【お便り返し】新築買ったのに入居直前で状況が変わってしまった！売る？貸す？住む？

こんにちは！
ふじふじ太です！

お便り返しです。
質問は以下の通りです。

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差出人: NH

はじめまして。いつも勉強になる記事を楽しみながら読んでおります。
独身時代に購入したマンションの入居前に結婚した場合の物件選びについて、相談させてください。

【背景】
2018年に青田買いで1LDKのマンションを5,000万(フルローン)で購入致しました。入居は2020年12月です。

当時はこの先独身が続くだろうと考えていたため、40平米の住戸を契約しました。

しかし、先月入籍しまして、12月の入居と同時に二人で1LDKで生活をすることになります。

(1LDKはLDが8畳、寝室が4.5畳です)

夫婦二人共、テレワークで在宅勤務のため、リビングダイニングに、作業机2つ + ダイニングテーブルを置くのは、8畳の部屋には無理ではないか？と思い始めてきました。

寝室も4.5畳であるため、寝具以外のスペースが狭いので、作業スペースにも使えなさそうかなと思っております。

契約した1LDK住戸の資産性に関しては、先日査定を行いまして、売出価格が5,500万、成約目標価格が5250万前後でした。

また、賃貸の場合でも平米単価が5,100円(月額21万円)程度になりそうです。

上記の通り、ある程度資産性のあるマンションを選んだつもりなので、当時独身の時は「住宅ローン控除は使わず、10年弱住んだ後に売却し、売却益を特別控除を使い、節税を」と考えておりました。

ただ、結婚した今考えると、2LDK55平米以上の部屋に住み替え、住宅ローン控除を10年間使用した方が良いのでは？と考え始めました。(資産を築くことに重きを置いているのもあり)

今後のライフプランとして、子供は2人、3歳差が理想だと考えています。

また、第一子は2022年に生まれると良いなと妻と話し合っています。

【属性】
年齢: 夫婦共に31歳
年収: 私会社員(勤続7年)で年収900万、妻会社員(勤続1年未満)年収500万
貯蓄: 800万
子供: 今のところなし。今後2人ほしい。2022年に第一子誕生を目標にしている。第二子は2025年

マンションに対する趣向: 都心まで40分のアクセス、資産性、新築

【相談内容】

選択肢は3つ考えております。

購入した1LDK住戸を売却もしくは賃貸に出し、2021年末までに中古物件を購入し入居。(広さと住宅ローン控除を取る)
現在販売中の別の新築物件から購入し、その新築物件入居までは購入した1LDKに住む。(広さと新築を取る)
購入した1LDKに住み、欲しいと思える新築物件が出てくるまで待つ。(快適さを犠牲に、貯蓄を蓄えることを取る)

上記3つの選択肢以外でも、「この方が良いのでは？」という案や、考え方などがございましたらご教授いただけると嬉しいです。

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ご指名頂き有難う御座います！
ふじふじ太がご回答させて頂きます。

まずはご結婚おめでとうございます！
これからの新生活が楽しみですね！

私への質問で、かつ2020年12月引き渡しということは、おそらく月島のあの新築マンションでしょうか。

NH様の状況的に、確かにお二人で住むには狭く感じる可能性が高そうです。

一般的には40㎡で二人暮らしは全く問題ないですが、それぞれテレワークで在宅勤務、作業机2つ必要となると、不可能ではありませんがやや窮屈かなと思います。

うまく配置するとれば、少し大きめのダイニングテーブルを購入して、そこでお二人で向かい合ってテレワークをするイメージかなと勝手に想像しています。

今後の選択肢ですが、NHさんのご提示頂いた選択肢にほぼ異論ございません。

あとは何を選ぶかということですが、

判断ポイントは「その新築マンション以上に、今現実的に住みたいと思えるマンションが他にあるか」だと思います。

他にご要望に合致する住みたいと思えるマンションがある、または今後数か月で見つかりそうということであれば下記記載の＜選択肢1＞で、そうでないのであれば＜選択肢2＞になるかと考えます。

