今回ご紹介するのはパークホームズ流山セントラルパークです！



［物件概要］　平成28年7月18日時点のデータです

売主：三井不動産レジデンシャル
施工：長谷工コーポレーション
価格：2748万円台～4878万円台　第一期予定
専有面積：60.60㎡～90.77㎡　第一期予定
総戸数：341戸（他　保育園設置予定）
規模：地上14階
所在地：
千葉県流山市野々下１丁目１６３番１０他（従前地）（地番）
千葉県流山市後平井字東割１６３番の一部他（底地）（地番）

交通：つくばエクスプレス　流山セントラルパーク駅　徒歩4分
竣工：平成30年01月下旬竣工予定

地図はこちらです↓


つくばエクスプレス線の流山セントラルパーク駅ですが、マイナー駅ですよね。ただ、マイナー駅の駅近マンションというのは全体的に推奨しています。マイナー駅だからこそマンションの価格もお安めですし、駅近となればけして不便ではありません。ましてや都心直通の路線となれば尚更です。実際に流山セントラルパーク駅から朝のラッシュ時間帯、例えば7時台を見てみると秋葉原方面行き電車は12本あります。また、各駅停車と聞くと優等列車に追い抜かれたりして遅いんでしょ？と思われるかもしれませんがそんなことはありません。実際に住むレーションしてみると

流山セントラルパーク駅　8:04発　→　秋葉原駅　8:32着

駅から徒歩4分の近さですから30分弱で秋葉原駅へ到着することが可能です。

駅前には今年の5月に新築移転した東葛病院や私立の幼稚園、小学校、さらには駅前ではスターツのマンション(おそらく賃貸)が計画されており1階部分には店舗が入るようです。

駅前(入り口までは少し歩きます)にはマミーマートがありますから日常の買い物に困ることもないでしょう。ただ営業時間が21時までであることと、駅前にはチェーン店の飲食店、総菜屋などもなく、コンビニまでも少し距離がありますからシングル、ディンクスの場合は休日にまとめ買いしておく必要があるでしょう。専業主婦家庭であればなんら問題がなく、おおたかの森駅周辺のスーパーまでも自転車ですぐの距離ですから買い物先の選択肢は多いです。

先ほど駅前にはチェーン店などがなく・・・とお伝えしましたが、本当に何もありません。もちろん今後開発が進めば数店舗はできるかもしれませんが、基本的には住宅エリアなのでおおたかの森のような開発は望めません。しかし、住まいに利便性を求める方ばかりではありません。「家くらいは静かなところに構えて・・・」そう思う方は多いはずです。しかし、静かなところに家を構えるとなると都心から離れることはもちろん、駅からも離れることになり利便性を妥協するしかありません。静かな環境と利便性のバランスが取れた街といえば世田谷区エリアなんておすすめですね。しかしながら世田谷区内で駅近となれば坪単価300万円を大きく超えてきます。そこで「パークホームズ流山セントラルパーク」という選択もありなのではないかと。

都心に近いつくばエクスプレス線の流山セントラルパーク駅から徒歩4分、大きな公園が目の前にあり隣には商業施設が充実している流山おおたかの森駅があるため交通利便性、買い物環境、周辺環境が良くけして妥協しなければならない点がないのです。検討者の方々に勘違いしてほしくないのは「妥協して流山セントラルパーク」ではないということです。価格面が目に優しく、隣には流山おおたかの森駅があるためどうしてもそのように感じてしまう方も多いと思いますが、流山セントラルパークのようなエリアは都心近接エリアで探してもなかなかありません。まさに穴場なエリアと評価しています。

価格面に関しては以前の記事でもお伝えしていますがお安いです！ただ、予定価格が発表されたときに「ディスポーザーなしは当たり前として仕様は低いだろう」と思いました。今の建築費でこの価格で高仕様は無理ですからそこは妥協しなければならないと。。



しかし、蓋を開けてみるとけっこうなレベルのマンションでした！ディスポーザー設置で豪華なエントランス、共用施設は別棟にすることによりザ！ファミリーマンション感を出さないようにすることでシングル～ディンクス～ファミリー～シニアと幅広い層が住みやすいように配慮されています。2層吹き抜けのエントランスへ入るとエントランスガーデンとシーズンパティオの植栽が目に入り、コリドーを抜けるとＥＶとなります。エントランスの造り込みは都心のマンションと変わらないレベルですからびっくりしました。共用施設も必要なものを別棟に集約しています。コインランドリーを導入しているマンションが増えてきましたがどこのマンションでも利用者が多いようです。また、敷地内には保育園も併設されます。



