お便り返しその154「買い替え時は先売り？後売り？そのまま保有で賃貸へ？」【マンションマニア】

お便り返しとなります。

差出人:にくまる

メッセージ本文:

こんにちわ。

スムログやマンションマニアさんのブログや動画を拝見していくうちに私もマンションが大好きになってしまいました。今年新築マンションに入居したのですが、気に入ったマンションがあれば住み替えも有りだと思っており日々情報収集しております。

今回は、新築マンションの買い替えについて2点ほど伺いたく、先日10件目の購入をされたマンションマニアさんにぜひ回答頂きたいです。

我が家の属性は以下の通りです。
夫　33歳会社員　年収680万円
妻　33歳会社員　年収480万円
子供なし
5500万円ペアローンのフルローンで購入した首都圏新築マンションに2020年初めに入居。

【質問1】
新築マンションの住み替えについて、流れを教えて下さい。具体的には、我が家のように残債がある場合、売却は売却で並行して進めるのか、それとも新たに購入するマンションのデベロッパーが売却のサポート(?)をしてくれてワンストップで住み替えが完了するのか知りたいです。また、仮にその新築マンションが人気物件で我が家のような住み替えの場合はデベロッパー側からは手間がかかる客だと思われて購入に不利なことがあったりするのでしょうか？

【質問2】
新築マンションに住み替えたいが、現居も気に入っており手放したく無い場合、我が家の属性でも新築マンションは新規でフルローンを組み、現居は賃貸に出すことは可能なのでしょうか？またこの場合は金利が高いアパートローンに切り替えが必要ですよね？

自分なりに調べたのですがあまり情報が無く経験豊富なマンションマニアさんの回答を頂ければ幸いです。

以上、宜しくお願い致します。

にくまる様

マンションマニアです！

お便りいただきありがとうございます。また、ご指名いただきありがとうございます。

買い替えのご相談は多いですし、私自身も何回も買い替えているため経験談含めてアドバイスいたします。参考になれば幸いでございます。

まず買い替える際の流れですが大きく分けると3パターンあります。

①切り離し

こちらはその名の通りで現居と新居はまったくもって関係ないものです。

現居のローンを与信の50％しか使っていなければ単純計算で残りの50％を新居でも使えるもしくは現居を売却するという意思表示(仲介会社との媒介契約書を求められることもあります)だけで現居のローンをまったくもって見ずに再度与信100％分貸してくれるということです。

にくまる様に当てはめて考えるとすでに5500万円借り入れているため後者の売却前提であれば再度5500万円以上借り入れることができます。(なんならもっと借りられます)

このパターンであれば現居を賃貸に出すことも可能です。(そのままのローンで貸してよいかは銀行判断)

メリット：自宅の売却活動を自由にできる。銀行がOKすればそのままの金利で現居を賃貸運用できる。
デメリット：後売りや賃貸運用を選んだ際は売却までの期間及び賃貸人が見つかるまでの間はダブルローンとなる。

②売却条件付き(新居の引き渡し前)

こちらは現居を売却する(ローン残高を0にする)ことがマストとなります。しかも新居の引き渡し前までにです。決済日を合わせることも不可能ではありませんがリスクも多いため先に売却して仮住まいするというのが一般的な流れとなります。

自宅が売れてから新居の契約となる停止条件付の方法もありますが現居を安く売りたたく可能性が高くなるのと、人気マンションでは扱っていないことが多いです。

メリット：ダブルローンにはならない。
デメリット：自宅の売却を急ぐ必要がある。借り住まいが必要である。

③売却条件付き(新居引き渡し後)

こちらは現居を売却(ローン残高を0にする)することはマストですが新居に引っ越した後でもOKです。新居引き渡しの半年以内としてくる銀行が多いですね。売却したかどうかの確認をしてくる銀行、してこない銀行があります。後者だと…ではありますがちゃんと売却しましょう。

メリット：自宅の売却活動をゆっくりとできる。(空室にできるのはいいですね)
デメリット：ダブルローンとなる可能性が高い。

上記が主な3パターンです。

まず確認するべきは

・現居のローン残高よりも高く売れるのか
・ダブルローンに耐えられるのか

です。

現居のローン残高よりも高く売れないのであれば銀行としても新規貸し出しが難しい(査定書の提出を求められることが多い)ですし、手持ち資金からいわゆる追い金が必要となれば住み替え自体が容易ではないでしょう。(貯金がたんまりあれば話は別です)

また、借り住まいをしないとなればダブルローンとなる可能性があり、仮に新居も5500万円とするならば11000万円分のローンを抱えることになります。

上記どちらもクリアできるのであれば①か③がおすすめです。現居を投げ売る必要がないですからね。

デベロッパー側が売却活動をサポートすることはありますが①と③なら基本自由です。好きなところに預けることができます。

現居を投資系のローンに切り替えて賃貸運用もできますが金利も高くなり、そもそも審査も厳しいです。また、投資系ローンを抱えると次の住み替え時に足かせとなりますのでご注意ください。

私自身はすべて経験あります。若いころは②でした。今ほど①と③を取り扱っている銀行が少なかったというのもありますが単純にダブルローンに耐えられるほどの収入、貯蓄がなかったので住み替えたいマンションを契約したら停止条件ではなく自己責任で先行売却していました。そのため仮住まい費用はかかりますがダブルローンよりはリスクが少ないですよね。その代わり引き渡しまでに売却できないと手付金放棄で解約となるため引き渡しがだいぶ先の新築マンションでないと怖いです。

最近は①と③です。ダブルローンとなったとしても現居(旧居)を高く売りたいですからね。とはいえ半年間かかったときは口座からバンバン落ちていくのでヒヤヒヤしましたが…

基本的には①と③がおすすめですが先に述べた現居の価値とダブルローンに耐えられるのかは確認されてください。とくに①ができる方ならどんな人気マンションであろうと不利にはなりません。切り離しているわけですから売り手からすれば現居が賃貸だろうと持ち家だろうと関係ないです。

住み替え自体はできます。ただ、私がいうのもなんですが好きという気持ちだけでトントン買い替えられる市況、相場ではないです。不動産売買は手数料がつきものですし、税金面も無視できません。(税金は特別控除など味方となる部分もありますが)

嫌な奴だと思われるかもですが私は客観的なアドバイスがしたいのでズバッと言ってしまいますがすごろくするならもうちょっと早くから動くべきでした。(独身時代からなど)

この高値市況かつ33歳という特別な若さもない状況から短期間で住み替えていく(マンションが好きなのでまた買い替えたくなるはずです)のはなかなか難しいかと。もちろんできなくはないのでよほど気に入ったマンションが見つかれば住み替えるべきですが好きという気持ちだけで突き進むにはリスクが多いかな？と感じました。(資産状況など細かくヒアリングしたわけではないのでなんともですが。資産がめちゃあるとかなら本当にごめんなさい。)

数年前なら「どんどん住み替えて資産増やしましょう！！」なんてノリよくアドバイスできたのですがそれはまだまだマンション価格が安かった(近郊・郊外でも賃料からみた収益性が高かった)ですからね…

でもにくまる様が購入された新築マンションが入居から1年も経過していないにも関わらず2割、3割値上がっているなら買い替えは容易です。結局のところ最初のポジションをどこで取っているかが重要ですので。

住み替えたいという気持ちが強ければ全力でサポートいたします！！

ご相談お待ちしております！！

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