【モデルルーム訪問１】プラウドタワー春日井

物件レビュー1件目は『プラウドタワー春日井』です！
巷では「春日井で1億」という部分が少し話題（？）になってますが、実際にモデルルームに訪問しましたのでレビューしていきたいと思います！

建物外観パース（1）　出典：公式HPより

物件概要

マンション名：プラウドタワー春日井
売主：野村不動産株式会社、岡谷鋼機株式会社
施工：矢作建設工業株式会社
住所：愛知県春日井市上条町３-244（地番）
交通：JR中央本線「春日井」駅より徒歩1分
総戸数：132戸
構造・階建て：RC23階建一部鉄
用途地域：商業
敷地面積：3899.21㎡
面積：2495.73㎡
間取り：2LDK +S ～4LDK
専有面積：90.22㎡～121.64㎡
駐車場：132台
（本物件敷地内に建設される自走式平面駐車場棟の一部132台が、本物件住宅用居住者用の駐車場として確保される予定です。）
自転車置場：159台
バイク置場 – ミニバイク置場：2台
敷地の権利形態：所有権の共有
管理形態：委託(通勤)
竣工時期：2021年7月下旬 (予定)

赤字があまり聞き慣れない文言ですがここ部分は後述します。

エリア

鉄道アクセス（抜粋）出典：公式HPより

県外の方はそもそも「春日井ってどこ？」って話かもですが、春日井市は名古屋市の北東部と隣接し、人口約30万人、面積約92k㎡の都市です。鉄道路線としては、JR中央本線が通っており、直通で名駅までは22分という距離感になっています（快速で22分、普通で24分）。
改めて見ると、名駅、金山、千種、大曽根と名古屋の主要な場所に直通、さらに栄(繁華街)や伏見(オフィス街)にも乗り換え一回ですから交通利便性はかなり良い場所と言えます。

隣の勝川駅は春日井駅よりも早く約20年から「勝川駅北地区市街地再開発事業」としてマンションを含む駅前の再開発が行われた場所です。特に、2007年に完成した積水ハウス分譲の「グランドメゾン勝川ネクシティ」は駅徒歩2分で、分譲時約110万円/坪でしたが、13年程経った現在は150万円/坪程で動いています。しかも、245戸ある中でも売出しがほぼない（つまりは気に入って住んでいる人が多い）という状態です。当然、この勝川駅の再開発を彷彿とさせるという点をモデルルームではだいぶ強調してきます（笑）。確かに13年住んで分譲時よりも値上がりしてるのは夢がありますね！

ちなみに、営業さん曰く、当初、春日井市は春日井駅周辺を先に再開発する予定でしたが、地権者と話が纏まらなかったため、比較的スムーズに話が進んだ勝川駅を先に再開発することにしたのだとか。

周辺環境

周辺地図出典：公式HPより

下の周辺写真は、本物件の1ブロック先ですが、駅周辺は何もありません（笑）。買い物施設は歩いて10分程にスーパー「ウオトク」、物件と反対の北口にローソンがある程度です。ただ、後述しますが本計画の商業棟にコンビニが入ります。基本的に買い物は車か電車で買い物に行き、買い忘れがあった時に近くのスーパーを使うといった感じになりそうです。また、今後の再開発次第では、駅周辺にスーパーができる可能性はあります。
また、学校は、上条小学校が徒歩8分／約590m、中部中学校が徒歩27分（自転車9分）／約2,130mと中学校がだいぶ遠いですね…中学校が遠いのはギリ妥協できる範囲かとは思います。電車で塾に通ったとしても本物件なら遅くても安全に帰宅できますし。

春日井駅南口周辺　本物件から1ブロック先

春日井駅は北口と南口があり、2016年に南北の自由通路と橋上駅舎が完成しました。そのため駅自体はすでに綺麗に整備されており、バリアフリー化もされています。さらに、現在、春日井駅周辺では「ＪＲ春日井駅周辺地区市街地総合再生計画」が進んでおり、本物件の計画はその一環になります。

計画図　出典：ＪＲ春日井駅周辺地区市街地総合再生計画画図より

計画では赤のA～G街区が商業施設,住宅、共公益施設、駐車場のいずれかとして開発されることになっています（緑のI～K街区は駅とロータリー）。F街区が本物件計画で、全体計画の先陣となります。全体計画では住宅は概ね100戸～150戸と想定されていますので、残りの街区でもマンションとなる可能性は少ないかもしれません。仮に残りの街区でマンションが建てる場合、南面を開口部として確保しようとするとA～E街区では、線路側を向いてしまい騒音の影響が大きくなりますので、本物件の様に線路側を共用廊下側とできるのは、残りG街区のみとなります。つまり、後発があったとしても、本物件より条件が良いもの次々出てくるわけではないということです。そうでなくとも、再開発案件は後発の方が価格が高くなることが多い（先発の完成を見てから評価が高まる）ので、本物件をスルーして後発を待つというのは得策ではないと言えます。

