前回、上町台地のマンションその①〜グランドメゾン上町一丁目タワー（とシエリア大阪上町台パークタワー）の続きの投稿です。※追記していますので、見てみてください。
その①の投稿で、若干厳しいことを言いましたので、ツイッターに言い訳投稿をいたしました。
弁解しておくと、マーケットを良くしていくためにはいいものをキチンといいものだと評価される必要があると思っています。
— 大阪タワー (@osk_tower) December 5, 2020
東京はマンマニさんやのらえもんさんらが的確な指摘をしているので、良い意味で鍛えられていると思います。
一方、大阪をはじめとする地方はどうか？ https://t.co/EF4P6477sm
それではマーケットを甘く見ていると言われても仕方がないんじゃないでしょうか！？
— 大阪タワー (@osk_tower) December 5, 2020
もっとも、個人的には根本的な原因はそれでも売れてしまっていることにあると思います。
だから、真面目に良いものを作って供給しているデベを応援したいし、評価されるべきだと思ってます。
まあ、これは本音ですよね。皆さんも同様のことをおっしゃっていますが、やはり、特にこの何もかもが高い時期であることを考えると高かったとしてもよいものを買うべきなんでないかな、と思います。そういう意味では、どこのデベロッパーにも少しでもよいものを提供してもらいたいですし、よいものを提供しているデベロッパーにはより頑張ってもらえるように、応援したい！と思うのが人情です。
（twitterのフォローもよろしくお願いいたします！）
立地
周辺位置図（一部編集済み）
全般的な立地条件については、その①をご覧ください。
改めて、シエリア上町台パークタワーとは近いですね。再三にはなりますが、このマンションの一番の欠点は４駅ともの中心に建っており駅から遠いことです。そこが受け入れられる人であれば、公園も多くキューズモールにも近いこの環境は結構魅力的だと思います。
私が梅田〜本町辺りの勤務であれば、自転車で通勤すると思います。直線距離が近いことは大きなメリットです。
ともかく、利便性と環境の良さのバランスはとても高い立地です！
全体配置
配置図 緑がいっぱい！！！
グランドメゾンらしく、敷地に緑があふれています。それどころか、今回のグランドメゾン上町一丁目タワーは４０mの壁面緑化！！！
壁面緑化はモデルルームでは、総合設計制度の認定を受けるために必要であったと聞きました。コストダウンするよりもグレードアップなわけでそれ自体は歓迎すべきことですけどね。
グランドメゾン新梅田タワー the club residence モデルルーム訪問の時と同じく、広大な公開空地が広がっております。
モデルルーム入口
現地に移植されるという庭石
モデルルームの入口の門柱はより立派なものが現地に付く予定で、モデルルームの前庭に植えられている木々や庭石なども移植できるものは全て現地に移植するとのこと。モデルルームの前庭ですら相当の雰囲気の良さであるのに、それを遥かに超えるスケールの庭をこのクオリティで作られることとなると当然期待してしまいます。
これがグランドメゾンがグランドメゾンたる所以ですよね！
大阪女学院前
この敷地の東側にある大阪女学院も相当雰囲気ありますが、それに負けず劣らずの雰囲気に成熟していきそうです。
なお、公開空地の西側にはリバー産業のマンションが建設中です。まだ、公開されていませんが、近々出ると思います。こちらのマンションを金額的に諦めた方はリバー産業のマンションの東向き低層階はありかもしれません。（ただ、積水ハウスの方からは「うちも土地の入札に参加したけど、負けましたから、リバーさんは相当高い値段で買っていらっしゃると思いますよ。」と聞きましたので、「蓋を開けてみたら、思ったよりも安くない、、」ってことは有り得るかもしれません。）
方角
北
東
南
- 北側：府営住宅に遮られており、大阪城は上層階ならもしかしたら見えるかな程度の眺望です。こちら側の眺望に何よりも重きを置きたい人はシエリアに行くべきだと思います。逆に低層階の方が公開空地の緑地がよく見えて良いかもしれません。
- 東側：モデルルームのシミュレーションでは、一番綺麗に見えました。大阪女学院がタワー校舎になるってことも考えにくいので、ほぼ永久展望と言えるでしょう。個人的には遠目に山が見える景色は好きです。
- 南側：上本町側です。今のとこと周りは低層の住宅が多いです。ただ、どれも小さいので、大きなものが建つ可能性は低いとは思います。日当たりは良さそう。ただ、タワマンなんでねぇ、、、気にするかと言われると難しい。
住戸プランと価格
