こんにちは！
ふじふじ太です！

お便り返しです。
質問は以下の通りです。

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差出人: あやみ

築20年以上のマンションを売却予定で、先日売買契約しました。

マンション設備について、引き渡し日まで、あるいは引き渡し後7日間以内に設備が故障した場合は、売主側で直さないといけない、というのが売買契約書に書かれていました。

現時点ではマンション設備は動作していますが、分譲当時からある設備は耐用年数も過ぎており、いつまで持つかは正直不透明です。

仮に故障したとしても耐用年数以上使用しているのですから、壊れても仕方のないことだと思っています。

売却時、耐用年数以上使用したマンション設備はどこまで保証しないといけないのでしょうか？

ちなみに今回は両手仲介なので、仲介業者は買主側の顔色も伺っており、あまり当てにできないと感じています。
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ご指名頂き有難う御座います！
ふじふじ太がご回答させて頂きます。

 

確かに築20年以上となると、あちこちと主要設備の故障が目立ってくるタイミングですね。

 

というよりむしろ20年以上使えているのが素晴らしいです！
大変使い方が良いのか、お手入れも丁寧にされているのではないかと推測いたします。

 

通常は12年過ぎた辺りから、空調、給湯器、水回り関係の不具合が生じるケースが多くなります。

 

給排水管は室内の主要設備と違って壊れにくいので、30年くらいは平気でもつケースが多いです。

 

さて、早速結論です！

耐用年数以上の設備でも原則は保証しなければなりません！
もし壊れていた場合は通常使用ができるように調整、部品交換、または設備ごと交換ということもあり得ます。

 

あやみ様のご契約がどのような内容かわからないので予想で話を進めますが、買主さんとしても「主要設備は壊れておらず使える、そして保証もある」という前提での売買価格で取引をされているのではないでしょうか？

 

売主様が負う保証として「主要設備保証7日間」「契約不適合責任3ヵ月」は、不動産流通経営協会の雛形でも推奨されている一般的な内容です。

その設備が耐用年数を超えているかいないかはあいにく関係がありません。
それは買主保護の観点からです。

 

※補足ですが、「設備保証7日間」はあくまで主要設備のみです。
主要設備とは主に給湯関係・水廻り関係・空調関係です。
その他の扉の建付けが悪いや、鍵穴が固いなどは主要設備ではないので中古物件の経年劣化として扱われますので保証外です。

 

 

ここからさらに掘り下げてみます。

 

今まで「原則」・「一般的」という言葉をわざと使いましたが、もちろん例外もございます。

 

この設備保証や契約不適合責任について売主・買主双方の合意があれば、保証無しとすること自体は認められております。

 

極端な例ですが築30年以上の誰も住んでいないような築古戸建てなどは、この設備保証・契約不適合責任が付いていないことの方が多いくらいです。

 

その代わり買主さんが保護されなくなるため、当然物件価格は相場より下げないといけなくなりますね！

 

今回のあやみ様の例を考えるとすると、募集時から「設備保証無し」と謳い、その前提の価格設定として買主さんと合意し、設備保証無しとして契約調印をしていれば、ご不安は解消されたかもしれません。

 

ただ、築20年程度のマンションの場合は設備保証が無い方が珍しいので、設備保証無しとすると買主さんが警戒をして希望価格での売却が難しくなる可能性が高いです。

 

設備に不安がある時は、募集時から専門の検査会社で設備点検を入れてもらうという方法も良かったかもしれません。

 

 

ただ、そもそも個人間売買の売買契約書というものは売主さんに有利に作られております。
不動産売買契約書の取り決めは、民法の規定よりも売主さんに非常に優しい設定です。

 

買主さん保護とはいえ、設備保証はたったの1週間だけです。
※売主が不動産会社であれば2年が一般的です。

 

現時点で不具合なく使えている設備が、引き渡し後1週間以内に壊れる可能性はどれほどのものでしょうか。

 

個人的な見解ですが、その低確率のリスクを気にして売買価格を下げるくらいであれば、しっかり保証を付けて、もし1週間以内に壊れたなら気前よく直してあげるくらいの心構えでよろしいかと考えます。

 

 

もしくは、これからできる選択肢としては、先ほど少し記載した設備保証サービスを提供している保証会社に検査を依頼して保証を付けてもらえば安心かもしれません。
引き渡しが先であれば今からでも間に合います。

 

最大手は日本リビング保証かなと思います。

 

もちろん検査費用・保証費用はかかりますし、設備によって保証額の上限は決まっております。

 

耐用年数オーバーの設備の保証額は決して高くなかったと記憶しておりますが、ご心配であれば一度お問合せをされてみてもよろしいかもしれません。

 

ただ、これも個人の感想ですが、専門の検査会社による設備保証は、売主さんのリスクヘッジというよりも、買主さんに安心感を与えて早期契約を目指すためという要素の方が強いため、個人的には契約調印後の今から検査する必要はないのではないかと思います。

 

 

本日は以上となります！

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