような話ではないのですが、このレンジを意識しつつ物件内の他のプランと比較することで見えてくることもたくさんあると思っていて、今後はそのあたりについて書いていく予定ですので、暖かい目で見守っていただければ～。
>>モモレジさん
いや、毎回完成度高くて驚きます。これからも一読者として更新楽しみにしています！