20代、世帯年収1150万円、7000万円のマンション購入に思うこと

こんばんは。
のらえもんさんの「bizSPA！」での連載「7000万円のマンションを買いたい20代夫婦、可能かリアルに計算してみた」が話題ですね！

世帯年収「1,150万円」、「7000万円」、「ダブルローン」、というキーワードをもとに、特にYahoo!ニュースのコメント欄（通称：ヤフコメ）やTwitterに様々な（割と否定的な）意見があがってます。

一連のヤフコメやTwitterの反応を見ていて個人的に思うことがあり、せっかくこうして発信できる場所があるのでスムログに残しておこうかと。

というのも、今でこそ与信をフル活用してマンションを買うことに積極的~~（というか無謀）~~な私自身も、社会人なりたての数年前はどちらかというとこういった高額な自宅の購入について否定派でした。

なので、今回様な否定的意見が全く理解できないというわけでもなく、言いたいことは分からなくはないけど、ちょっと見方がズレてるんだよなというのが第一の感想です。

~~あと、なんかよく分からないけど、何か言いたい人っていますよね~~

※本文の内容とは関係ありません。出典：湾岸ミッドナイト

以前はどんなことを考えていたか

事に発端というか、私自身が住宅購入を多少意識するタイミンが訪れたのは、私の姉夫婦が、首都圏某所に約8,000万円のタワーマンションを購入すると両親に聞かされたのがきっかけでした。

その時、私は単純に
「そんな多額のローン組んだらやばくね？」
と思ってました。

イメージしたのは、「8,000万円」という途方も無い額の現金と「35年」という、これまた想像もできない歳月をただ漠然と思い浮かべ、上記のような否定的な感想を単純に抱いてました。

さらに、住宅購入、ローンについて無知であったため、買ったらすぐに家は無価値になるような感覚があり、そんなモノを多額のローンで買ったら、35年間、借金を払い続けなければいけないだろと。

これは完全に想像でしかないのですが、ヤフコメなどで批判されている方もこのような漠然としたイメージのみで、条件反射的に「無謀」だとか「高い」とか批判しているのではないでしょうか。

勿論、実際は買った瞬間に価値がなくなるわけではなく、買った金額とは言わないまでも、家という資産が手元に残るので、当時の認識（というか感覚）は完全に間違っていたわけです。

今はどんなふうに考えているか

とはいえ、上記の様な雑な発想の人はさすがに少ないと思いますｗ（当時の私が無知すぎなだけです）ので、もう少し話を進めて、否定的な意見の中で多くみられる「リスクが高い」という部分にフォーカスして、今の私はどういったふうに捉えているかを書きたいと思います。

結論、「リスクの因数分解」をして、分解した各々のリスクをヘッジできていれば問題ないという認識です。

「リスクの因数分解」とは何ぞやというと、簡単に言えばリスク内容について分割と深堀りです。

例えば、「年収が下がってローン破綻したらどうするだ！？」
みたいな意見や考えがありますよね。一見それだけで、購入を尻込みしてしまいそうですが、

年収が下がる
ローンが破綻する

っと、一旦、分けて考えるわけです。

ここでは「ローン破綻」について深堀りします。

ローン破綻って具体的にどんな状況（内容）なんだろうと考えるわけです。

「毎月のローンが払えなくなって、家を手放さなきゃいけない状況に決まってるだろ！」

と言われるかもしれませんが、では

ローンが払えなくなる
家を手放す

に分けます。で、毎月のローンが払えなくなるってどういう状況？

っと、さらに考えます。

毎月のローンが払えなくなる＝引き落とし当日に口座にお金がない

ということになりますよね。

ここまで来たら、じゃあ、口座にお金がないという状況を回避するにはどうすればよいだろうと、対策を考えるわけです。

具体的な対策として

頭金を入れずに、生活費とローン支払い予定の一年分のお金をプールしておく

といったことを予め講じておきます。そうすれば、ある月に急に返済ができないなんて状況には陥りません。

ちなみに、リスク対策は大きく、「軽減」、「回避」、「移転」、「保有（受容）」に分けられると言われてますので、上記の対策は一時的ですが、「回避」になりますね。

そして、ローンを貯金から支払っている間に、さらに対策を講じる猶予ができるので、事前に借りている金融機関に相談すれば、例えば、1年間は金利のみ払うことになるとか、半年間は返済猶予するとか提案をされるはずです（これはケースバイケース）。

上記の猶予期間に次のような対策をする必要がでてくると想定します。

家を売って安い賃貸に移る（対策：回避）
親にジャンピング土下座してさらに当面の資金援助を受けて生活自体を立て直す（対策：軽減）

「1」であれば、この考えは「経営は資金繰りが大事」と言われているのと同様に、家計でも常にB/S（バランスシート）が債務超過しないように意識的に資産とローンのバランスを見ておくことや、「2」であれば、予め実家の資産状況を把握しておくことが必要であると分かります。（「2」は半分冗談です）

上記はほんの一例で、触れなかった分岐についても深ぼって考える必要がありますし、さらに、具体的な金額などを入れるとより、精度の高い判断ができます。

まとめ

住宅ローン利用の住宅購入で重要なのは、「リスクの因数分解」であり、因数分解したリスクをしっかり具体的な事象に落と仕込めば、過度に不安になることも、変に楽観的になることなく住宅購入を判断できるというのが私の持論です。

特に今はマンションの価格が高騰し、おいそれと買える価格ではないことは確かですが、その代わりに「住宅ローン減税」、「住宅資金贈与の非課税」、「低金利」、さまざまな制度や環境があることも確かです。リスクを見極めつつ、それらを賢く利用していくことも大事だと思います。