管理って、マンションに住んだ後の問題で、そもそも理事にでもならなければ年に一回賛成か反対に投票するだけでしか事実上の関与はできませんから、一般にオーナーは管理に対しては受け身なもので”増税”提案以外への関心は低い。
あんまり”管理ネタ”でずっとブログ書ける人はいないのですが、質問があると書けるのはありがたいことです。ご指名なので、はるぶーが回答します。
目次
質問は
差出人: ごみ問題に困っています さんから
先日、ごみ置き場に粗大ごみが出され、管理会社から出した人は引き取ってしかるべき処置をするように、と数回注意文が出されましたが、引き取られずに数か月放置されています。
そこへ、更に別の粗大ごみが出され、自分勝手な住人がいることにとてもガッカリしています。
放置から時間が経過し、マンション内の監視カメラの映像はもう残っていなさそうなので、出した人を特定することは難しいのではないかと思っています。
粗大ごみが放置されたとき、管理組合はどのような対応をすることが望ましいのでしょうか？
引き取られるまで何度で注意文を出す
管理費から費用を捻出して処分
などの対応が考えられると思いますが、ゴミが放置されるのは見ていて嫌な気持ちになりますし、かといって管理費負担で処分してしまうと、今後も同様にルール守らない人が出たり、今回のごみ主が味をしめてしまったりしそうな気がします。
他のマンションでも、ゴミ出しルールを守らない人はいると思いますが、はるぶーさんのマンションではこのような問題は起きたことはありませんか？
もし他のマンションの対応事例も含め、助言いただけると嬉しいです。
中古の検討でゴミ置場は要チェック
中古マンションの管理状況の確認では： ①ゴミ置場と②掲示板と③自転車置き場の３箇所は必ずチェックしろと私はよく書いています。管理組合理事会がきちんと機能していると、この３か所はまともだから。 他には外からみてわかるものには植栽がありますね。お金かけないと維持できないから、まともな財政状況だということがわかる。理事長の会RJC48でもこの人は凄いなって”上弦”クラスの理事長のマンションを訪問したときに、理事長に見せてくれと言うと”おぉ！はるぶー！！分っておるな！！！”で案内してくれるもので、例えばミッキー・エヌさんのマンションはこのあたり万端隙はない。
超高級げなマンションでも、ちょっと他人に見せられない状況のところはあります。お客が入るラウンジとかは、管理会社がせっせとお掃除しているわけでそこだけ案内されて見ても理事会の実力はわかんない。住民しかいかないようなスペースを案内してもらえば、管理状況はわかるものです。
下写真はうちのゴミ置き場の正月休み明けの様子です。結構広いので、正月でもぎりぎりあふれない数のリサイクルカートを確保しているわけですが、これ１つ20万円ちかくします（住民にはいちいち言わないけど）。正月も２４時間ゴミを捨て続けられるようにするためのコストは相応にかかる。理事会が問題に対処できるだけのカネがないとちゃんとした管理はできないですね。
理事会でよくある”後ろ向き”な問題への悩み
「ごみ問題に困っています」さんが理事会の人なのか、そうでないのかで回答はかなり変わってきます。もし理事でないのなら、”理事会にお任せ”しましょう。お金をだして理事会が捨てるのか、そのまま放置するのか、どちらにしてもいろいろ思うところはあることは分りますが、あんまりクレームを理事会に言っても得るものがありません。
なので以下”質問者の方は理事である”と仮定しての回答です。
本件、理事会にもちこまれて議論になると延々と揉めやすいものの一つです。全戸の問題を皆で議論して解決していきたいで、立候補して理事になる人（うちは来期は１３名の役員立候補がありました）が、延々と後ろ向きの案件を議論しているのを聴かされると、モチベーションが落ちます。
他に典型的なものとしては、滞納者への対応など。粗大ごみ放置問題も一緒で、パターンに落として定型的案件として自動で処理できないと、理事会の時間を伸ばしやすいものの最たるものです。
うちの理事会は、出席ベースでの役員報酬を発生させているので、1回やると全理事に対して10万円ほどの報酬が発生します。ざっと1分議論すると500円ってなコスト。300円の粗大ごみシール1枚をどうするかで、延々と理事会を伸ばす理由はないので、共用部を担当する共用施設委員会が、処理しておいたよで必要なら報告でもすればよくて、理事長が取り上げたり、全部で30人もの理事で集まって顔をつきあわせて議論するような内容ではない。