このマンション、間取り選びは相当悩ましいです。※２０２０年１１月現在の情報です
住戸配置図
- もっとも狭いプランでも７４m２もあり、完全にファミリーに寄っている。（まあ、当然か。）
- 方角の分析でいえば、Dタイプ（北東角）とか良さそうなものですがこの配置図の時点で廊下の長さがきついことは自明。特に、GMの場合は廊下のメーターモジュール問題（詳細は前書いたので読んでください。）がついて回るのでより面積ロスが大きくなる。
- しかも、DタイプとGタイプは高い。特にGタイプは広いこともあり、ほぼほぼ、一億円（＝私は買えないので、パス）
- そうなると、個人的な興味はBタイプとCタイプということになります。
Bタイプ 78.09m２（23.62T）
６F 6,105万円（坪２５８万円）
９F 6,210万円（坪２６２万円）
１２F 6,315万円（坪２６７万円）
１３F 6,350万円（坪２６８万円）
１７F 6,620万円（坪２８０万円）
２０F 7,230万円（坪３０６万円）※この辺りでリバー産業を越えるので、単価UP。
２３F 7,350万円（坪３１１万円）
Cタイプ 78.31m２（23.68T）
９F 6,570万円（坪２７７万円）
１２F 6,675万円（坪２８１万円）
１３F 6,710万円（坪２８３万円）
１４F 6,745万円（坪２８４万円）
２０F 6,900万円（坪２９０万円）
２８F 7,135万円（坪３０１万円）
- 間取りの良さで言えば、圧倒的にBタイプ！各部屋にしっかりした収納＆廊下の物入れも重宝しそう。また、キッチンと洗面所が繋がっており、家事動線が整っており使いやすい。角部屋のため、開放的なリビング。
- 一方のCタイプはめちゃくちゃ悪いというわけではないけれど、Bタイプと比較すると圧倒的に劣りますね。LDの形状はなかなかアクロバティックですし、洋室の開口は少ない。ファミリークローゼットというアイデア自体は評価できるものの、設置位置は大いに疑問。。。そもそも、ウォークインクローゼットも同じですがこの手の収納は人の入るスペース分、どうしても面積ロスが出るので好きではないというのもあります。
Bの列はリバー産業のマンションが抜けてからは単価が急上昇しますが、Cには上下差での変化はあまりなく、むしろ抑えめです。確かに、東側は下でも上でも見えるものに変わりはないので、上層階にいくメリットは薄い立地ではありますが、上に行けば行くほど、開放感が出てくるのは事実です。
そういったことを考えていくと、、、
Bタイプ ６F 6,105万円（坪２５８万円）
か、
Cタイプ１４F 6,745万円（坪２８４万円）
辺りで悩むと思います。あとはお財布との相談ですね。Bの低層でも十分に気持ち良く暮らせる環境は整っています。タワーということを差し引いても、他を探してみて現実問題としてこのクオリティの新築マンションを坪２６０万円程度で買えるのか！？となると相当厳しいです。中古を見ても近隣のGMは軒並み坪３００万円はしている印象ですし、後術しますがこのマンションの設備は相当良いです。というわけで、タワーということを忘れても、Bはあり。
ただ、開放感という意味ではCも相当魅力的、、、たぶん私ならローンがいけたら、Cにしてしまうと思いますがここは完全に趣味の問題です。ご家族で大いに議論されてください。
共用部
１８０戸程度のタワーマンションですので、多くを期待しても無駄です。ただ、３Fにゲストルーム一室とラウンジはあります。ゲストルームはともかくラウンジはいつ使うのだろう？とか、思わなくもないですがあるに越したことはないということでしょう。また、この規模でありながら２４時間有人管理、コンシェルジュサービス付きです。コンシェルジュさんの必要性については、のらえもんさんのマンションのコンシェルジュさんって何のためにいるの？をご参考にしていただければと思いますが、これくらいの戸数だと本当に必要であるかという議論はあるでしょうね。
個人的には省いても問題ないかなと思います。その分を設備維持の充実に充てていただけた方が安心かなという気がします。
ちなみに、管理費は大阪感覚だとけっこう高めです。
設備
最大の特徴はZEH-M（ゼロエミッションハウス-マンション）の認証を受けた物件ということでしょう。
いろいろと調べてみましたが、結局のところは「環境にやさしい設備を導入したら、補助金をもらえるよ」という理解で問題ないと思います。（かなり雑ですが。）
このマンションにおける専有部の設備的な特徴ですが、
- 高効率エアコン（天井カセットエアコン）をリビングに標準装備
- エネファームタイプS導入→ここに限らず、最近の積水物件には多いですね
- 真空ガラス「スペーシア」導入
- 天井断熱の充実
