こんにちは！
すまいよみです。
マンション、コロナや景気など関係なく、ますます高くなりますね。本当に下がる日なんて来るのでしょうか。
このたび、お便りをいただきました。
差出人: 保育園はぞうぐみ
メッセージ本文:
こんにちは！
マンションの売却を検討しているものです。ちょうどDJあかいさんの記事に、売却はお引越し後の方が良いというのを読み、今回質問をさせて頂きました。
我が家は資金的に出来れば引越しまで(約一年後)に上手く売却したいと思っております。
そこで、下記2点についてご教示頂けないでしょうか。
一点目
中古物件を内覧する方達はどんな点を見て行かれるのでしょうか？
水回りですか？眺望ですか？
重視する点は人によって違うとは思いますが、皆さんどこをよく見ていかれる事が多いのか教えて頂けないでしょうか？
(重点的にお掃除したいと思います。)
２点目
ネットのサイトにはどこまで写真を載せると内覧者が増えますか？
リビング、キッチン、収納もあった方が良いですか？
また、キレイに撮るテクニックのような物はあるのでしょうか？(SUUMOを見てると、皆さんキレイで凄いなと思っております。)
実際に売り出すまで時間があるので、どうにかキレイに掃除＆整理整頓したいと思います。お時間がございましたらご教示の程、宜しくお願い致します。
（原文のまま）
ありがとうございました。
ご返答致します。
1点目。
どこをチェックしに来るかですが、立地、環境、日当たり、眺望、部屋の綺麗さなどです。
そこは、物件の特徴が第一ですから、内見に選ばれるか否かコントロールできることは多くありません。
ただし、内見者が見に来る箇所で、私たち売主が少しでも売却しやすいように努力すべき点はあります。
部屋の「明るさ」「綺麗さ（清潔感）」「収納」の見せ方です。
明るさについて。
まず大事なのは売出時期です。可能であれば、陽が高い季節に出したいですね。東、西向き住戸も室内が明るい時間が増えるからです。日当たりだけではなく、日陰になる時間が多いと間接的な採光も室内まで届かない時間が1日の中で多くなってしまいます。
できれば、6月の夏至に向けて陽が高くなり始める2月の中旬以降から、遅くとも9月くらいまでが良いですね。ただし、人気物件で無ければ、物件が良く動くとされる2月～3月（4月）、8月～9月くらいがベストです。
また、内見応対する日は、普段点灯しないような廊下のダウンライトなど、全ての照明をつけておきましょう。レースのカーテンも全て開けて、少しでも多くの採光を取り込み明るい部屋を演出してください。
次に、部屋のきれいさ。
中古ですから、当然部屋の状態の良さを求められます。
常日頃から部屋をきれいにしておく必要がありますが、内見当日は掃除を徹底します。特に目立つのは部屋のクロスと床の汚れや水垢、そして水回りです。クロスの汚れが目立つ箇所はできる限り落としておき、床の汚れや水垢も目立たないよう床掃除をしておきます。肝心なのは、洗面室、浴室、トイレ、キッチンの水回り。トイレや浴槽の淵が黄ばんでいたりしたら誰だって気持ちが萎えてしまいます。ただし、水回りは内見寸前に掃除してびしょびしょな状態は駄目です。早めに掃除してしっかり乾かして清潔感を出します。できれば売出す直前に水回り専門の清掃業者を入れておきましょう。へり、淵などまで綺麗にしておくことで、だいぶ印象が変わってきます。費用も1～2万円前後だと思います。
またあかいさんも「居住中の売り出しと引っ越し後の売り出しどちらがよい？」で言っていましたが、生活感はＮＧ！よくSUUMOで生活感丸出しの室内画像が掲載されていますが、一気に気持ちが萎えます。内見当日も同様です。居住中売却であれば、事前に必要ない物は極力捨てるなど、清潔に生活をしてきたことを見せる努力をしましょう。「清潔感」は大事ですが「生活感」は駄目です！
収納の見せ方について。
収納は、特にファミリー層（女性）が間取りの中でも重要視する箇所です。余裕のある生活を想像してもらえるように、売却活動に入る前に荷物を減らしておきましょう。収納の中の物量を通常の70%程度に整理整頓しておくことで、内覧者に「実際に生活したら家族が増えても収納は大丈夫そう」と思ってもらうことが大切です。間違っても、収納に入りきらないような物の置き方をしてはいけません。
