今回も名古屋市外で岐阜県の物件レビューです！（笑）
（いつ名古屋のマンションをレビューするんだ！？という声が聞こえてきそうですが少々お待ちを…）
物件概要
物件名：バンベール岐阜ザ・タワー所在地：岐阜県岐阜市神田町四丁目9番1、三番町3番1（地番）
交通：名鉄名古屋本線「名鉄岐阜」駅 徒歩9分 名鉄各務原線「名鉄岐阜」駅 徒歩9分 JR東海道本線「岐阜」駅 徒歩14分
総戸数：107戸
構造および階数：鉄筋コンクリート造地上19階建
専有面積：66.08㎡～95.68㎡
間取り：2LDK～4LDK
駐車場：105台（EV式タワー84台、地上5段昇降横行式21台）（月額使用料：5,000円～11,000円）
バイク置場：8台（月額使用料：1,500円）
自転車置場：198台（月額使用料：100円～300円）
完成時期：2021年2月下旬（予定）
入居時期：2021年3月下旬（予定）
分譲後の権利形態：建物専有部分は区分所有権
敷地面積：2,110.56㎡
建築面積：946.57㎡
用途地域：商業地域、防火地域
売主：矢作地所株式会社
販売会社：住友不動産販売株式会社（販売代理）
施工会社：矢作建設工業株式会社
管理会社：矢作ビル＆ライフ株式会社（予定）
売主である矢作地所の「バンベール」シリーズは東海圏では数多くの分譲実績があります。関東圏で単独での実績はほぼありませんが、最近では、野村不動産とのJVで、仕様が高く評判だった「プラウド南阿佐ケ谷」を分譲してます。
場所
アクセス 出典：公式サイトより
岐阜駅は「JR岐阜駅」と「名鉄岐阜駅」があり、名古屋に出る場合はどちらかの路線を利用することになります。名駅までの料金はJRが470円、名鉄が550円で、上の図の通り所要時間もJRの方が短いため、基本的にJRを利用することになるかと思います。互いの駅は5分程度で行き来できますので、片方が事故等でダイヤが乱れた際に、他方をバックアップ路線として利用できるのは心強いですね。つまり、岐阜駅から名古屋までは十分に通勤通学圏内ということになります。 （余談ですが、私が関東から名古屋に赴任した直後に、上司から岐阜に行けと命じられ「いきなり県跨ぎの出張か！？」と驚きましたが、20数分で行けると分かりホッとしたのを覚えてます笑）
周辺環境
周辺地図 出典：公式HPより
中部地方随一の繁華街であり、岐阜高島屋もある「柳ケ瀬」エリアの東に本物件は位置してます。現在は、百貨店の撤退など街の衰退が目立ってますが、2023年度完成予定の再開発（後述）もあり今昔注目のエリアに隣接しています。ドン・キホーテが物件のすぐそばにありますが、残念ながら2020年10月で閉店となりその後のテナントも決まっていないそうです。ただ、スギ薬局が徒歩2分、マックスバリュが徒歩4分にありますので普段の買い物に困ることはないでしょう。
アクセス 出典：公式HPより
交通では名鉄岐阜駅から徒歩9分、JR岐阜駅から徒歩14分です。前述の通り両駅は徒歩5分程度ため、名駅に行くのであればJR岐阜駅を利用することになるでしょう。大きな特徴として、徒歩9分ながら名鉄岐阜駅までの道のりの90％以上が照明とアーケード付きになっている（上の地図で緑部分）点が挙げられます。実際に歩いてみると横断歩道以外の道はアーケードがありますので、ほぼ雨に濡れることや暑い思いをすることなく駅に行くことができます。さらに、道中は商店街が続いてますので、様々なお店があって飽きることのない道のりになります。 とはいえ、信号が３つある徒歩９分なのでそれなりの距離感を感じました。ただ、岐阜駅に行く際ためのバス便が充実してます。物件からすぐ近くの「徹明町」バス停からは、数分間隔で岐阜駅行きが出てますので、朝はバスで駅に行った方が楽かと思います。無論、バス停はアーケード下ですので雨に濡れることなく待つことができます。
駅までのアーケード
上の写真は実際の夜8時頃の駅までのアーケードの一部です。かなり明るいことが分かるかと思いますので、女性や家族連れでも安心して夜道を歩けるのではないでしょうか。独身筆者の身としては、気軽に入れそうな飲食店や喫茶店がいくつもあるのが良いなと思いました（個人的に「飛騨牛一頭家 馬喰一代 岐阜神田」というお店が日曜の昼間に通った際に行列が出来ていて気になったので次の機会に行ってみようと思います！）