真空ガラスは初めて見ました。通常のペアガラスよりも薄く、HPのように小さな黒い点が出ます。モデルルームで確認してもらえればわかりますが、そこまで気にならないです。また、スペーシアの間の真空にも空気が入ってしまうことがあるらしく、メンテナンスの必要性が出ることもあるそうです。
他は、二重床・二重天井、ディスポーザー、床暖房、キッチン天板フィオレストーンなどの設備は揃っています。
やはり、グランドメゾンらしく専有部のクオリティはずば抜けています。正直に言って、シエリア上町台パークタワーと比較してもシエリアが勝っている部分は一つでもあるかなぁ、というレベルですし、価格帯がワンランク上がるザ・ファインタワー大手前と比べてもこちらの勝ちです。
個人的にいいなと思う点
グランドメゾンは非常にこだわりのあるマンションブランドです。
一例ですが、主寝室の枠は化粧枠となっており手の込んだつくりになっています。（平面図の赤丸のところが化粧枠）
カーテンレールボックスも兼ねており、非常に上質なしつらえです。これが標準装備！
些細なことのように思えますが、この造作でも一箇所辺り数万円したら結果としてそこそこ大きな金額になります。こういったところにもコストをかけれるというのは純粋に良いマンションだなと感じます。
まとめ
悲しい現実ではありますが、６０００万円くらいの予算で普通のファミリーが余裕を持って暮らせる新築タワーマンションというのはそんなに多くはありません。その中でこのマンションは安心感を持って買えるマンションとなっていると思います。特に、間取りのところで紹介しているような住戸であれば、中古でもこれに勝てるものを探すのはなかなか難しいです。というか、執筆時点では見つかりませんでした。とりわけ、Bタイプほどの完成された間取りのものを探すのは至難の業でしょう。
例えば、直近物件のグランドメゾン上町台ザ・タワーの中古物件なども出ていますがやはりそこそこします。他のマンションも中古でも坪２５０万円はするかな、という感覚であり、ここの良さが際立っている感じを受けます。
問題は前回のエントリーで言っている通りで駅距離だけですね。不便！！！というほどではないですが駅距離はそこそこありますので、買う前にはいろいろ歩いてみてどう感じるかでしょうね。
そこが受け入れられる人には、お勧めできるマンションです。決して安くはないですが、クオリティの高いタワーマンションとはこういうことかと感じることのできるマンションです。
正直、駅遠だから仕様やゼロエミッション、現状では安めの坪単価とかで売りを作ってるだけですよね。
中古になって市場に出たときに魅力的とは思えません。
でもグランドメゾンブランドで売り切ってしまうんでしょうね。
匿名さま
コメントありがとうございます。
中古市場でどうなるかはタラレバになるので言及しませんが現状周りの中古でここより魅力的な物件はなかなかないです。
本文にも書いておりますが、しっかりと作り込んである物件なので、グランドメゾンブランドを担保するだけの価値はあると思いますよ。
元近隣タワマン住民ですが、このエリアは自転車利用ですと非常に便利で、心斎橋まで坂を下るだけ。市内は福島区、西区の方が人気ですが、このエリアは静かで優雅。ただ、近辺は夜暗いです、犯罪は滅多に聞きませんでしたが。ここ2年ほど価格設定が右肩上がりの値上がりのGMブランドで坪250マン台で同じ仕様、装備は正直安い！
匿名さま
コメントありがとうございます。
ここに限らず、市内の移動は自転車があると便利ですね！東京レベルでシェアサイクルが普及してほしい。。。
仕様は直近のザ・タワーやレジデンスタワーよりこちらのがいいくらいです！
いつも楽しく見ています。
参考までに、Atypeについてはどう思われますか？
他の部屋と比べて、広さ、間取りなど見劣りする部分はある一方、全部屋南向きというメリットもあるかと思い・・どう評価されたか気になりまして・・。
(差し支えなければ参考価格も教えていただけると幸いです。)
とおりすがりさま
コメントありがとうございます。
Aも決して悪くないし、むしろいいです。間取りを比較すると、B＞A＞＞Cって感じでしょうか。
価格は４F６１６０万円、１２F６５６０万円。
ただ、個人的には南向きのメリットをそこまで感じないため、Aだったら、Bにするかなと思います。（これは完全に趣味の問題です）
同じ階で比べたら、グロスもBの方が安いです。
私が、グランドメゾン上町一丁目タワーがいいと思うのは周辺環境の素晴らしさです。この物件の東側、細川ガラシャ最後の地である越中井から聖マリア大聖堂、大阪女学院(北川景子さんの出身校らしいですね)にかけての「歴史の散歩道」沿いの街並みは大阪でも唯一無二の存在かと思います。周辺には大きくてかっこいい戸建て住宅が点在しており、ミシュラン一つ星の居酒屋やシャツメーカーのセレクトショップなどもあります。