2点目
物件の掲載写真について。
不動産ポータルサイトを見ていると、「よくこの写真を掲載したな」と思える事が度々あります。
どこまで掲載をするかは、物件の特徴、魅力によって異なりますが、内見まで興味をもたせるために、全てを事前に見せてしまうのが良いかは、事前に仲介業者とよく相談しましょう。
マンションの外観、室内の写真撮りは大切です。suumoなどの検索画面に出てきたときに、曇りの時の写真と、青空一面にマンションの外観が映える画像とどちらが訴求できるでしょうか。
自分のマンションはどこが素敵なポイント、角度か、自分が一番わかっていると思うので、特に晴れた日には、自分で写真を撮っておき、営業さんに画像を渡せるようにしておくと良いですね。また、「晴れた日の室内からのバルコニーガラスパネル越しの眺望」など、魅力のポイントも整理して撮っておくと良いでしょう。
大事なのは、画像を準備しておくことです。
売出しを開始するタイミングで、営業さんが準備に来られる日が晴天とは限りませんし、スムーズに売出しの準備を進めるためにも、ある程度の画像を撮っておきましょう。もちろん、晴れた日、室内をスッキリした空間にして。豪華や荘厳さではなく清潔感です。
撮影は一眼レフなどがあれば良いですが、携帯画像でも、できたら、広角レンズでランドスケープ全体が獲りやすく、室内も奥行きから広く見せやすい最新の「iPhone12」などを用意したいですね。逆光時なども綺麗に獲れます。
（上：iPhone12 下：iPhone7の画像）
テクニックはプロでなければ難しいですが、とにかく私は、マンション外観や、室内など、色々な角度から何枚も何枚も日頃から撮って角度が良く綺麗なワンシーンを保管しています。場数ですね。仲介業者が完璧に準備してくれるはずと思わない方が良いです。曇りの時の写真を平気で撮っていく人も中にはいますから・・・。
質問点以外に、私のメインブログでも「マンションを高く早く売却するために！「売主として」何ができるか？」をまとめていますので、ご参考までに。
以上になります。
今、売却は追い風。
「保育園はぞう組」さんにとって、愛情を育んできた「我が家」が少しでも評価高く売れますように！
「すまいよみメインブログ」はこちらから
すまいよみさん
質問をさせて頂いたものです。
この度はお返事を頂き、ありがとうございました。
ちょうど本日初めて仲介業者の方にお越し頂き、売却について伺った所でした。
一眼レフで撮って頂けると聞いたので、うっかり安心してしまいましたが、自分でも撮ってみようと思いました。
やれる事はたくさんありそうですね！すまいよみさんのブログも拝見させて頂きました。少しずつ過去の記事も読ませて頂き、勉強させて頂こうと思います。
数ヵ月後、キレイに出せて、上手く売却出来るように頑張ります。
「保育園はぞうぐみ」さん
少しでもお役に立てたなら嬉しいです！
私も何度も売却活動をして失敗しながら、住み替えてきました。
大事な住まいですから、良い人に渡ると良いですね！（もちろん高値で売却も！ｗ）
すまいよみさん
約一年前に質問をさせて頂いた、保育園はぞうぐみと申します。
先般はありがとうございました。
無事にサイトに乗せて約2週間程度で値引きも無く契約が出来ました。
すまいよみさんのご教示通りに、収納を減らし、生活感を無くし、自分達でも写真を撮ってサイトに載せました。夫婦であれこれ言いながら撮影したのは良い思い出です（笑）
こんなにスムーズに売却出来てビックリしております。これもお忙しい中、ご教示頂けたからだと思っております。
約一年前の記事に対するコメントは見る事も無いかもしれませんが、お礼をお伝え出来たらと思い、書き込ませて頂きました。
末筆ではございますが、すまいよみさんの今後一層のご活躍をお祈り致しております。
本当にありがとうございました。
保育園はぞうぐみ様
ご丁寧に、ありがとうございました！
私も、しっかりものの妻から教示してもらったことが的を得ていることが多いので、住まいのことも、色々聞いています。
今後も、是非ご家族で、楽しい住まいにしていってください！