こんにちは！
ふじふじ太です！
お便り返しです。
質問は以下の通りです。
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差出人: よもやまラーメン
ふじふじ太さんに質問です。
先日、家賃補助がある場合家を買うべきか？という話があり拝見させていただきました。
https://www.sumu-log.com/archives/25069/
相談いただいた方と事例が似ており、このような場合はどうだろう？ということがあったので相談させてください。
結婚に伴い、家賃補助がおよそ10万円、5年間もらえることになりました。
新居として住みたい家があり賃貸でも中古でも出ています。家賃はおよそ21万円 購入であれば5000万程度の物件です。
恵まれたことに大きな補助があるので(5年間)当然賃貸だろうと思っていましたが、「物件価格が変わらないなら今5000万払うか、家賃5年分払った後に5000万払うかだから先に買っても良いのではないか？」という提案を妻より受けました。
5年後、さすがに同じ部屋が5000万のままとは考えにくいと思うところもありますが、過去5年は上げ相場であったこともあり、一理あるかなと思いました。
賃貸の場合損金は21-10＝11万
購入の場合は金利4万円(5000万金利1%30年ローンとして)管理費修繕費は高めの物件で5万 固定資産税1.2万円程度で計11.2万円と肉薄します。
物件価値の経年を考えるとやはり賃貸かな？という気もしますし、購入予定の部屋をお試しでこるのも魅力的ですが、引越しの回数が減ったり、リフォームできることもなかなかの魅力です。
初期費用や引越し代も分譲賃貸になると100万円近いので。
今のシチュエーションであれば補助を受けて分譲賃貸か、補助は捨てて購入か、ご意見賜りたく存じます。
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お便り頂き有難う御座います。
またご指名頂き有難うございます！
私、ふじふじ太がお答えさせて頂きます！
早速結論です。
悩ましいところですが、私がよもやまラーメンさんであれば、5年間は賃貸で借りていると思います！
10万円の家賃補助は大きいですねー！
※この判断基準は資金繰りの一点のみです。
月々の損金の面で、賃貸でも売買でも大きな差はないということですから、わざわざリスクを背負って購入を焦る必要はないように思います。
一般的には賃貸よりも購入をした方が遥かに損金を安く抑えることができる代わりに、物件の目減りリスクを受け入れるという考え方が前提ですので、損金が賃貸と購入で同じであれば、ノーリスクの賃貸の方が有利ということになります。
賃貸と売買で実質経費が同じでありながら、売買では物件値下がりのリスクが付き纏うということですので、当然物件が目減りした分損をすることになります。
もちろんエリアや物件や経済状況によりますが、一般的には5年後同じ価格をキープしている可能性の方が低いのではないかと思います。
それでは、現在の物件価格5,000万円で、5年後は4,700万円の価値になったという前提で考察してみましょう！
＜パターン1＞賃貸で5年住んでから購入をした場合
賃料21万円から10万円の家賃補助を差し引き、月々11万円の負担金ですので、5年間での支払い損金総額は660万円となります。
そこに賃貸の初期費用と引越し2回の出費でざっくり100万円を追加すると、トータルのマイナスは760万円と考えます。
＜パターン2＞今すぐ購入をした場合の5年後
＜よもやまラーメンさんのご指定の条件＞
借入金額5000万円/金利1%/借入期間30年（金利4万円、元金12万円）
月額管理費修繕費：5万
月額固定資産税1.2万円
■月々の支払総額：22.2万円
※住宅ローンの条件も比較的堅実なので、可能であれば借入期間は35年にして金利も1％以下の銀行を選ぶことができれば条件がより良くなりますが、一旦はご指定の条件で進めていきます。
また、住宅ローン控除も考慮しておりませんが、何かご事情があるかもしれませんので、一旦考慮しないでおきます。
月額の損金（金利、管理費修繕費、固定資産税）の合計は10.2万円ですので、5年間の支払い損金総額は約600万円となります。
※ご質問では11.2万円でしたが、10.2万円の誤りではないかと思います。
そして物件の時価が5,000万円から4,700万円に目減りをしているとすると、さらに300万円損をしたことになります。
そうすると、5年後を迎える時点で900万円のマイナスを抱えてしまったということになります。