谷六、谷四、玉造、森ノ宮のいずれの駅からも遠いのは確かです。しかし、大阪で一番地価が高い住宅街といわれる天王寺区真法院町も駅から10分ほどかかります。環状線の内側で環境のいい住宅地となると駅遠になるのは仕方ありません。
また、別の方がコメントされていましたが、このあたり、夜は人通りがなくなります(とくに森ノ宮からの道は学校が多いので)。ただ、物騒というほどではありません。マンションの隣にはまるでガードマンのように交番もありますし…。
大阪で今後、これだけの好環境のタワマンはなかなか建たないとも思います。
上町台の住民様
コメントありがとうございます。
おっしゃる通り、利便性と環境の良さというのはトレードオフの関係ですね。
ただ、駅距離は毎日のことなので、皆さんとって重要なことだと考えます。
初めまして！マンマニさんやのらえもんさんの所からやってきました。当方妻の実家である尼崎に引っ越しを検討しており、大変参考になりました。私は東京生まれ、東京育ちなので全く土地勘が無いため、一から勉強中です。ご相談など乗っていただけると助かります。
TASK14様
コメントありがとうございます！
尼崎も以前のイメージとは変わり、便利な人気エリアになってきていますね！
ご相談はツイッターでもスムログからでも大丈夫です。引き続きよろしくお願いします。
はじめまして。場違いな質問でしたら申し訳ございません。私はこのグランドメゾンを前向きに買おうと考えてる者になります。
私は4人家族で子供はまだ小さく、年収約1200万。買った場合毎月24万くらい支払う事になります。子どもの毎月の学費などの支払いで貯金はほとんど無く、出来ないです。私くらいの年収で買うべきか毎日悩んでます。これくらいの情報でお答えが難しいのは重々承知しておりますが、アドバイス頂けたら幸いです。よろしくお願いいたします。因みにマンションを買うのは初めてです。
東京タワー様
コメントありがとうございます。
それくらいの年収がお有りでしたら、不安は少ないかなとは思いますが、貯金がほとんどないというのは気になります。（ご謙遜だとは思いますが。。。）
このマンションであれば、部屋にもよりますが資産性は堅めではないかと思います。残債割れは少ないかなと。
ただ、教育資金を手厚くされたいなどのお考えがあるのであれば、もっと安いマンションを買う方が幸せになれるかもしれませんし、その辺りのさじ加減はよくお考え下さい。
物件としては、費用対効果はあると思うので同価格帯ではオススメできるマンションです。
大阪タワー様
ご回答頂きありがとうございました。だいぶ前向きに考えられるようになりました。
いつも楽しく見ておりますのでこれからも色々なご意見をよろしくお願いいたします。
東京タワー様
そうであれば良かったです。
今後とも宜しくお願いします。
はじめまして。
子供の進学に伴い大阪への移住を考えはじめ、ブログを楽しく拝見させていただいております。
こちらの物件に大変興味があり考えているうちに、隣に建つリバー産業のマンションにも興味を持ちはじめました。
予算は6000-7000万円程度の物件で考えているときに、どちらの方がおすすめでしょうか。
リセールバリューを考えると大手の方が印象が良い・買い手がつきやすいという話(噂？)も聞きますので、少し背伸びをしてこちらの方が良い、など何か比較する点などあればアドバイス頂ければと思います。
(この場所であれば永住もありかとは思いますが、将来的に手放さざるを得ないことも考えて)
移住者さま
大阪タワーです。コメントありがとうございます。
どちらも手が届くというのであれば、グランドメゾンの方がおすすめできます。
理由はクオリティはグランドメゾンの方が高いので、買ってからの満足度はグランドメゾンの方が期待できます。
リセールはどちらも悪いとは思いませんが、差額程度（か、それ以上）のアドバンテージはグランドメゾンに残ると考えます。
実際に、近傍にたくさんあるグランドメゾンはちょいちょい中古も出ますがサクッと売れていっている印象です。
それであれば、買えるのであればグランドメゾンかなぁ、と思います。
大阪タワー様
早々のお返事ありがとございました。
背中を押していただいた感じです。
焦っているわけではないので、引き続きブログを拝見させていただきながら、じっくりと検討を楽しみたいと思います。
またその中でアドバイスを求めることがあればどうぞよろしくお願い致します。
移住者さま
大阪タワーです。
