こんにちは！
ふじふじ太です！
勝どきエリア話題の新築マンション、パークタワー勝どきのモデルルームに行ってきました！
すでに複数名の有名ブロガーさんが記事にしているので内容がやや被ると思いますが、私なりに感じたことを書いてみようと思います。
スムログ座談会「パークタワー勝どき（前編）、（後編）」でも一部語っておりますが、私なりのより詳しい考察というイメージです。
私の目線としては、居住性より資産性重視で物件を選んでおります。
※後編は本日公開されたばかりですので是非ご覧ください！！
将来売却をしやすかったり、利回りが確保しやすいお部屋とはどのようなお部屋なのか、物件の選び方の例としてご参考にしてもらえればと思います。
もちろん新築だけでなく、中古物件を選ぶときも考え方は同じです。
ミッド棟・サウス棟どっちがいい？サウス棟の価格発表を待つべき？
さて、ではどの部屋を買うか考える前に、まずはどちらの棟を選ぶべきか？から考察をしてみたいと思います。
まだサウスの価格が出ていない中で考えるので、やや博打感はあるのですが、
結論、私なら1期でミッドを検討します。
一番の理由は容易に想像ができると思いますが、ミッドの方は「駅直結・商業施設一体」という揺るぎないメリットがあるからです。
しかも地下コンシェルジュって斬新でかっこいい！
サウスの方はミッドよりも僅かに駅から遠くなり、直結でもなくなります。
いやいや！スケールメリットはサウスの方があるし、サウスの方が目立つし外観もかっこいい！というご意見もあるかと思いますが、やはり「駅直結・商業施設一体」という優位性には及ばないと思います。
例えば具体例を出すと、有明の新築マンションのシティタワーズ東京ベイで比較をすると、商業施設直結・駅までのアクセスも有利なウエストタワーと、お隣のセントラルタワーでは、ウエストタワーの方が人気があります。
類似物件で中古成約価格を並べた時に、5％～10％ほどウエストタワーの方が高く売却ができている実績もあります。
上記の例からも、中古になっても人気なのはミッドの方だと予想はしやすいですが、前述の通り、サウスの価格がまだわからないので判断し兼ねます。
もしひとつ考え方の基準を挙げるとすれば、サウスがミッドよりも5％以上売り出し価格が下がるのであればサウスも検討対象になるかなと思います。
完全に私の推測ですが、おそらくミッドよりも5％以上価格を下げて売り出す可能性は低いのではないかと思います。
なぜなら、ディベロッパーはミッドの問い合わせ状況をみてサウスの値段を決めると言っており、現状の問い合わせ状況はというと、「殺到」しております。
コロナで来場者数を制限している影響もあるでしょうが、モデルルームの予約ですらもままならない状況のようです。
中古市場も好調で在庫が少ないと言われており、成約価格も上昇傾向の中で、サウスの価格を大きく下げることは考えにくいです。
大幅に値上げもしないと思いますが、ほぼ同水準で売り出される可能性が高いのではないかと予想します。
よって、倍率も高そうですので、第一期で買えるなら買った方が良いと思います。
お部屋の選び方【投資編】
さて、ミッドの中でどのお部屋を買うかという考察に移ります。
結論ですが、当該物件を投資目線重視で選ぶなら「やや狭めの2LDKのなるべく高層階」が有力候補です。
詳しく解説をすると、まずグロス価格を抑えるために3LDKではなく２LDKを選びます。
坪単価400万円オーバーで9000万円台となると購入できる層も７000万円台と比べると少なくなりますので、投資用で検討するならグロス価格が安いに越したことはありません。
ポイントは狭めの2LDKという点です。
55㎡の2LDKと63㎡の2LDKでは、購入価格差に比べて賃料差は出にくいものです。
賃貸の場合は、広さより部屋数の方が優先されることの方が多いからです。
であれば価格が高い広めの2LDKよりも、価格が安い狭い2LDKを選ぶ方が利回りが上がりますね。
ちなみに3LDKでも同じ理論が当てはまります。
広い80㎡の3LDKより、やや狭めの70㎡の3LDKの方が利回りが上がります。
※ちなみに角部屋は中部屋より賃料は上がります。
また、パークタワー勝どきの場合は駐車場設置率がかなり低いので、車所有率の高いファミリータイプの間取りより、単身もしくはディンクスも検討しやすい2LDKの方が借りる方の間口も広がります。
もうひとつのポイントは階数差です。
私は湾岸マンション価格ナビでタワーマンションの評価額の査定をしておりますが、最近の新築マンションは高層階でも価格差が少ないのがトレンドのようです。
通常は10万円～20万円の価格差であるものが、特に仕様も変わらずある一定の階数（35階以上など）を超えると一階毎に100万円以上階数差がつくことも珍しくありませんでした。
ですが、パークタワー勝どき含め最近の新築は高層階になっても価格差は一律10万円～20万円前後程度に収まっているケースが目立つようになりました。
この価格差なら高層階の方がお得感があるという判断です。
予算が決まっていたり、購入価格をなるべく抑えるのであれば、低層階でも全然ＯＫです。
出口戦略的には当然高層階の方が有利ですが、賃貸に長く出すと考えると、実は低層と高層で賃料格差はあまり出にくいものです。
もちろんお部屋のスペックや眺望にもよりますが、低層階でもそれなりの賃料で貸し出せます。
上記、物件選びの考え方の一例でした！
また、出口戦略について考えるとき、坪単価平均425万円と高単価と、決して割安感のある水準ではございませんので、キャピタルゲイン（売却益）は期待しない方がよいです。
一方資産性は大変高く将来的に価格を維持するマンションだと思うので、住宅でも投資でも長期保有の目線で取得をされた方が良いかと思われます。
本日は以上となります。
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