南口のロータリー

本物件の売りの大きな１つはなんといっても駅との近さです！南口のロータリーのすぐ横に建設されますので、下手な駅直結マンションよりも改札からエントランスまでの距離は短いです。公称は「駅徒歩20m」で、80mで1分表記と計算すると、時間にして15秒ということになります。実際にどれだけ近いか動画を撮ってみました！

動画を普段からあまり撮らないのでめちゃ歩くのが遅いですが、実際は1分弱で改札からエントランスまで行けるイメージです。最短距離では階段を利用する必要がありますが、ロータリーの反対にエスカレーターがあります。

敷地・建物

住居棟は23階建てで免震構造です。見た目は逆張り構造となっているため重厚感があります。南面に住戸を集めており、反対の北側（線路側）が共用廊下となってます。エントランス周りも縁の内側が木目調になってたり、他の部分もタイルが多く使われておりしっかり造り込まれてますので、周辺の住民が駅を利用する際に「素敵だな」と思われること間違いなしです。そして、春日井駅周辺のどの位置からも目立つマンションになりますので、将来の指名買いにも期待できるでしょう。

エントランス外観　出典：パンフレットより

エントランスに併設のラウンジはこじんまりとしてはいますが、天井まである窓から植栽が見えるのが良いですね。この他には、WiFi付きのライブラリーラウンジのみになりますので、逆に言うとタワーと言えど特筆する共用部はありません。戸数から考えると妥当かと思いますが、本物件のある駅南口には宿泊施設がないので、ゲストルームがあっても良かったのではないでしょうか。郊外立地といえど１億円超えの部屋もありますし。

エントランラウンジ　出典：パンフレットより

住居棟の他に、自走式の駐車場棟と商業棟が建設されます。商業棟はもちろん、駐車場棟もマンションではなく、他の地権者の所有になります。マンションに駐車場は付帯しておらす、駐車場の所有者が戸数分の132区画を確保する予定（物件概要の赤字部分）となってます。この点が要注意ですね…まず、どういった契約が結ばれるのかによって、恒久的に駐車場の確保がされるのか、将来的な料金改定があるのかが変わってきます。また、当然ですが駐車場料金をマンションのお財布（管理会計積立金会計や一般会計）に入れることができないので、その辺りを管理組合が認識して修繕積立金不足にならない様に運営していく必要がありますね。（とは言え、MRの営業さんに聞いても具体的なことはわかりませんという回答になりますから、将来の駐車場確保と修繕金等の値上がりをリスクを認識しておくということしかできないかもしれませんが。）

計画全体パース　出典：公式HPより

また、商業棟についてはこちらのサイトによると以下の構成になるそうです。確かにモデルルームでもコンビニと薬局の予定と仰ってました（あくまで予定）。他の区画はクリニックになるようですのでクリニックモールといったところでしょうか。
　5F　A区画、B区画 (一括、分割も可)
　4F　C区画、D区画 (一括、分割も可)
　3F　E区画、子育て支援施設 (予定)
　2F　保育園 (予定)
　1F　コンビニ (予定)、調剤薬局 (予定)

間取り

間取りは全戸南東向きの２LDK～３LDKになります。外廊下ですが、エレベーターホールも設けられており、各住戸前のアルコーブもしっかりと取られています。
代表的な間取りを紹介します。

Aタイプ　４LDK　90.22㎡

Cタイプ　3LDK　75.05㎡

Eタイプ　3LDK　78.12㎡

全体的にゆとりのある間取りですね！普段は名古屋中心地のマンションばかり見ているのでなおさら。中住戸は一般的な田の字ですが、共用廊下側の柱もしっかりアウトフレームされてます。また窓側は逆張りですのでバルコニーも広く使えるところがいいですね。
Cタイプは、玄関前のアルコーブが深く玄関から動線もクランクしてますのでプライバシー性が高い間取りと言えます。
対してEタイプは玄関がクランクしていないものの、リビング窓はサッシ３枚分ありますので開放感があります。
Aタイプの角住戸については90平米超えの４LDKらしいゆとりがあります。リビングの窓はサッシ5枚分は開放感抜群でしょう。お風呂がサイズが1620である点はよいですが、個人的には浴室に窓が付くようにしても良かったのではないかなと思いました。ただ、そうすると1つ行灯部屋ができてしまい、引き戸にして回避することはできるものの、純粋な4LDK需要を満たさなくなるので難しかったというところでしょうか。