＜＜選択肢1：一度も住まずに即転売をして、早めに次のマンションを購入する＞＞

幸い即転売でも大きなマイナスはなく、うまくいけば経費を差し引いてもプラスになる可能性もございますので、即転売も全く問題ございません。
良い物件をご購入されたと思います。

新しく購入をするマンションは入居がすぐできるのであれば、新築でも中古でもどちらでも大丈夫です。
そうすると中古の方が選択肢は広がると思いますが。

数ヵ月でも住んでしまうと、売却募集時に「新築・未入居」という広告が打てなくなるので注意が必要です。

住みながら「居住中・中古」として売却をするよりも、「空室・新築・未入居」という形で募集をかけた方が売却もしやすく高値で売却をできる可能性も高まります。

他に住みたいと思えるマンションがあるにも関わらず、数カ月だけ住んで売却というのが一番もったいないです。
引越し費用ももったいない気もしますし。

せっかく購入をしたので一度は住みたい！というお気持ちも当然あるかと思いますが、資産性を重視してビジネスライクに出口を考えるなら、即転売の方がよろしいかと思います。

お買い換えを検討している以上、賃貸という選択肢は難しいです。
詳しくは下記ブログをご参考にして頂ければと思います。
https://www.sumu-log.com/archives/24231/

＜＜選択肢2：一旦新築に住みながら次のマンションをゆっくり探す＞＞

今他に住みたいマンションが特に見当たらないのであれば、一旦仮住まいのつもりで入居をすることが賢明です。
焦って希望にそぐわないマンションを購入するのも不本意です。

かと言って、同居のために広い賃貸に住み替えるのも初期費用も賃料も勿体ないです。

であれば、快適性についてはやや劣るかもしれませんが、一度予定通り入居をしましょう。
短期と割り切れば、新婚さんであれば少々狭くても我慢できるのではないでしょうか！

他に欲しい新築マンションがあって入居が数年後先という場合も、この＜選択肢2＞で問題ないです。

1～2年の短期で住むと割り切って、お子様ができるタイミングを目処に引っ越すと決めれば、それはそれで不自由な生活だったとしてもお二人の思い出になる新築ライフを過ごすことができるかと思います。

その際の注意点は、なるべく綺麗にお部屋を使いましょう！

売却が決定しているなら、商品に仮住まいしているという感覚ですね。

室内の状態が良ければ良いほど心象も良くなり、「新築・未入居」のメリットを生かせずともそこまで大きな値下がりはしないものです。
その時には同マンション内でのライバル募集物件も減っていると思いますので。

今後どう動く？

私がNHさんの状況であれば、新築中古問わず、期限を決めて物件探しを始めます。

その期限までに買いたいと思える物件が見つかれば＜選択肢1＞、なければ＜選択肢2＞となります。

また、ここからは蛇足ですが、将来的にお子様2人をご想定しているのであれば、思い切って70㎡以上の3LDKをご検討されても良いかもしれません。

現在、奥様もご収入があり、あまりエリアを変えずに広いお部屋をご検討されるのであればペアローンを組めるうちにご検討された方が物件の価格帯も広がり、選択肢も増やせます。

且つ、奥様がご出産時期に差し掛かれば必然とご勤務状況や収入面も変わる可能性もあり、身重の状態や乳幼児を抱きかかえながらの物件探しは制約が伴うかと思われます。

加えて、お子様2人に2LDKですと、将来的に狭く感じ3LDKに引っ越したくなる可能性が高いです。
その際にはまた買い替え費用も少なからず発生しますので。

もしくは、一旦価格を抑えて購入をするのであれば、買い替え前提で60㎡前後の2LDKもありですね！

もちろん当方でも物件探しのお手伝いもできますので、お気軽にご相談くださいませ。

NH様にとって少しでもご判断の参考になれば嬉しいです。

本日は以上となります。
ご購読ありがとうございました！

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