お便り返しその167「売却活動は一般？専任？どちらがおすすめ？」【マンションマニア】

お便り返しとなります。

差出人:かずさ

誰に答えて欲しいですか？
全員, マンションマニア, すまいよみ

メッセージ本文:

お忙しいところ失礼いたします。

現在、新築マンションの購入に向けて活動をしている者です。

ほぼ、購入物件も決まりましたが、現在居住しているマンションの売却に関して、一般媒介契約にするか、専任媒介契約にするかで悩んでおります。

マンションの売却自体が初めてですので、どちらが良いのか決めかねている状態です。

所有案件は千葉県○○市で駅徒歩〇分。築〇年のプラウドです。部屋の状態も良く、新築購入時とほぼ同額の査定額を頂いております。

ネットの記事では今の不動産動向で人気物件であれば、一般媒介契約の方が有利との話もあります。

それぞれのメリットデメリット等、またおすすめについてご教示宜しくお願いいたします。

※個別物件名がわかる部分はこちらで伏字にしました

かずさ様

マンションマニアです！

ご質問いただきありがとうございます！また、購入できそうとのことおめでとうございます！！

不動産仲介店からすれば「専任媒介」が嬉しいというのが正直なところです。(笑)

ただ、ポジショントーク抜きでアドバイスをするのが私のウリです。私なりのおすすめを正直に共有いたします！

物件やエリアにより必ずしも下記アドバイスをしているわけではありませんので基本パターンとご理解いただければ幸いでございます。

①不人気エリアもしくは指名買いが発生するほどの魅力はない一般的なマンション

※わかりやすくするために不人気という表現をしています。一般的なよくあるマンションと受け止めていただければ幸いです。

こちらは専任媒介がおすすめです。

スーモやホームズなどポータルサイトに掲載しただけでサクッと問い合わせがあるマンションでなければ地元の賃貸マンションへのポスティング、新聞折り込み、地元の仲介店への挨拶回り、オープンルームなどなど広告費や人件費をかけないとなかなか動かないです。

家を買おうとしていない地元民を買う気にさせないと買い手がいないというエリアもありますし、家を買おうとしている人がいても目立つマンションでないとポータルサイトに掲載しただけではなかなか動かないです。

～マンションカウンターにて専任で預かった場合の行動事例～

・レインズ掲載(義務)

・ポータルサイト掲載

・ポスティングや新聞折り込み(エリアや枚数によりますが印刷代と配達代含めて1回5万円～10万円ほどを予算とすることが多い。それを数回。もちろん仲介営業が自身でおこなうこともあり。)

・オープンルーム開催(希望があればですが空室なら常駐、空室でないなら予約制)

～マンションカウンターにて一般で預かった場合の行動事例～

・レインズ掲載(義務ではないですがマンションカウンターでは載せます)

・ポータルサイト掲載

となります。

もちろん一般で預かったとしても広告費かけることもありますが「一般で預けてくれた方の物件に広告費かけるなら専任で預けてくれた方の物件に広告費をかけたい」というのが正直なところですよね…

今時ポスティングや新聞折り込みなんて効果あるの？と思われるかもですが近郊・郊外の不人気エリアかつ不人気マンションだとそういった地道な活動をしないとなかなか動かないという現実があります。

そのため専任がおすすめです。

ただし、専任で預けたのに広告費をかけてくれなかったり、囲い込みしたりする仲介業者は絶対に選んではいけません。ただでさえ売れない物件がより売れなくなります。

②指名買いがあるような人気マンションだが売り出し中住戸が多い

こちらも専任をおすすめしています。

「人気マンションならポータルサイトに掲載すれば問い合わせあるわけで一般でよくない？」と思われるかもしれませんが直客への誘導を考慮すると一般では不利になりがちです。

人気マンションAで下記のように5部屋売り出ていたとします。

かずささん(ご相談者様)：仲介店A、仲介店B、仲介店Cの3社に一般媒介
芹澤さん=仲介店A専任
茜屋さん=仲介店B専任
若井さん=仲介店C専任
澁谷さん=仲介店D専任