現地写真（物件の南西より撮影）
本物件の建つ場所はタクシー会社があった土地になります。北側には交番がありますので万が一の際にも安心な場所と言えますね。また、物件の東側は居酒屋・スナックが並ぶ、小さな飲み屋街になります。夜の時間に通りましたが賑やかではあるものの（特にこのご時世扉を開けている店も多いのもありますが）、決して嫌な雰囲気ではなく、通り過ぎていてもなんとなく落ち着く感じの雰囲気でした。
現地写真（物件の南方向より撮影）
南側は4階建て程度の大垣共立銀行の店舗で、その隣が上の写真のコインパーキングになります。なんと、このコインパーキングの土地も今回の物件を手掛ける矢作地所が取得済みとのことです（！）。こちらも15階建てのマンションになるとのことで、本物件の右半分ぐらいの眺望は消されてしまいます。ただし、建物は土地の南側（写真の奥側）に寄せるだろうとのことで、その場合であれば、30ｍ以上の離隔は取れますので、低層階でも日照・採光は保たれそうです。
敷地・建物
建物は62ｍの19階建て全戸南向きになりますのでタワーと謳ってはいますが、背の高い板状マンションといった感じになります。
敷地配置 出典：公式HPより
シーズンズガーデン 出典：公式HPより
ぱっと見てかなり贅沢に敷地を使ってますね！「シーズンズガーデン」と呼ばれる立派な植栽が設けれてますので、ちょっと遠回りして緑を眺めつつ、建物に入るというのも乙ですね。また、この庭はしっかりと1Fのラウンジから見せる工夫がなされてます。
ガーデンズラウンジ 出典：公式HPより
また、上のシーズンズラウンジとは他に、奥に二層吹き抜けのオーナーズラウンジと、ライブラリーがあります。この辺りは郊外物件とは思えないほど造り込まれているのがわかります。
オーナーズラウンジ 出典：公式HPより
ライブラリー 出典：公式HPより
さらに、建物内に入り込む形で、車寄せがありますで雨に濡れることなく車の乗り降りをすることができます。ただし、駐車場は、機械式とタワーパーキングになりますので、出し入れは面倒ですね。まだまだ車社会であろう岐阜市民にとってはこの点はネックになりそうです。営業さん曰く、岐阜駅周辺はICが遠い（実際20分程）ので意外と車を使わないということでしたが…。
間取り
Bタイプ 2LDK 66.08㎡ 出典：公式HPより
Fタイプ 4LDK 95.68㎡ 出典：公式HPより
中住戸はスパンが足りないからなのか、田の字ではなく１部屋が行灯になってしまってます。その他、共通する特徴としてはバルコにーの奥行きを2.5mとっている点ですね。通常は容積不算入の上限である2mが普通ですのでこれはかなり珍しいです。実際の使い勝手としてもテーブル等をゆったりおけますので良いですね。ただ、理由としては「容積が余っていたから」ということらしいので、住む人のためを思ってとかではないのは…（笑）。まぁ理由はともあれ、プラス面ではあると思います。
Bタイプは本物件で一番面積が小さいものにはなります、スパンは狭いですが、リビングの実質廊下部分も少なく、リグング・ダイニングとして利用できる部分がしっかり確保されているのが良いですね。 Fタイプは角部屋らしく、行灯部屋がないこと、リビングの窓がサッシ４枚分という点が良いです。また、主寝室は8.5帖あり、柱の食い込みもありませんので、クィーンサイズのベッドとTV台、机を無理なく置けそうです。
共用部・管理費
共用部としては、先に記載のライブラリーラウンジと屋上のスカイデッキがあります。スカイデッキからは山頂に岐阜城が聳える金華山を望むことができます（専有部のメイン開口部からは見えないため設けられたという意味合いが強そうです）。低層階購入者でも眺望を楽しめるこういった共用部があるのは嬉しいですね。 また、共用部というより建物の話になりますが、画像で分かる通り屋上に下から薄っすらライトアップされたティアラが付いており、外部から本物件を見る際にも非常にかっこよく見えることでしょう（モデルルームの模型でも再現されており、見た瞬間に「カッコいい」と呟いてしまったほどです。）