管理費拠出の用途として必要なため理事会に報告とか提案で上がってくることが多いものですが、不法投棄の処分に管理費を使う事に対する、正しくごみを出す居住者からの反発や、「管理費で処分してくれる」という認識を居住者に与える可能性を懸念する理事からの反発はある人数の理事会だと１００％あるものです。理事会の議題には向かないわけですね。
割とあっさりで処理しておいたよで委員会レベルで処理されていて、年間の総会の決算報告のなかで触れられることはありません。何百ページもある総勘定元帳にまであたればでているかもしれませんが。うちが年にいくら組合払いで捨てているかは・・・ナイショです。
解決策は２つのみ
もう防犯カメラの画像でも確認困難な程度に、時間が経過しているのであれば、２つしか方法はなく、ーお金を管理組合がだして捨てるか
ー捨てた人が処理してくれるまで放置しておくか
の２択。どちらかに偏った対応は得策ではありません。
まさに書かれているように、”放置された”ゴミは、”次の放置”を呼び寄せやすいからです。すぐにお金払って捨てるともできないので、”一定期間”晒しておいた上で、組合のお金で捨てるしかないと思います。どの程度の期間が妥当かはマンションにもよるでしょうし、公示すべきでもないですが、理事会内で内規で決めておくと、管理員に任せて機械的に処理できますね。
変にサービス精神旺盛な管理員が、粗大ごみを分解して普通のゴミにしてくれようとしたりしますが、決して褒めるべきことではなく叱責の対象とすべきものです。管理員の雇用コストは１分３０円にはなりますから300円のシールを買っていいよとすれば済むものに、10分以上の時間をかけるのは間違いだからです。
特に粗大ごみは、引っ越しがあったときに、転入か転出で発生しやすい。私は前に全戸賃貸のURのタワーに住んでいたことがありますが、年度末になるとゴミ置場が放置粗大ごみで溢れているとか。どうみても、ここに棄ててにげさればいいのね！って感じで処理すればいいのにとか思ってました。賃貸割合の高い集合住宅のごみ置き場は荒れやすい（各階ゴミ捨て場は階ごとのマナー問題になります）
粗大ごみ放置は”発生させない”のがコツ
家電リサイクル法対応のものはともかくとして、多くの粗大ごみは数百円の粗大ごみシールを貼って捨てる程度ですむもの。”お金がない”から不法投棄するというよりは、”捨て方がよくわからない”か、”めんどくさい”から棄てられるわけです。- ”捨て方”を広報する
ゴミ置場の掲示板にいけば、区の粗大ごみ関係の受付のホームページにアクセスするＱＲコードが貼ってあれば、今時はみなスマートフォンですからアクセスしますね。 - ごみ処理シールを管理事務室で販売する
ゴミ捨てのシールをコンビニまで買いにいくのもめんどうなものです。ある一定規模以上で、管理事務室にいけばいつでも管理員さんに会えるとかで、モノを買えるような対面サービスがあるのであれば、ごみシールを販売するのには効果があります。
・・・コンビニで買ってきてそのまんまの値段で売るので構わないと思います。管理事務室にいつでもシールがあることになるので、一定の放置期間になれば管理員さんに手続きして貼って捨ててくださいねというのも簡単。 - なにが粗大ごみなのか啓蒙する
案外小さ目のものから粗大ごみになります、確か長さで３０ｃｍくらいから。棒みたいなものであって２つに切り離せるだけで粗大ごみではなくなるわけですから、これをやってくれさえすれば”放置”にはならないわけで、住民に”何が粗大ごみなのか”を広報で啓蒙することには意味があります。
うちはゴミ置場の資源ごみの回収収入は自治会の活動資金になっている（自治会費は０です）ので、この役割は”住民相手”（オーナー相手ではない）で、管理組合とは独立した自治会側の役割になっています。 - 防犯カメラはきちんと設置（増設）する
もともとゴミ置場には防犯カメラがありませんでした。規模の大きなマンションだとゴミ置場はひっきりなしに出入りがありますし、棄てに家から運んでいるときにＥＶに同乗者はいてほしくないとかで、”夜陰に乗じて”棄てにくる事例が多いもの。そこまで苦労するならシールを買ったほうが早くね？とは思いますけど。
ゴミ置場のドアをあけたら、真正面にどかっと見張っている感じのカメラが天井からはえていて、人感センサーで灯りがともります（赤外線でも写りますが）とか、まさにゴミを捨てるスペースにも設置するなど、複数台（台数はナイショ）の設置をした後では、放置は激減しています。 - 一罰百戒で、たまに悪質なものは特定して持ち帰らせる