一点、気をつけていただきたいのは、グランドメゾンはそこそこ売れてきていますので欲しいと思った時には売り切れていた、ということが起こる可能性があります。
営業さんから継続的に情報はもらうようにした方がいいかと思います。
大阪タワー様
グランドメゾンも数が減っているようですし、リバーさんも見学会は好調なようですね。
間取りと、値段と、タイミングしだいで決めたいと思います。
ありがとうございます。
こんにちは、楽しくて読ませてもらってます。グランメゾンを検討してます。しかしベランダがリビングに接していないB.Cタイプでは例えば臭いの強い焼肉をしたら、換気窓を開けた程度でにおいがすぐに消えてくれるのかなと不安です。最新の空調なら大丈夫なのか分かる範囲で良いので教えてもらえたら嬉しいです。
コメントありがとうございます。大阪タワーです。
根本的に、内廊下のタワーマンションはあまり空気が流れません。
空気というのは風上と風下を作って通り道を用意してあげないと窓を開けても滞留してしまいます。バルコニーの有無（窓が小さいという懸念でしょうが）というよりも一方にしか開口がないというのが原因になります。
（内廊下で玄関扉を開け放しにしておくのは近所迷惑なのでやめましょう！！！）
ですから、中住戸であるCタイプは特に匂いはこもりがちだと思います。
現実的には、換気扇、サーキュレーター、エアコンなどで頑張るしかありません。
本当に気になるなら、富士工業のクーキレイのようなシーリングにしてみるのも一考かと思いますが、使用頻度によるかなと思います。
返信ありがとうございます。やはり匂いの換気面では少し弱いのですね。この立地と間取りが素敵なので前向きに検討しようと思います。欲を言えば各部屋0.５〜1畳ほど大きい方が嬉しかったです。
マンション検討人さま
誤解を与えるといけないので、申しますがこれはこのマンションの問題というより、開口部が一方向か角でもリビングくらいしか取れない内廊下マンションの特徴です。
特に他のマンションと比べて劣っているわけではありません。
いいマンションだと思いますよ！
はじめまして。ブログ楽しんで拝見させて頂いております！前向きに検討しているのですが大阪タワーさんがおすすめされていたABタイプがなく;Eタイプ(南西)とクラッシィ靱公園のタワーとで悩んでおります。まだ子供が小さく子育てしやすそうな場所を見ているのですが、両者とも駅徒歩はあるので資産性などいかがでしょう。全く違う場所で恐縮なのですが、何か知恵をいただけるとありがたいです。
マンション検討中さま
大阪タワーです。返信が遅くなり、申し訳ありません。
まず、グランドメゾン上町一丁目のEも良い間取りですね。広い角ということで、少しグロスが張りますがいいと思います。
クラッシィタワーも当初は高いという印象が強かったものの、今となっては違和感はなくなりました。立地は駅距離があるものの、バス便も充実しているので上町よりも便利かとは思います。ただ、スーパーが少し弱いですね。。。
私が一番気になるのはより良いポジションにグランドメゾン京町堀タワーが建っていることです。今は狭い部屋しか出ていないようですが、大きめの間取りが多いマンションですので中古に出た時の強力なライバルになります。（個人的に大好きなマンションですので、バイアスがかかっています！！！）
どちらを選んだとしても、失敗する可能性は低いと思いますので、街を歩かれて議論してお考えください！
はじめまして。
こちらの物件を検討しているものです。
転勤などの関係もあり、永住というよりかは途中で売却に出したいと考えています。
駅までの距離もあったりなどとリセールという点で考えると少し不安が残ります。
10年で80%〜90%残ればいわゆる残債割れはしないかと思いますが、その点、ご意見頂戴できれば幸いです。
グランドメゾンのブランド、マンション仕様面、周辺環境(学校区)、上町一丁目という一等地等でカバーできるのではないかと個人的には考えています。これから難波宮あたりも開発進みますし、大阪公立大学もできたりと魅力は高まりリセールに影響するだろうなとは思っています。
宜しくお願い致します。
マンション検討車さま
大阪タワーです。コメントありがとうございます。
たぶん、そんなにリスクはないかなと思います。特に、総額が低い部屋であれば問題ないかな。。。
賃貸の想定価格＞月の支出、であれば問題ありません。市況がどうなっても売る以外の選択肢が持てれば安心です。
周辺環境の状況は不確実であることと静かな環境というのが売りの場所なので、そこまで大きく期待しないほうが無難かなと個人的には思いますが、大阪市内でも安心して住める数少ないエリアの高品質なマンションであることには変わりありませんので、オススメできます！！！