こんばんは、やまちゃんです。

先日、新しいスムログブロガーで名古屋エリア担当のこうさん、大阪エリア担当の大阪タワーさんが新たに参加されました。それぞれのエリアの新築物件についてもどしどしご質問をお寄せください。

今回は手短に3つ行きます。それでは、どうぞ！

住宅ローンのボーナス払い

差出人：ぴぴこ

住宅ローン返済中の者です。
多くの友人はボーナスで返済もしているようなのですが、私はどうしても抵抗を感じます。もちろん人それぞれの考え方なのは承知の上ですが、スムログのみなさまがどのような考え方なのか気になります。
私個人は、住宅ローンは金利が低いので、金額は多くなってもその分車のローンなどを借りないようにすればいいのかなと思っています。家を購入してから色々出費もあると思いますので、ボーナスでの返済はないようにして、返済しています。住宅ローン控除が終わったらまとめて返せるように貯金しています。

お家に詳しい方が実際にどのようにしているかをお聞かせいただけると幸いです。よろしくお願いいたします。

ご回答しますね。ボーナス払いは、仰せのようにゼロで済ませられるなら、そうしておくのが良いことは間違いありません。私も全く同じ考えです。

、、、で話が終わってしまうとアレなのでもう少し突っ込んだ話をしますと、住宅ローン控除後にまとめて返せるだけの貯金をするくらい家計のやりくりが出来て、心理的に負担でないなら、繰り上げ返済をしない前提でiDeCoや積立NISAなどで毎月延々と積み立て続ける方がトータルで得じゃないかと思います。

控除額上限ありますが住宅ローン控除期間内で、変動金利など1%未満で借りておられるなら、行って来いでむしろ少し得ですよね。だからローン控除期間中に繰り上げ返済しないのは正しい判断だと思います。

一方で、控除期間が終わっても自己居住用のローンですから金利が低いことに変わりはありません。積立て投資の利回りでローン金利を超える数字を出せたら、トータルで得することになります。

一般個人が大きな金額を、超長期・低金利で借りられるのは住宅ローンくらいです。別で運用できるなら借りっぱなしも悪くないですよ。私はプロでも何でもないですが、自身もiDeCoで先進国株、積立NISAで世界株のインデックスファンド買ってて、成績も実際悪くないです。言いたいことは銘柄うんぬんではなく、繰り上げ返済以外の方法も一応ありますよという話です。

よほど下手なものを選ばない限りは、住宅ローン金利には勝てるんじゃないでしょうか。毎月、強制的に積み立てられて口座のお金が勝手に減るので、家計意識も引き締まります。

なお、繰り上げ返済を否定する訳ではありません。普通は期間短縮で返済されると思いますが、まとまった金額を繰り上げ返済すると数年単位でドカッと返済期間が短くなるので、それはそれでスッキリします。

ただこれも自身の経験として、余剰金を繰り上げ返済に充てたことが何度かありまして、あとあと考えたらスゲー勿体ないことしたな、と反省しています。結果論ですが、積立てた方がだんぜんプラスでした。

新しい物件を買うために残債を消したいなど、特別な理由がない限りは、繰り上げせず借りっぱなし＋別で運用が有利だと思います。運用するなら、税制優遇があって放ったらかし出来るものがベストです。

お仕事（会社）に将来不安があるとか、多額のローンを背負っていることが不安とか、個人の性格で心配性とかあるかも知れませんので、冒頭に書いた通りで「心理的に負担でないなら」ですね。

 

新築マンションと空き家問題

マンション購入の際にこちらのサイトのことを知り、新築マンションがこんなにあることに驚きました。少子化、人口減少に向かっているのに、（数は減っているそうですが）次々新築されているのが不思議に思えてなりません。一方では空き家問題もあるのに。解説いただけたらありがたいです。

解説できるだけの知見を持っておらず手短ですみませんが、デベロッパーは消費者のニーズがある場所に魅力的なマンションを採算が合うよう開発して売るだけで、一方で、ニーズがない場所に魅力に乏しい住宅が大量に空き家化しているというだけで、あまり不思議なことではないのかな、と思いました。

世の中、個々人が自ら望む場所に住まうなら自然と優勝劣敗が進んでしまいます。一方で、外野の人間がそこを心配したところで得も損もないので、横目に眺めておく以外、できることはないんじゃないでしょうか。個人のスタンスとしては、常に追い風が吹いているところに身を置くことだと思います。

言うまでもありませんが住宅なら「空き家問題がある」エリアより「次々に新築されている」エリアを選べということですね。

大手不動産ポータル含め空き家バンクのサイトはいくつもありますが、とても上手くいくとは思えません。上手く回そうと思ったら、適切な金銭的インセンティブがないとダメだと思うのですが、すべての空き家バンクのサービスで、お金の出し手や情報の仲介者にインセンティブが渡る設計があるように見えません。

私の知り合いで誰も手を出さないようなボロボロの戸建てを買い取ってリノベ→賃貸を上手にやってる人いますし、買い取らずにオーナーを探し当てて直談判して中をきれいにして賃借人を付けて賃料シェアするような人もいますが、多分に当人の能力に依存する仕事でスケールアウトしにくそうです（= 空き家減らない）。

質問者さまが仰せのように少子化、人口減少の中、コロナ前まではインバウンド需要でわずかながら空き家は稼働させられたんですけどね。民泊業者が古民家を改装して運営する、みたいなのは収益予想を立てやすくて参入しやすかったです。（私も個人で特区民泊やってました）

難しいことは為政者のお偉方に頭を抱えて頂いて、我々一般人は身の回りの大切なことと関係のない「いろいろ」に、わざわざ思考リソースを割かず、必要に応じて、空間貸しなり住宅サブスクなり、事業者のサービスを切り取って利用して、「消極的に」空き家問題の一助になっていればそれで十分だと思います。

 

マンションでトイレを2つ設置できる？

こちらのサイトでマンションの勉強をさせていただいてます。

マンションの設備について質問があります。
マンションでトイレを２つ設置することは難しいですか?

トイレが２つ欲しい理由
・パートナーのトイレの時間が長い
・子供のトイレのトレーニングがしやすい
・来客用にできる
・家族がインフルエンザ等にかかった時

などなど、色々メリットがあるのですが７０平米台で２つ設置は難しいでしょうか？

二重床マンションで無理やりリフォームすればできるでしょうが、まぁ、わざわざやんないですよね。。直床だと元々水廻りのないところはスラブが下がっておらず排水のため床を上げることになり更にヘビーです。

売却の際に現状復旧しないといけませんし、すでに「70平米台」のお部屋にお住まいでいらっしゃるなら我慢するほかないように思います。（挙げて頂いた理由ですと、主にパートナーのトイレ時間でしょうかね、、）

もしこれから購入ということでしたら、同じマンションで小さい部屋を2戸買いというのもありえますが、色々ツッコミどころ満載で難易度高いです（笑）将来切り売りしやすいメリットはあるんですけどね。