20階相当の眺望シミュレーション

ちなみに20階相当の眺望シミュレーションになります。なかなか都心では見ない眺望ですが、これはこれで緑が見えてありだと思いますね！画面を横断しているのは庄内川です。

共用部・管理費等

日勤管理で、管理費は223円/㎡、修繕積立金は122円/㎡です。外廊下ですが、エレベーターは66戸/1基で、ディスポーザー付きと考えれば、管理費は割安と言えるのではないでしょうか。

設備仕様

T2サッシ
床暖房
食洗機
キッチン天板御影石
ディスポーザー
手洗いカウンター、ローシルエットトイレ
洗面台ミラーに框

設備仕様は、後述する坪単価からすると総じて高いです。主要な設備は揃ってますし、手洗いカウンターやキッチン天板御影石など、一般的な都心のタワーマンションに引けをとらないスペックであると言えます。また、T2サッシを入れてますので、線路は共用廊下側ということもあり、窓を閉めれば電車の音はほぼ気にならないでしょう。

設備仕様の中でも気に入ったのは、浴室ですね。この青っぽいグレーのようなカラーリングも珍しいですし、天井のLED照明が一本線になってます。さらに壁際のボタンを押すと、その天井のLED照明が明るさが変化する仕様になってます！これは面白い！

浴室　出典：公式サイトより

LED照明　出典：パンフレットより

価格

価格表

平均坪単価は約210万円程です。ぱっと見てかなり売れてますね！モデルルーム訪問時点（2020/9/26）の第1期1次終了で販売戸数127戸中75戸は供給済みですから売れ行き好調と言えます。特に、８階～11階と15階以上から売れていることがわかりますが、これは、前建の影響を受けずに価格の抑えれる8階以上と、どうせ中層階の価格を出すなら高層階をという感じで選ばれた結果と言えます。

賃貸としても「隣の勝川駅徒歩1分、77㎡、３LDK、築3年、4階」で18.8万円で賃貸募集がかけられてます。本物件の２階の3,600万円程の部屋を18万程度で貸せたとすると、表面利回り6%程になりますので、若いDINKSがある程度投資目線で低層階を買うというのもありかと思います（完全投資というよりあくまで半投半住という意味で）。

そして、冒頭で書いた「春日井で億」というのは、最上階4LDKの住戸になります。グロスでみるとかなりインパクトがありますが坪単価295万円程ですので、120㎡超えの王様住戸と考えれば、そこまで驚く価格ではないでしょう。とはいえ、実際に地縁があり購入できる人なら第1期で買うでしょうから、これから売るのは容易ではないと思いますが…。

総評

春日井市に地縁がある（親兄弟が住んでいる）等であれば迷う理由はないと思います。再開発の先発物件ですので、実際に駅周辺が最後に完成する頃には、さらに評価されることが想像できますし、物件自体のクオリティーも非常に高いため、常に春日井駅エリアナンバーワンと言われ続ける可能性が高いです。春日井駅周辺のどこからでも本物件は確認することができるぐらい高さがありますので、そういった点でも価値を保ちやすいでしょう。さらに、エリア広げて比較した場合でも、ライバルとなる隣駅の勝川駅エリアは北西に小牧空港があるため、本物件のような高さのあるマンションは建てられません。ですので春日井市内のライバル物件とも差別化ができますね。直感的にはなりますが、建築費が高騰しているこのご時世で、メジャーセブンが供給する免震構造のタワーマンションが坪単価が210万円はお買い得に思います。ただ、マイナス面としては、ハザードマップ上ではは春日井駅周辺は庄内川浸水で最大2mの浸水想定がされてます。

物件のクオリティーに対して割安な理由は行政から補助金（過去の予算合計で10億円程）が出ていることもありますし、少なからず新型コロナウイルスの影響もあると思われます。もちろん、周辺はお世辞にも栄えているとは言えない場所ですが、見方を変えれば静かに暮らせるとも言えます。
名駅まで電車で20分ちょっとですから、地縁のない人でも検討する価値は十分にある物件と言えます！個人的にも今後の春日井駅周辺の開発にも注目していきたいです！