こんにちは！
ふじふじ太です！
お便り返しです。
お便りは以下の通りです。
差出人: しろかね
誰に答えて欲しいですか？
マンションマニア, のらえもん, ふじふじ太
メッセージ本文:
タイトル：「（富裕層エリアの）タワーマンションは、眺望がないとリセール厳しいのでしょうか？」いつもスムログさんで勉強させていただいています！今回は眺望とリセールの関係についてご相談させてください。
現在港区エリアで新築タワーマンションを検討しておりまして、高層階の北向の角部屋3LDKを第一候補にいれています。ただ、眺望が（どれも60m以上離れますが）複数のタワーマンションに向かい合う形で良くありません。1つのタワーマンションと向かい合う南方向の部屋と坪単価50万円ほど坪単価が異なり、眺望と方角が劣後しても私は北向がバランス良いかと思って第一候補にしました。
このマンション自身のスペックは立地（駅徒歩1分）・間取り（角部屋）・設備仕様は申し分ないですが、規模（200戸台）は周辺では並程度（エリアNo.5くらい）となります。
ただ、不安な気持ちもありまして、
「1.5億以上の高級タワーマンションですから、出口を考えたとき、1500万円程度高くても眺望が優れている部屋を購入したがるのではないか、そもそも富裕層で高層階で眺望の悪い部屋に妥協できる人はいるのか？（高所恐怖症のためあえて低層を好む人はいると聞きました）」
と思っています。実際にこの価格帯の中古の成約事例から、眺望が劣る部屋が良い部屋に比べて新築時の価格差を維持できるのかを教えていただけませんでしょうか？よろしくお願いします。
ご質問頂き有難う御座います！
私ふじふじ太が回答させて頂きます。
眺望とリセールの関係性ということで、なかなか難しい問題ですね。
しろかね様のご質問の本質は、「眺望の悪いお部屋の方が、眺望の良いお部屋よりも価格が値下がりしやすいのか」という点をご心配されているということだと思います。
リセールが難しいかと質問されると、「売りやすいか（人気があるか）・売りにくいか（人気がないか）」という解釈もできるのですが、今回は「買った価格を維持しやすいかどうか」という点でご回答いたします。
当然人気があるのは眺望が良い方ですが、買った価格を維持するかどうかという点は別の問題ですね。
早速ですが、今回のしろかね様のケースにおいて私が考える結論は、
眺望が良くなくても、リセールにはほとんど影響しない（大きく値下がりする可能性は低い）
と考えます。
※細かい情報がわからないので、わかる範囲での一般論でお話を進めます。
上記結論だと考える理由は2つで、「物件の立地と特徴」と「購入価格差」です。
物件の立地と特徴
まず「物件の立地と特徴」という観点ですが、簡単に纏めると、
■港区・新築・駅徒歩1分・角部屋・設備仕様は申し分ない
ということですので、眺望以外にも選びたくなる要素が満載ですね！！
都心部で立地も申し分ない、しかも設備仕様も高く角部屋ときてます。
もし仮に物件が郊外エリアで、築古で、駅徒歩15分以上の特徴が薄めのタワーマンションだとすると、物件を選ぶ際に「眺望」という要素は非常に大事なポイントになるかもしれません。
が、今回のケースでは「港区・駅徒歩1分」ということで、立地・利便性重視のお客様からも選ばれやすいと思いますので、少々眺望が良くなかったとしても、十分リセールしやすいマンションだと考えます。
「富裕層で高層階の眺望の悪い部屋に妥協できる人はいるのか？」というご質問ですが、
眺望以外に魅力的な特徴がたくさんあるので心配いらないと思いますよ！
資産性というものは、まずはそのマンション自体の評価による影響が大きく、個別のお部屋の評価はあくまで次順位扱いです。
購入価格差
2つめの理由が「購入価格差」です。
当然ながら新築時の価格設定において、眺望が良いお部屋（南向き）は価格が高く、眺望が悪いお部屋（北向き）は価格が安くなります。
よって、転売する時に眺望が良いお部屋が高く売れることは全然普通なことで想定内です。
では眺望が良くないお部屋だけがどんどん値下がりするのかというと、決してそんなことはありません！
繰り返しになりますが、資産性はそのマンション自体の評価による影響が大きく、個別のお部屋の評価はあくまで次順位扱いです。
※新築時の時点でどのくらい価格差がついているか気になるところですが、今回のしろかね様のケースでは、「坪単価50万円の差」とのことで、この情報だけでは判断ができないので一般論でお話を進めます。
湾岸のタワーマンションもそうですが、一般的には新築時の価格差は、中古になると縮まることが多いです。
※もちろん中には例外もございます。
この価格差が縮まる（圧縮される）いうお話しは、眺望以外の要素にも当てはまります。
例えば、
「間取りが良い部屋vs間取りが悪い部屋」
「高層階vs低層階」
「眺望が良い部屋vs眺望が悪い部屋」
「日当たりが良い部屋vs日当たりが悪いお部屋」
などなどです。
当然人気のあるお部屋の方が価格は高く、そうでないお部屋は安くなりますが、中古になると選べる選択肢も減るということもあり、新築程の価格差がつかないことが多いです。
新築を購入する方は一時取得者の割合が高く、せっかく買うなら失敗をしたくないし、モデルルームに行くと感動してテンションも上がりますし、少し無理をしてでも良いものを買いたいという心理が働きますので、少々割高でも条件が良い人気のお部屋が売れていきます。
一方で、投資家さん達は自分が住む訳ではないので、好んで人気のないお部屋を買っていったりします。
中古になると価格差が圧縮されることが多いと知っているからです。
そういう意味では、もしかするとしろかね様の選んだ北向きの方が、今後価格が上がるポテンシャルを秘めているかもしれませんね！
マンションによっても、眺望の良し悪しの程度によっても異なるのであくまで参考ですが、もし判断基準を設けるとするなら、都心近郊タワマンで眺望による価格差の平均はおよそ「5～10％程度」に収まっているケースが多いです。
新築価格における価格差に注目し、近隣類似中古タワーマンションの眺望による価格差を参考にしながら、購入をする物件を判断されてもよろしいかと思います。
本日は以上となります！
ご購読頂き有難うございました！
新築マンションの条件別での評価については、元財閥デベ出身のマンションウナギさんが解説しているコラムがありますので、合わせてご確認下さい！
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新築マンションの価格はどうやって決まる！？（後編）
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