こんにちは！
ふじふじ太です！
お便り返しとなります。
ご質問は以下の通りです。
差出人: 猫好き
誰に答えて欲しいですか？
マンションマニア, ふじふじ太
メッセージ本文:
はじめまして。いつも楽しく勉強させていただいています。
マンション買いたいと思いながらも、最近はとても相場が高いので、半分諦めながらも毎日SUUMOを見ていたところ、新築よりは結構上がっており予算ギリギリオーバーくらいの、ほとんど希望条件通りの物件が見つかりました。
専任媒介契約だったので、囲いこまれるのは避けたく、そちらの仲介経由ですぐ内見を申し込み、一番で内覧、その日のうちに申込書を提出し、一番手であると伝えられました。
ただ、先述の通り予算オーバーのため、多少の指値を入れました。
営業さんからは私達が土曜に内見しましたが、日曜、月曜、火曜にも内見があり、指値についてはその結果を待って売主様に判断を委ねる、と言われました。
売主様は戸建てへの住替えのための売却であり、引き渡しは7月以降になりそうとのことで、急いではないのかなと思います。
ここで疑問なのですが、私は即日申込しましたが、事前審査が済んでいないなど、申込みに時間がかかる方もいるかもしれません。その場合、一般的にどれくらい待たないといけないものなのでしょうか。
どうも人気なようなので、これからも新規で内見があるかもしれませんし、いつまでも待たされるのは不安です。
また、後ろの見学者の方には一番手がいることを営業さんは伝えると思うのですが、それで後ろの方が満額で申し込んだ場合、やはりその方が優先になってしまうのでしょうか。
（指値を申し込んだので仕方ないのですが、当て馬になるような気がします）
ご教示いただければ幸いです。
よろしくお願いいたします。
ご質問頂き有難う御座います！
私ふじふじ太がご回答させて頂きます。
最近は中古マンションを買うのも本当に難しくなりましたね。。
物件募集も少なく、価格も上がっておりますので、相場に近い適正な物件が出ると申込が殺到してしまう状況が続いております。
元付業者さんにお問合せをされているとのことなので、囲い込みはなさそうですね！
まずどのくらい待たなければならないかというご質問の回答については、
一般的には指値申込後1週間以内には回答が来ることがほとんどです。
が、当然ながら売主さんの考え方や、他者の申込状況次第で変わってきます。
猫好き様の状況を察するに、人気物件で内見が複数入っているということであれば、他で満額で申込が入る可能性が高そうです。
火曜日の夜には担当者から何かしら状況報告の連絡がくるかとは思いますが、現状それまで一旦キープされているという訳で、言い換えると指値申込を断られているのと同じ状況です。
火曜日までに他で申込が入らなければ交渉に応じてくれるかもしれませんが、人気物件ということであれば、さらにもう一週間待ちたいと引き伸ばされるかもしれません。
特に売主さんが売り急いでいないということですから、「早く契約をすること」よりも「高値で売却をすること」の方が重要であり、素早く一番手で申し込んだとしても指値を入れている以上後回しにされてしまいます。
ご懸念の通り、当て馬になってしまうこともよくあります。
参考ですが、一般的な申込の優先順位は以下の通りです。
①満額キャッシュ申込
↓
②満額融資利用申込（事前審査承認済）
↓
③満額融資利用申込（事前審査まだ）
↓
④指値キャッシュ申込
↓
⑤指値融資利用申込（事前審査承認済）
↓
⑥指値融資利用申込（事前審査まだ）
※何かしらの事情で、指値があっても早期契約を希望する売主さんもおりますので、その場合は「事前審査承認済」の方の優先順位が高くなります。
通常はなるべく高く売りたいと思う売主さんが多いため、上記順番が一般的です。
また、もし二番手以降で満額申込があれば、残念ながら一番手の猫好きさんではなく、その二番手以降の方が優先されてしまう可能性が高いです。
後出しで買い上げて同条件にしたとしても、「一度指値を入れてきた申込者」と「最初から満額の申込者」では、後者の方が売主さんの印象も良いためです。
実際に同様のケースがあり、指値を入れてしまったために買い逃してしまった例も複数ございます。
例えその二番手申込の事前審査がまだだったとしても、最近はアプリで簡単に事前審査ができるので、早ければ2～3営業日あれば結果も出ます。
売主さんからすると、指値で売るという判断の前に、満額で売れる可能性のある方の事前審査の結果を待ちたいと思うでしょう。
その物件をどのくらい欲しいか次第ですが、本当に欲しいと思っているのであれば指値を入れずに早々に買い上げて満額で申し込んだ方が良いと思います。
最近は満額で申し込んでも買えないということも多々ありますので。。
指値が通らないなら買わないということであれば、そのまま待つという選択肢で問題ございません！
人気物件になればなるほど、同じ条件で申込が重なることが多くなります。
その時に少しでも優先されやすくなるためのテクニックを挙げるとすると以下の通りです。
■決済日は売主さんの希望に合わせる
■手付金の額を上げる
■契約調印は最短で行うアピールをする
■なぜ購入をしたいのか熱意を伝える
■仲介担当者と信頼関係を築く
■売主さん居住中で内見に行くのであれば、なるべく感じ良く接する。
売主さんも人ですので、「あの人に買ってほしいな」「あの人となら安心して取引ができるな」と思ってもらえれば、申込が重なった時でも優先されやすくなります。
また、売主さんのみならず、仲介担当者と信頼関係を築くという点も非常に重要なポイントです！
売主さんの窓口はあくまで仲介担当者ですので、仲介担当者に横暴な振る舞いをして印象が悪ければ、売主さんにもそれが伝わってしまい非常に勿体ないです。
逆に仲介担当者としっかり信頼関係を築けていれば、売主さんにも印象良く伝わり、もしかすると一番手申込として優先して進めてくれるかもしれません。
他の方で満額で申込が入ったとしても先に話を通してくれて、満額に買い上げてもらえるなら一番手で進めますと言ってくれる場合もあります。
私が猫好きさんの立場であれば、まず仲介担当者を味方につけるように動きます！
本日は以上となります！
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キャッシュや事前審査承認済が好まれる理由は何でしょうか？
どすこい太郎様
コメントありがとうございます！
売主さんからすると安心感があるためです！
事前審査が通っていると、「物件を買える」という証拠になります。
事前審査通っていないと、「本当に買えるの？」と疑われてしまい、事前審査が通っている方が優先されてしまいます。
そのさらに上が一括キャッシュです！
事前審査が通っていても本審査で非承認になることも当然あり、その場合は融資特約に基づき契約解除となります。
キャッシュだとそのリスクもございませんので、最も好まれやすいです。
申込が同時に入った場合、最強のカードとされています。