どうも！マンションマニアです！
「おすすめする新築マンション、おすすめしない新築マンション、その基準はなんですかー？？」
というような質問をメールや相談会で聞かれることが多いです。
建物・室内スペック、利回り、ブランド力、規模感などなどその基準は一つではありませんが今回は「周辺中古マンションとの単価差」について共有いたします。
これは私が記事を書く際はもちろん個人的に購入を検討する際にも必ずチェックしていることとなります。
周辺中古マンションと比べた時に新築マンションながらもそれほど高くないなら新築マンション買ったほうが気持ちよいですからね(笑)
もちろん総額で比べてはだめですよ！ちゃんと坪単価で計算しなくてはいけません。そうでないと中古という土俵で戦う時の参考になりませんから。
今回は2物件を事例として出しつつ話を進めていきましょう！
事例① ザ・パークハウスさいたま新都心
ザ・パークハウスさいたま新都心の坪単価は約290万円(予定)、お隣のシティテラスさいたま新都心は2007年築で現在坪単価約250万円で動いています。
画像出典：グーグルマップに著者加筆
ここで築年数補正をします。数値はエリアによって変えていますがよく使う1.5%で計算してみます。シティテラスさいたま新都心が今新築ならいくらかを築年数補正すると坪単価300万円ほどとなります。そう考えるとザ・パークハウスさいたま新都心の新築坪単価約290万円(予定)が妥当であることがわかります。
事例② オハナ中浦和
オハナ中浦和の坪単価は約220万円(予定)、すぐ近くのダイアパレス武蔵浦和モリノは2007年築で現在坪単価約140万円で動いています。
画像出典：グーグルマップに著者加筆
ダイアパレス武蔵浦和モリノを築年数補正してみると坪単価約170万円となります。そう考えるとオハナ中浦和の坪単価約220万円(予定)が割高であることがわかります。
先に述べた個別要素や街の将来性はさておき「今時点の相場で割高か割高でないか」は必ずチェックするべきでしょう。
将来の予想は難しくとも、今時点で高値掴みでないという安心感は大きいでしょう。将来どうなるか？は予想という不安定要素ですが、今時点で適正価格か？は現実的な話ですから裏切らないポイントとなるわけです。
わかりやすく過去に「安い！！(単価として安いという意味ではなく相場として安いということ)」と言われた事例で見てみると2014年に供給された勝どきザ・タワーのように周辺中古との逆転パターンもあります。当時築7年ほどのザ・東京タワーズが坪単価約315万円で動いているにもかかわらず勝どきザ・タワーは坪単価305万円での販売でした。将来性とかさておきその時点でお得だったのですよね。
今時点の新築マンションだとプラウドタワー東池袋ステーションアリーナがそのような状況となっています。規模は違えど2015年築のブリリアタワー池袋が坪単価約540万円で動いている中でプラウドタワー東池袋ステーションアリーナは坪単価約520万円での販売です。そりゃ売れて当然ですね。
繰り返しになりますが将来性も大事ですが、今時点で割高でないかどうかのチェックも必ずおこない、そこに納得してから購入されることをおすすめしています。
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