正直いって防犯カメラの画像確認は大変です。数百円のために、理事が延々を見張るものでもない。なので、特に悪質な放置で徹底的に犯人捜しして特定したら無論処理させるのは当然として、粗大ごみは犯人がお持ち帰りしましたとか広報することがより重要です。
過去に自治会が扱った案件では、でかい冷蔵庫を、転入してきた人がわりとすぐに違法投棄した例があり、ＥＶに載せた階、ＥＶから降りてきて夜中なので他の人がいないか壁の影から顔をだしてきょろきょろしている廊下の画像、ゴミ置場に入るところ、棄てたところと４回もカメラにばっちり写っていたので、名乗りでることを全戸投函（最初は後ろ姿の写真のみ）求めた上でなにもいってこなかったので、最後にはゴミをＥＶに載せたそのＥＶホールに心当たりありませんか？の写真まで貼りだしたら、顔が写ってますからぷりぷり文句をいいながら（なんと棄てちゃいけないとは知らなかったとかの言い訳！）名乗り出があったので、犯人がお持ち帰りしましたと全戸に投函（さすがに部屋番号までは書きませんが）したら、その後巨大家電製品の放置は超長期に発生していません。
粗大ごみは捨てさせない・不法投棄された時が勝負
理事会の扱う案件は”起こってしまった”後では、処理が大変になるものばかりです。そもそも”投棄”がおきないようにするにはどうしたらいいだろうと考えたほうが、事後の対処で悩むより前向きな気がします。防犯カメラ増設など、マナーや治安の改善にはお金もかかります。当然に管理組合は理事会が問題に対処するための潤沢な裁量的支出に充てられるだけの余裕を一般会計にもっていなければなりません。
ご質問の件では粗大ごみが捨てられた翌日であれば、時間を限って、デジタル式のモーション検出のできる防犯カメラで、前の晩にゴミ置場のドアの開いた時間を全部検出してみればいいので、棄てた人の画像まで確保は可能です。１週間たったらもう無理ですね。その間に出入りした人が多すぎます。
問題を解決するには”問題が起きた瞬間”に動く必要があります。必ず理事が防犯カメラ画像確認に立ち会うことお義務つけるルールであれば、理事の許可のもとで管理員に確認を認めるといったルール改定も効果があるかもしれません。うちは”画像のメディア取り出しや印刷は理事アテンドが義務：管理員や警備員にざっとあたってもらうだけで楽になります。
うちは管理員のチーフの人から、代表理事２人とフロントと併せて４人は入っているＬＩＮＥグループにカメラの画像の確認許可は書き込まれるので即時でＯＫを出しています。事後の対処の場合には、スピードが命だと思うわけです。
!! 重要 !!
本ブログの内容は、著者の個人的見解であり、著者の所属するマンション管理組合、勤務先、RJC48も含めその他所属する一切の団体の意見、方針を示すものではありません。
誤字脱字が多い質問で大変失礼いたしました。
早急にご回答いただきありがとうございます。
当方、前期に理事をしており今期は理事ではないのですが、今回の粗大ごみと他に気になることがあり、来期の理事立候補している状態です。
一旦、今出ている粗大ごみについては現理事会に任せておくことにします。
80戸程度の中規模マンションで管理人常駐ではないため、管理人窓口でのごみ処理券販売は難しそうですが、ご提案いただいた今後の「ごみを出させない」対策を次期以降（理事に選出されれば）対応していきたいと思います。
それにしても、EVから顔を出してきょろきょろしている姿…完全に悪いことをしている自覚がある確信犯の姿ですね！
私は今の５００戸のマンションでしか理事をしたことがないので
どうしても”お金を撒いて”解決！風になりますが、
参考になるものがあったらよいなと思います。
・・・理事でしたら・・・この対応で延々と理事会で議論するのだけは
やめたほうがよろしいです。戸数によらずです。
個人的には、ごみ処理料くらい管理費の予備費から出してしまえばいいと思うので、もし来期理事に選出され、同様の問題が起きたら（最悪、今の粗大ごみがそのままの可能性ありますが…）提案してグイグイ進めちゃいたいです。
前期理事をした限りでは、理事会に同席する管理会社の担当者がいい感じにまとめ提案してくれていたので、ごみ放置のデメリットも含めれば、長期間揉めて話が進まない、ということはなさそうです。
マンション管理で困ったことがあったらまた相談させてください。
またのご質問をお待ちしています
粗大ゴミの処理シールをマンション内で販売するのはいいですね！
ちなみに、段ボールはどうしていますか？
1枚2枚だけだからと紐で束ねない方が多く、段ボール置き場が乱雑になるときがあります
段ボール箱専用のカートに綺麗に整理して積んでもらってます。