こんにちは！
ふじふじ太です！
緊急事態宣言が2週間程延長の方向ですが、湾岸不動産仲介市場では繁忙期真っ最中ということもあり非常に活発な動きが続いております。
以前ブログで昨年11月時点の成約価格推移・成約数推移・在庫数の推移のグラフを公開いたしました。
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＜＜物件価格上昇中！？近況アップデート！湾岸エリアのデータを改めて集計してみました＞＞
あれから3ヵ月が経過しましたので、今年2021年2月末までの最新データをアップデートしたグラフを公開いたします！
※弊社湾岸ナビ登録物件のみの推移となります。
東湾岸エリア合計成約平均坪単価推移
まずは一番気になるのが、成約価格（単価）の推移だと思います！
下記、成約単価推移となりますのでご確認下さい。
結論から言うと、
上昇率はやや落ち着いてきましたが、まだ価格は上昇傾向です。
昨年の第一回目緊急事態宣言と比較をすると、同じ緊急事態宣言中にも関わらず価格が上昇しており、緊急事態宣言を意識していない方が多いのだと思います。
この中古価格の上昇に伴い、新築マンションですらも大幅に価格を上げてきました。
三井不動産さんの売り方にしては珍しく、パークタワー勝どきは第1期1、2次より3次でグっと価格を上げてきております。
それでも問い合わせは好調でモデルルームにもたどり着かない方も未だに多い状況のようです。
一体いつまで価格が上がるのでしょうか。
乱高下が続く日経平均株価と同じように、大変先が見えにくいご時世です。
昨年の緊急事態宣言期間中はぐんぐん価格が下がり、その後急上昇しました。
ただ、今回は昨年の緊急事態宣言程のインパクトはございませんので、緊急事態宣言明けからさらに価格が急上昇することはないと思いますが、緩やかな微増が続いてく可能性は高いと考えます。
東湾岸エリア在庫数合計推移
中古マンションに限らずですが、モノの価格は需要と供給のバランスから決まってきます。
続いて在庫数の推移を見てみましょう。
昨年11月時点でも在庫不足を嘆いていましたが、あれから繁忙期に向けて物件の募集数は増えてきたのでしょうか。
下記グラフをご覧ください。
はい、全く増えておりません！！
去年の２月の数字から比べると、約43％減となっております。
探している方は変わらずに多い中、売り物が去年の繁忙期の約半分程度ということです。
感覚的にも全然売り物がない！という感じです。
賃料高騰と金利安に伴い、今まさに中古マンション購入をご検討されている方も多いです。
この状況では価格が上がるのは必然であり、今後当分下がる気配もありません。
ただ、昨年後半の減少スピードから比較すると、下げ止まってきた感じはあります。
在庫数のストックが増えてくれば、価格の上昇も落ち着いていくと思います。
東湾岸エリア成約数合計推移
募集価格が高すぎて、なかなか物件が成約しないのでは？というご意見も最近多く頂きます。
実際に中古物件は成約しているのか、続いて成約数のグラフを公開いたします。
成約数は今年に入ってから急上昇しております！
物件価格が高い状況でもばんばん成約しているということがわかります。
今回の緊急事態宣言の影響はほぼ皆無です！
昨年の時とは真逆の動きをしております。
昨年12月に一時的に成約数が減少したのは「売り物が少ない」「価格が高い」「年末年始休み」「コロナの感染者数急増」の4つの要因が考えられます。
確かに、昨年末までは価格が高すぎて購入をためらうケースも多かったように思いますが、今年1月に入りいよいよ本格的な繁忙期が始まり、またステージが変わった印象を受けます。
都心部より安くて買いやすいというイメージのあった湾岸エリアでしたが、もうその時代は終わってしまったのかもしれません。
価格が下がるのを待つのはやめた！という方も増えました。
考察
さて注目点としては、
「今年から成約数が急激に伸びたにも関わらず供給数がそこまで急激に減っていない」
という点です。
この点から考えられることは、売れていない物件はずっと売れ残っており、そうではなく比較的相場に近い水準で新規募集をしたお部屋が瞬間蒸発しているということです。
募集を開始しても、好条件の物件はすぐ決まってしまうので、成約数は伸びても供給数が増えてこないという理屈です。
現場で営業をしている感覚ですが、この物件なら比較的相場近いかなと思う物件は、新着募集でも1週間も残っておりません。
完全なスピード勝負であり運も必要です。
中古も新築のように申込が重なり倍率がついてしまうという事態も最近珍しくありません。
信じられないかもしれませんが、モデルルームの予約ができない新築同様に、中古ですら物件の内見にも辿り着けないケースも増えてきております。
これは囲い込みをする業者も増えてきているということもあるのですが。。
取引数が少ない今、同じ仲介業に携わるものとして事情はわからないでもないですが、物件を任せている売主さんが気の毒です。。
買いたいのに買えないというもどかしい思いをされている方も多くいらっしゃるかと思います。
今の上昇相場の中で、相場通り、または割安で物件を買おうするのはかなり難しい状況です。
ゆっくり悩んで選んでいる余裕も残念ながらありません。
居住用で早めに購入をされたい理由があるのであれば、相場から少々高かったとしてもＧＯで良いのではないでしょうか！
買うリスクより買わないリスクに目を向けましょう！
また、申し込んでも申し込んでも物件を買えない、内見にすら辿り着けず嫌気が差し、物件探しを諦めてしまいそうになりますが、決して諦めてはいけません！
諦めたらそこで試合終了です！
納得できる物件は必ず見つかりますので、粘り強く探していきましょう！
市況が落ち着けば、また募集は増えてくるはずです！
よろしければ、私ふじふじ太が物件探しをサポートさせて頂きますのでお気軽にご相談下さい！
ご売却相談も合わせてお待ちしております！
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今年中に中古物件を売ろうかなと考えている者なのですが、ふじふじ太様は
年末ぐらいまではまだ値上がりは続くと予想なさいますか？
コメント有難うございます！
はい、直近1年以内の私の予想ですが、今年の夏頃までは緩やかな上昇を続けると思います。
今年の秋頃からは新築への買い替えに備えた売却が増える可能性が高く、今のように出せばすぐ決まるというような過熱ぶりではなくなると思います。
ただ、そこで価格が大きく値下がりするということもなく、相場はキープしていく可能性は高いと思います。