お便り返し。多分管理組合の理事をしている人から、築浅で積立金徴収を均等割に移行したいけど、そのためにはどう進めたらいいか？というお問合せです。

質問は

差出人: 松ぼっくり

はじめまして。
築年数が浅いうちに修繕積立金を段階積立方式から均等積立方式に変更できたらと思うのですが、理事の中でも反対の方がおり、なかなか難しい状況です。
均等積立方式に切り替えたい場合、どのようなアプローチで進めるのが効果的でしょうか？アドバイスお願いします

140文字で回答を募ってみた

・別表の外出しは何にせよ事前に

・賛成派の理事で先に理論武装と意思統一

・段階式初回の値上げのタイミングで

・長期修繕計画の支出側の見直しとセットで

・均等化さえできればいいなら短期決戦で単独議案も可

・長期政権を築く礎としたいなら、説明は丁寧に

…敗軍の将が語るとこんな感じ https://t.co/tLSkW1eWde

— そくぶつ！ (@sokubukken) December 19, 2020

この方はRJC48のメガマンション元理事長さんですが、総会参加率100%を達成した人です。超人理事長の剛腕に頼って達成される例が多く、その場合凡庸なレベルでは困難です。言ってることが、私と同じですので 140文字で回答済ませるならこれ。それじゃ手抜きなので解説します。

均等割り移行は実は「至難」！！

均等割り移行には最適な期数がある

1. 多くのマンションで、新築時に設定されている段階値上げの初回が予定されていて、もともと初回の値上げの総会決議を上程しないといけないので、同じ通常決議で初回の値上で一気に後何十年同じですという均等割に移行するのが有利なせいです。
2. 3-4年善政を行うほかに、各種の問題を解決して見せるなど、理事会の信頼度を確保しておいて、マンションの”理事会支持率”を上げておかないと、いきなり年に１０万円以上”値上げ”ですといっても通らない
3. 逆に１０期近くまで均等割移行が遅れると、かならず”そのみちあと数年で初回の大規模修繕だから、その実施価格を見てから考えよう”という意見がでてきます。実は初回の大規模修繕の”後”で均等割り移行すると、１２期で全弾打ち切りとなりやすく、均等割の設定金額が高くなりすぎます。通常のマンションの修繕年次は１２・２４・３０・３６・・・期というのが普通です。最初１２年で１回だったのが、その後２４年で３回とかくるのに、２回目には新築時の積立準備金（今は何年分も集めるのが普通）が使えない。積立金問題は”2回目以降のお金が確保できない”問題です。

均等割の提案前のアプローチ

1. 管理費支出の見直しなどで、積立金の値上げを圧縮できないか？
   本来管理費は日々の生活費、積立金は貯金のようなもので用途が異なるわけですが、殆どのオーナーにとっては、その”合計額”が”税金”のようなものとしてしか認識されません。管理費を各種コストカットで削ったら、積立金の値上は減らせないの？という質問への回答ができないといけません。　管理の初期設定には、必ず削り代はあるものですから、ある程度も済ませてあったというコストカットの理事会実績はあったほうが望ましい。
2. 徴収計画のもとになっている長期修繕計画は検算してあるか？長期修繕計画は、大抵売主か、その系列会社である管理会社の作成です。積立金値上げに反対する人は、大抵管理費が高い！とか叫ぶ傾向があります。
   実は、大抵のその主張をする人は自分のマンションの管理員の雇用時間も、その時間単価も知らないので猿なみの主張なのですが、そう総会で答えてももっと燃えるかダースベーダーが一般人を辻斬りしていると思われるだけです。管理会社はなにかぼったくってくるのでは？！という心配があるのでしょうから、その対策は簡単。管理会社とは一切関係のない建築のプロ（修繕コンサルタント会社）などに、修繕計画を検算してもらえばいいだけですね。　費用を総会計上したりでかなり時間はかかりますが、これはやっておいたほうがいいです。検算すると”直さないといけないものの計上漏れ”が見つかることが多く、うちでは過去何回かやったものでは実は必ず修繕計画の工事の総額は上がったのですが、それで心折れないようにしましょう。
3. 理事会活動の継続性を確保する
   前の２つをクリアするにはどうしても複数年必要で、その間の理事会活動の継続性が必須です。理事会は”人がつないでいく”しか維持方法がないので、まず理事会の制度を整えることが何よりも優先です。輪番理事のみ１年で全員入れ替わりで数年のプロジェクトをするのは困難です。後で大規模修繕（大きなマンションだと３－４年かかりです）も扱えませんから、この機会に是正します。
   －２年任期半数改選でない
   －理事が再任できない
   －立候補者が理事になればい
   など理事会運営の足枷になることが今設定されているのなら、それを変えることが真っ先だと思います。
4. 修繕積立金の徴収額の改定が”規約別表”の変更で特別決議でないことを事前確認する
   なお、稀に（実際にはしばしば）規約の”別表”の面積表に、住戸別の表があるので、そこに積立金の徴収額をべた書きした上で、それが”初期設定だけ（１年目のみ）”の規定であるとの記載を忘れているデベ・管理会社があります。この場合、値上が規約の改定になってしまうので、全戸の3/4の賛成の要る特別決議になってしまいます。
   この場合、まず打診棒でその初期設定をした人を１００叩きの刑にしてから、積立金そのものは変えないで、”規約の齟齬の修正”（規約本体には大抵積立金会計は単なる過半数決議だと書いてあるので規約にバグがあることになる）なんて表題で、前もって徴収表を規約別表から切り離しておきます。

「理事長」から提案する形はとらない（戦術）

ティアロの修繕積立金が変更になったので、管理費・修繕積立金のグラフも更新。
修繕積立金を築年数別に見ると、修繕積立金が低水準に留まるマンション(≒段階増額)と、高水準に引き上げられたマンション(≒均等化)に二層化してきています。 https://t.co/MF1w72uYs0 pic.twitter.com/JaK7VVHHAq

— ハルミズム (@harum_ism) February 17, 2020

湾岸タワーで、均等割りを達成すると普通積立金は１㎡300円ほどにはなります。達成しているマンションがどこで、何期当たりで上げてきているかは図示するとちょっと隠しようはなくなります。　どこが済ませているか、これだけでほぼ一目瞭然です。



＜↑　湾岸（東のほう）タワーマンションの積立金　.vs. 築年（ハルミズム）＞

上に書いたものを『戦略』とすれば、理事長でないとこから提案させるというのは、とくに理事会内を通過させる『戦術』としては有効です。

ダイヤモンド誌などと違ってもろマンション名実名で私が出している理由はそのうちブログにします。

来たれRJC48！！