比較をしてみると、140万円程購入をした方が損ということになりますね。
逆にいうと、5年後の物件価格が4,860万円より下回らないと思うのであれば、今購入をされても問題ございません。
5年間で2.8％の目減りなので、かなり優秀な方だと思います。
都心エリアの一部であればあり得なくはないですが、郊外ではなかなか難しい水準ではないかと思います。
資産性が非常に高いマンションであれば今購入という選択肢もありだと思いますが、5年後になれば欲しいマンションの好みやお探しのご条件も変わっているかもしれませんし、今は10万円の家賃補助の優位性に乗っておいた方がひとまずは無難な選択ではないかと思います！
一方で、賃貸を選択する上で注意点を念の為挙げておきます。
購入を先延ばしにするリスクについて
資金面については賃貸の方が有利ということになりますが、他に考えるべきポイントは、ご年齢・健康状態・金利・お仕事です。
5年後に住宅ローンを借りる前提で話を進めておりますが、住宅ローンというものは当たり前に借りられるものではございません。
■ご年齢が上がれば借入期間も短くなる可能性もあり、ご病気のリスクも高まります。
■健康状態によってはご希望の銀行でローンを組めなくなるリスクも伴います。
団信が通らなければフラット35以外の選択肢はございません。
■キャリアアップやキャリアチェンジで転職や独立などをすると住宅ローンの借り入れのハードルが上がることがあります。
特に独立はかなり厳しくなります。
■アベノミクスは継承されるようですが、金利上昇というリスクがない訳ではございません。
おそらく当分は低金利だとは思いますが。。
資金面以外の上記リスクも合わせて考慮頂きながら、よもやまラーメンさんのライフプランに合った選択をして頂ければと思います！
この記事がよもやまラーメンさんにとって、少しでもご判断の後押しになれば嬉しいです。
本日は以上となります。
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健康状態によりローンが借りられなくなる、ではっとしました。知り合いに30代でガン(今は元気そう)にかかった人がいます。その方が、賃貸をやめてマンションを買うのもいいなという話をしたときは、ローンの団信が問題ないのか謎で何もコメントできませんでした。
似たような話では、お子さんがいる場合は、死亡時に団信で家を残せるのもひとつのメリットなのかもしれませんね。これについては生命保険をかければいい話ですけれども。
人間の健康だけは完全に思い通りにできませんよね。なかなか難しいテーマだと思いました。
私の勤務先は、家賃補助が8-9割でたので、みなさんそこそこのマンション借りて住んでました（笑）20代新卒独身でも家賃12万円とか…。今思えば、当時はまだ相場も安かったのでマンション買っておけばよかったです。
はるさめ様
ふじふじ太です！
コメントありがとうございます！
そうですね、健康上問題があるとすれば今はフラット35以外は難しくなってしまいます。。
最安の金利を狙うのであれば、やはり早いタイミングで購入をされた方が確実ですね！
ご丁寧にご回答いただきありがとうございます！
住宅ローン減税は今受けるか、5年後に受けるかでしたので考慮に入れませんでした。(10.2万の計算間違い 失礼いたしました。)
住宅ローンは65歳完済で30年とさせていただき、5年後に買う場合は25年ローンの予定です。金利は変動の予定ですがざっくり余裕をみて1%といたしました。
5年後の方が頭金が貯まるので金利支払いも変わりますがそこも考慮に入れずに考えています。
ふじふじ太さんのおかげで思考がかなり整理されました。
購入の際にはお手伝いご依頼させて頂くかもしれませんが、その際はよろしくお願い致します。
よもやまラーメン様
ふじふじ太です！
お返事ありがとうございます！
お力になれて良かったです！
ローンの借り入れ条件が緩くなれば、購入という選択もありだと思います！
ちなみに借入期間はＭＡＸの35年がお勧めです！
ご資金に余裕があれば途中で繰り上げ返済をすればいいですし、手数料もかからない銀行も増えてきましたので。
なるべく月々のランニングコストを抑えておいた方が気持ち的もラクですし！
またご相談などあればいつでもご連絡お待ちしております！
家賃補助が10万も出る会社なら年収も高いと思うし、住宅ローン控除を加味したら余裕で買った方が得だろうと思いますが。
50平米以下なのかな？
ひろ様
コメントありがとうございます！
そうですね！
住宅ローン控除は会社員ができる最大の節税ですので、使えたら非常に大きいですね！