もしかずさ様の部屋に仲介店A経由で山北さんから問い合わせが入ったとします。さぁ、仲介店Aの仲介営業さんは決めてくれるのか？！

ん～山北さんへは芹澤さんの部屋をおすすめします。かずささんの部屋が特別お安いとかなら話は別ですがそりゃ専任で預けてくれている部屋をおすすめするのは当然のことです。最悪当て物にされます…

もちろん一般から消して専任を残す手法もあるのですが専任で預けている売主さんの立場からすれば「はい？専任で預けてるのに一般のほうに流したの？さよなら！！」となりかねないですからね。あと、営業さんも人ですから情も出てきます。専任で預けてもらっていることが当たり前のことではないことを理解しています。星の数ほどある仲介店から選んでもらっているわけで、専任なのに決めにいかない仲介営業は個人的にはおすすめできないですね。

中古で検討される方は同マンション内比較をするのが一般的です。どの部屋を買うかを決めるかは買い手であるのは当然ですが仲介営業による営業力も影響してきます。

どうしても一般媒介にしたいなら専任で預かっている部屋がない仲介店Eを混ぜるというのもありですがポータルサイト経由で問い合わせをする買い手が仲介店E経由で問い合わせするとは限らないですし、それならそもそも仲介店Eに専任で預ければ良いわけで基本的には専任がおすすめしやすいです。

～マンションカウンターにて専任で預かった場合の行動事例～

・レインズ掲載(義務)

・ポータルサイト掲載

・ポータルサイト経由の直客はもちろんのこと購入相談者様への積極的な紹介

ポスティングやオープンルームに関しても実施することはありますがそんなことする必要がないくらい見学者が来ることも多いです。もちろん在庫が多く動かなければ広告費をどんどんかけていきます。また、見学件数が多いため人件費がかかりますが専任ですから最大限対応します。また、人気マンションであれば購入の相談者様へもおすすめすることができます。

～マンションカウンターにて一般で預かった場合の行動事例～

・レインズ掲載(義務ではないですがマンションカウンターでは載せます)

・ポータルサイト掲載

・ポータルサイト経由の直接客はもちろんのこと購入相談者様への積極的な紹介

専任と同じではあるものの同一エリア、同一マンション内で専任で預かっている部屋があればそちらを優先して紹介していきます。

となります。

③指名買いがあるような人気マンションで滅多に売りが出ない(在庫が少ない)

一般媒介で良いと思います(笑)

指名買いがあるのに滅多に売りが出ない超人気マンションならどこに預けてもポータルサイト経由はもちろん各仲介店に見込み客がいますから問い合わせが殺到します。

それであれば数社に一般媒介で預けて競わせるくらいで良いかと。その中で条件良いお客さんを選べば良いでしょう。

殺到しすぎてめんどいかもですが少しでも高く売れる可能性があります。(売り出し価格からの買い上げなんて当り前の世界です)

私の過去最速は午前中に媒介契約からのお昼に買い付けです！！

～マンションカウンターにて専任で預かった場合の行動事例～

・レインズ掲載(義務)

・ポータルサイト掲載

・ポータルサイト経由の直客はもちろんのこと購入相談者様への積極的な紹介

ポスティングやオープンルームに関しても実施することはありますがそんな暇がないくらい問い合わせが来ます！！！！

～マンションカウンターにて一般で預かった場合の行動事例～

・レインズ掲載(義務ではないですがマンションカウンターでは載せます)

・ポータルサイト掲載

・ポータルサイト経由の直接客はもちろんのこと購入相談者様への積極的な紹介

専任と同じです(笑)

となります。

もし専任で預けるメリットがあるとすれば仲介手数料値引きでしょうか。囲い込みをしなくても両手で決められる可能性がめちゃくちゃ高いので当初から値引きを提案してくれる仲介店も多いかと思います。ただ、専任で預けると他社で買い上げたい買い手がいても自社客を優先されてしまうというリスクはあります。(マンションカウンターでは他社客で買い上げあるならそちらを優先させます)

なので一般媒介で良いかなぁ～と思います。

もちろん仲介店としては専任でやりたいですけどね(笑)

以上となります。

ケースバイケースですが上記参考になれば幸いでございます。

信頼できる仲介営業さんであるかどうかはとても大事な部分です。会社だけでなく人で判断することもおすすめしています。