スカイデッキ 出典：公式HPより
管理は日勤で、管理費は154円/㎡、修繕積立金は110円/㎡です。外廊下ですが、エレベーターは53.5戸/2基（1基は非常用）で、ライブラリーもありますので管理費は妥当と言えるのではないでしょうか。
ただし、修繕費については少し注意が必要です。というのも本物件は大半がタワーパーキングになりますので、平置き・自走式はもちらん、通常の機械式よりも修繕費がかかってきます。国が公表しているマンション修繕費のガイドラインでは、月に慣らした修繕費は機械式4段で14,000円/月はかかると算出されてます。本物件の駐車場料金は機械式で5,000～10,000万円、タワーで10,000～11,000万円しか徴収できてませんので、駐車場が仮に100％埋まったとしても、駐車場料から将来の修繕費を賄えない計算となります。将来的に駐車場の空きが出てくることも踏まえると、修繕積立金が想像以上に上がってしまう可能性があります。
（ちなみに、先のガイドラインでマンション全体の修繕費の目安は、本物件に照らすと174円/㎡で本物件の修繕積立金110円/㎡では不足しているのですが、これは現状新築マンションではよくあることです。）
設備仕様
- 直床
- 床暖房
- 食洗機
- キッチン天板人造大理石
- 手洗いカウンター、ローシルエットトイレ
- 住戸玄関電子錠
- 可動式ルーバー面格子
- スロップドシンク
価格
2020/10/11時点の価格表です。
平均で約170万円程です。既に1年程前から売り出してますので流石にそこそこ売れてますね！ 上下階の価格はほとんどありません。また、郊外物件だけあって広めの部屋が売れてますので、私が買うなら中住戸のできるだけ広い高層階の買うと思います。
総評
郊外物件としては建物のグレードは高く、専有面積も都心部よりゆとりがあるのはやはり魅力的ですね。何より岐阜駅北側はお店も多く、住んだら楽しいだろうなと思いました。ただ、注意したいのが、この岐阜駅北口徒歩圏内（15分）で分譲中の新築マンションが多いことです。ざっと調べただけでも- プレサンス ロジェ 岐阜ザ・クラス
- プレサンス ロジェ 岐阜 長良橋通り
- ザ・パークハウス岐阜
- レーベン岐阜
- ライオンズ岐阜殿町マークスフォート
ライオンズ岐阜プレミストタワー35 出典：PRTIMESより
また、営業さん曰く、岐阜駅のすぐ近くでも、2つほどタワーマンションの計画が動いているそうです。つまり、このタイミングで購入するのであれば、竣工近くなった段階か、竣工後に価格交渉して、ぐっと抑えた価格で購入することでリスクを軽減したいところです。
柳ケ瀬グラッスル35 1～4階の商業施設 出典：PRTIMESより
「ライオンズ岐阜プレミストタワー35」はの価格予定は5,00万円台中心と価格帯は本物件とそこまで被ってはいないものの、JR岐阜駅までの距離、規模、ブランド、ランドマーク性等で敵わないことは明白ですので、これから本物件を購入するのであれば、販売価格の1割以上は安く買う必要はあるかなというのが個人的な意見です。
とはいえ、今後も再開発が楽しみなエリアになりますで引き続きウォッチしていきたいと思います！
おまけ
今回の物件の最寄りの岐阜駅は、高層タワーのメッカで、建物の総称に回数をつけるのが恒例になってます（笑）。「柳ケ瀬グラッスル35」もこれに倣った形です！- 岐阜スカイウイング37（マンション名：ザ・ライオンズ一条タワー岐阜）
- 岐阜シティ・タワー43（マンション名：スカイアークス）
- 岐阜イーストライジング24
岐阜シティ・タワー43の最上階の展望台は岐阜市内を一望することができ、入場無料ですので岐阜に来た際に立ち寄ってみてはいかがでしょうか。ただ、夕方以降、基本周りはカップルばかりですので、シングルの方はそれなりの覚悟が必要です（大げさ）。
左から、岐阜シティ・タワー43、岐阜スカイウイング37
岐阜イーストライジング24
コメントを残す