今回ご紹介するのはザ・パークハウス大宮です！



［物件概要］

売主：三菱地所レジデンス株式会社
施工：木内建設株式会社　東京支店
価格：未定
専有面積：57m2～120.93m2
総戸数：89戸
階数：地上14階建
交通：ＪＲ京浜東北線「大宮」駅（西口）より徒歩5分、湘南新宿ライン「大宮」駅（西口）より徒歩5分
所在地：埼玉県さいたま市大宮区桜木町１丁目大宮駅西口第四土地区画整理事業16街区1画地（仮換地）
竣工：2017年9月上旬

記事の内容はモデルルームを見学した平成28年6月時点のものです。

地図はこちらです↓



昨年から楽しみにしていた同マンション、ようやくではありますがモデルルームを見学してきました！

戸数の割に相談も多く、人気があるのは確実な同マンションは誰にでもおすすめできるマンションです。パークタワー新川崎もそうだったのですが、

・何を買えばいいのかわからない
・右も左もわからない
・迷える子羊になった

このように「どこを買えばいいのかわからない」という方にも強くおすすめできます。

パークタワー新川崎は、とりあえずここを買っておけば間違いないですよ～という「鉄板」な選択肢になるマンションです。

以前からお話していますが大宮駅近辺は需要と供給のバランスが崩れています。これは供給過多ではなく供給過小。欲しい人はいっぱいいるのに物件がないのです。東口エリアで平成27年に竣工した「ヴェレーナ大宮大門町」は瞬間蒸発でヴェレーナ大宮大門町完売、西口になると平成26年竣工のプラウド大宮ですが即日完売。

中古市場を見ても物件がありません。大手ポータルサイトで「大宮駅徒歩5分以内」「築15年以内」で検索するとＨＩＴするのはたったの2件。大宮駅というビッグターミナル駅ですから需要はたくさんあるのに物件がない状態なわけです。

そもそも過去約10年間で大宮駅西口徒歩5分圏内で供給された主なファミリー向け分譲マンションは大宮ファーストプレイスタワー、イニシアコート大宮イースト、ウエストとプラウド大宮しかありません。大宮駅近くでマンションが欲しいという方には「待ってました！！」の同マンション、人気が出ないはずがないでしょう。

大宮駅の魅力はマンマニがいつも鉄板と説明する【その街でほとんどのことを完結できる】ということに加えて【新幹線停車駅】というさらなる鉄板要素があることです。高崎・・宇都宮・・仙台・・函館・・長野・・富山・・金沢と後背地が強いため首都圏メインで働く人以外の需要もあるわけです。

都心へのアクセスも良いわけですが、見逃してはいけないのが座っての通勤ができるということです。京浜東北線、埼京線の始発を利用すれば座ってゆっくりと都心へアクセスできます。



それでは予定価格の一例です。

Ａタイプ　57.00㎡　南向き

4階　4800万円　坪単価277万円
11階　5110万円　坪単価295万円

Ｃタイプ　68.26㎡　南向き

4階　5560万円　坪単価268万円
11階　5820万円　坪単価281万円

Ｅタイプ　71.19㎡　南向き　両面バルコニー

4階　6080万円　坪単価281万円
11階　6390万円　坪単価296万円

Ｆタイプ　75.29㎡　南向き・東角住戸

4階　6330万円　坪単価277万円
11階　6890万円　坪単価302万円

Ｇタイプ　90.00㎡　南向き・西角住戸

4階　7860万円　坪単価288万円
11階　8550万円　坪単価313万円

※平成28年6月中旬にモデルルームにて予定価格を書き写したものとなります。詳しくはモデルルームでご確認ください。

おおよその平均坪単価は285万円程度となりそうです。

前回の記事で

「坪単価285万円が適正価格、これ以上だとちょっと高いかなぁとは感じるものの、大宮駅の駅近では他に選択肢がないですから坪単価300万円でも売れるとは思います。ただ、比較的良心的な地所レジさんなので坪単価285万円でお願いしたい(笑)」

と書きましたからどんぴしゃり！

しかし良い方向にハズしたことがあります。それは思っていた以上にグレードが高かったことです。設備はもちろんのこと共用部のデザイン、玄関前のゆとりなど経済設計をしていないため坪単価285万円は適正価格ではなく割安な価格と評価できます。

それだけでなく管理費にもご注目ください。

管理費　月額13300円　70㎡換算
修繕積立金　月額約6656円　70㎡換算

※管理費と修繕積立金は予定のものです

これにインターネット代月額1705円を加えても70㎡換算で月額21000円台で済んでしまいます。。。管理人と清掃員は別ですし管理内容をコストダウンしているわけではありません。89戸で共用施設をラウンジとホワイエのみに絞っているからこその管理費となります。

駐車場　43台(機械式36台、平置6台、身障者用平置1台)
自転車置き場　178台(上部2段ラック式63台、下部スライド式106台、平置9台)
バイク置き場　5台

1フロア7世帯でありながらも3世帯、4世帯にわけることで両面バルコニー住戸を2部屋確保。そのため7戸中4戸が実質角住戸となります。



主な仕様、構造

・ディスポーザー
・食器洗い乾燥機
・保温浴槽
・トイレ手洗いカウンター
・浴室ダウンライト
・床暖房
・複層ガラス
・二重床、二重天井
・床スラブ厚200m以上
・ルーバー面格子
・新聞玄関前配達(朝刊・指定の新聞のみ)
・天井高2480mm～2700mm

共用施設はラウンジとホワイエのみですが、このラウンジとホワイエは埼玉県のブランド建材「西川材」を用いた飾り天井、本棚を採用、家具も埼玉県材で造られたものを設置するなどかなりのこだわりをもって造られます。

【総評】

大宮駅で欲しいと思っている地元需要だけでも十分完売してしまうのですが、大宮をまったく知らないという方にもおすすめします。大宮というとどうしても南銀のイメージが強く「住む場所じゃない」「子育てに向かない」なんて思う方が多いでしょう。しかしながら同マンションが位置する大宮駅西口第四土地区画整理事業エリアはむしろ子育てにも向いているエリアなのです。周辺を見ても予備校や塾が多く、区画整理中ということもあり東口のような繁華街のイメージはまったくもってありません。子育て支援複合施設「のびのびプラザ大宮」に近接しており子育て世代をサポートしてくれます。

最後に同マンションの注目ポイントをもう一つ。

全面に「ほぼ開通しない」23m道路ができることです。これは東口エリア～中山道までを通すいわゆる計画道路なわけですが、ＪＲの線路があるわ建物はあるわで非現実的で、どう考えても開通させるには相当の年月を要します。つまりは車がほとんど通らない23m道路がバルコニー面にあるということで目の前にマンションなどが建ってしまう心配がないのです。浦和駅でもそうですが駅近＝ドミノになることは避けにくいのですが、同マンションに関しては23mは確実に確保できますから日当たりなどを気にするファミリー層にも向いています。全戸南向きなわけですから尚更です。仮に道路が開通してもそれはそれで便利になるわけで、いずれにせよプラス材料であることに変わりはありません。

大宮駅はまだまだ過小評価です。購入時より上がるとまでは言いませんが、少なくとも下がる要因が見つかりません。これからますます進化していく大宮駅から徒歩5分、土地区画整理事業エリア内、全面23m道路で日当たり確保、三菱地所レジデンスブランドの高仕様マンション、、これは買いです！

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画像出典：ザ・パークハウス大宮公式ＨＰ

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