総戸数に対して80％の設置率でEV付きの自走式駐車場が完備されています。これはいいですね～。マンマニも自走式駐車場のマンションに一度だけ住んだことがあるのですが買い物に出かけることが気軽になります。ましてや商業施設が多い地域ですから車があると便利ですね。もちろん車に乗らない人にも維持費の面や資産価値の面でメリットがあります。

それでは目に優しい価格と間取りの一例を共有いたします。

S82Aタイプ　82.28㎡　南向き　角住戸



3階 3558万円　坪単価142万円
7階 3978万円　坪単価159万円
10階 4188万円　坪単価167万円

E60Bタイプ　60.60㎡　東向き



2階 2758万円　坪単価150万円
7階 2918万円　坪単価158万円
14階 2978万円　坪単価162万円

E70B2タイプ　70.41㎡　東向き



2階 3148万円　坪単価147万円
7階 3388万円　坪単価159万円
14階 3468万円　坪単価162万円

お安い。。。三井さん身を削りすぎです。利益はあるのでしょうか。周辺、もしくはTX沿線で新築マンションを供給している他社さんからしたら「三井さん勘弁してよ。。」と思っていることでしょう。この価格でこのグレード、そしてこの立地に「新築」で「三井ブランド」に住めるのですから参りました。

維持費も安く、70.41㎡の場合

管理費　12460円(月額)　修繕積立金　5980円(月額)

管理人は週7日、8時～20時まで配置されます。それでこの管理費は魅力的です。修繕積立金についても一度しか値上げしない計画となっており35年後には当初の5倍、6倍になっていた！なんてことはありません。トータルで払う金額は同じであるにせよ、ある程度早めの段階で値上げして一定にするほうが安心感だけでなく将来的に売却する際も有利になります。(修繕積立金の計画は三井が管理組合へ提案、決定するのは管理組合です)

駐車場　279台 7000円～12500円(月額)
駐輪場　688台 100円～400円(月額)　レンタサイクルスペース4台含む
バイク置場　13台　3000円(月額)

東向きの1階住戸は歩道から3m以上高い位置になるため視線が気にならず1階嫌いな人にもおすすめできます。

【総評】

流山セントラルパークの知名度が低いため集客面では苦労しそうですが、来場者の歩留まりは高そうだなぁ～と感じました。最近ではファィンシティ東松戸モール＆レジデンスと雰囲気が近いマンションです。買い物環境はファインシティ東松戸のほうが便利ですが、エントランスの豪華さ、自走式駐車場であることを考えると建物はパークホームズ流山セントラルパークのほうがスペックが高いでしょう。

完全なる投資目的で買うとなると話は別ですが、多少は投資目線も入れて購入しても大丈夫なマンションです。例えば60.60㎡の1階、2748万円の部屋を購入した場合、フルローンで組んでも毎月の支払が9万円程度です。管理費など込みでです！！ぜひ若い人にも購入してほしいと思います。

駅近で三井の新築マンションが坪単価140万円から買えるとか凄すぎます(笑)もう笑うしかありません。他のデベさんはお怒りだと思います。「なぜそこまでして身を削るのだ」と。身を削るといえば大田区のプラウドシティ大田六郷が有名ですが、ほぼ利益なしと思われます。しかし、利益を取るために相場より高くして販売するのであれば、長い目で考えて利益は削り買いやすい価格帯にする。これはお客様と長い付き合いをしていきたいという考えがなければできないことです。パークホームズ流山セントラルパークのシアターは三井のブランドCMから始まります。ブランド力を高めてお客様目線でマンションを販売できる会社はこの先も長くお付き合いできるはずですから安心ですね。

唯一の不安点は流山おおたかの森エリアは新築マンションの供給が多すぎて需要と供給のバランスが崩れているように感じます。後日記事にしますがびっくりするくらいの新築マンションがひしめき合っています。そのため中古市場も少々厳しく、流山おおたかの森駅徒歩14分の築浅マンションとなると坪単価100万円を切る成約もあるくらいです。ただ、駅近となると坪単価160万円前後で動いているため価格面での心配はそれほどありませんが、人口増加率が千葉県NO1の流山市とはいえマンション供給しすぎ感はありますね。それでもパークホームズ流山セントラルパークに関しては元の価格がお安いことと、流山セントラルパーク駅近くの大規模マンションとしては唯一無二ですから流山おおたかの森とは別の相場を作れる可能性もあります。リスクも少なく全体的に安心して読者様へ相談できるマンションです。ぜひ検討者の方はマンマニへご相談いただければと思います！お部屋選び、他物件の比較など諸々アドバイスいたします！

記事内画像出典：パークホームズ流山セントラルパーク公式ＨＰ

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