このブログは10日おき（5、15、25）の更新です。
このブログでは、居住性や好みの問題、個人的な事情を度外視し、原則として資産性の観点から自論・「マンションの資産価値論」を展開しております。
◆
◆
ときどき問われます。「どこから始めたらいいの」と。新築マンションは1物件単位に多くのページを割いたホームページが用意されているので、見学前に物件の概要（魅力）がすぐ伝わって来ます。それを見て、買い手の見学の熱を高めようと工夫されていますし、見学希望者は「こちらから予約をしてください」と促されるので、それに従えばいいとも言えます。
対して、中古は1マンションにつき1住戸だけのページ構成であり、その内容は新築に比べると乏しく、訪問者の見学意欲が高まるとは言えないものも多いのが実態です。1マンションに１住戸だけなので、選択余地もなく、実物を見学できるメリットがある反面、アラもすべて見えてしまいます。
想像力を働かせると、夢見心地になることが多い新築に比べると、現実の厳しさや欠点・短所が見えてしまうため、購買意欲が一気に覚めてしまったりします。
ともあれ、見学回数だけが増えて、いつまでもゴールに達しない人も多いようです。見学件数２０件などの猛者にお会いすると、もはや見学自体に満足感を覚えていると感じられる人すらあります。
今日は、中古マンションに特化して、効率よく、かつ有効な探し方について提案しようと思います。
先ずはSUUMOを覗いてみよう
とりあえず、インターネット上の情報収集から始めてみましょう。購入可能かどうかはさておき、市場にはどんな品が並んでいるかうを下調べするイメージです。駅とコンビニなどに置いてある無料の情報誌SUUMOを持って帰りましょう。最初は、全部のページを眺めてみることです。最初は、どこに、どんなマンションが販売されているのか、総花的なもの、イメージ的なものを掴めばいいでしょう。
ただし、SUUMOに掲載されているのは新築マンションだけです。そこで、次はインターネットのSUUMOから中古を見に行きましょう。中古の物件数は何千件もあります。むやみに全体を眺めるのは芸がありません。一定のエリアを選択し、次に広さの希望にチェックを入れてみると良いでしょう。
こうした行動は、子供の学習段階に例えれば小学校低学年レベルです。リアルのSUUMOにせよ、インターネットのSUUMOにせよ、新築マンションと中古マンションの商品陳列を見て歩くだけの、業界用語でいう「参考見学」をまずは実行してみましょう。
予備知識の習得
マンション探しに当たっては、どのような勉強をしたらいいのでしょうか？このようなお尋ねをいただくこともあります。このお答えを兼ねて次のステップの説明に移ります。「過ぎたるは及ばざるがごとし」とも言いますが、マンション探しを続けている人の中には「頭でっかちで決断できずに時間をいたずらに重ねている人も少なくありません。無駄を完全になくすこともありませんが、多忙なビジネスマンや多忙な主婦は効率を考えることが大事です。
一通りの紙上見学、インターネット回遊が終わったら、次は見学の成果を整理するために、ＷＥＢ上の「自分ノート」に書き込んでみましょう。
次は適当に物件を決めて１件だけ見学に出かけてみましょう。どうせ買う気がないのですから、勉強になりそうな物件見学が良いでしょう。例えば、新築マンションの大き過ぎず小さくもない、まあ１００戸程度の物件を選び見学予約を入れます。
多忙な人は頼れるブレーンを持つのが良いものの・・・
リアルとバーチャルの両方で見学をしたら、次のステップに行きましょう。不動産の世界は奥が深く、いくら勉強しても、「これで終わり」はなく、興味は尽きませんが、目的は教師になることでも博学者になるわけでもないのですから、ほどほどににしなければなりません。
そこで、他人の力を借りるという策を選択することをお勧めします。善意の第三者の知恵を利用するということですが、このときに間違う人も少なくないので、敢えて言いましょう。
「既に買った職場の先輩、友人は避けるべし」です。なぜなら、彼らが正しい選択をしたかは分からないからです。
では、誰に相談したらいいのでしょうか。そこが問題です。実は、筆者が「マンションの購入相談」という仕事を始めた動機がここにあります。
不動産・マンションに関する知識が豊富な人は無数にいますが、物件選択の助言ができる専門家は存在しないからです。
不動産業者の営業マンは「売りたい一心」で客に対応しますから、「都合の悪いことはダンマリ」、つまり公正な説明はないと思わなければなりません。
「この物件は、ここが問題ですが、ここが良い点です」とは言わず、良い点だけを並べて「売らんかな」の姿勢が丸見えです。
ライバル会社の物件をけなすことはあっても、ほめちぎるなどということはあり得ません。問われなければ、自分から触れることすらしません。
マンション購入相談を看板に掲げている「何とか相談室」は、筆者以外にも存在します。ただ、その裏にはマンション業者とつながっていて、ある種の集客装置に過ぎないものもあるのです。
セミナーを開催しながら、マンション探しを始めたばかりの人、主に単身女性を集めているサイトもあるようです。
表の看板は何であれ、筆者のように公正無私の立場で買い手に助言するスタンスを貫いている法人・個人を知りません。実際にやってみると、アドバイス料だけでは食べていけないことを知るため、浦野顔を持たざるを得ないのかもしれません。
何とか相談所・何とか相談室の看板を掲げているところにアクセスするときは、なにかしら裏がある、特に無料相談などは要警戒と見る方が無難です。
予算を決めるときの留意点いろいろ
低金利が続いており、多額のローンを借りても毎月の返済は驚くほど少ないのが現実です。ちなみに、変動金利0.5％で7000万円利用しても、35年の長期なら毎月の返済額は１８万円余と賃貸マンションの家賃並みです。読者の中には、それ以上の家賃負担をしている人も少なくないはずです。ただ、35年固定金利、例えば1.3％とかになると、２０万円余に跳ね上がります。２万円の差は、年間で２４万円にもなるので、低金利の変動型ローンを選択する人も多いのですが、変動型ローンはリスクがあるので、どちらを選ぶかは慎重に考えたいものです。
筆者のお勧めは。当初１０年固定とか７年固定とか「期間固定タイプ」です。
次の留意点は、管理費＋修繕積立金の額です。異様に高い物件もあるので確認をしましょう。高いものは避けるべきとは言いませんが、毎月の負担合計額に加えて、修繕積立金の増額計画もチェックしておかなければなりません。
少ないマンションが良いとは限らないのです。高いなと感じられる物件でも、その差は他の物件との比較で月額１万円多い程度とすれば、年間で１２万円、１０年で１２０万円ですが、良い物件なら将来の売却価格に１２０万円を上積みして取り戻すことも可能だからです。
予算が決まったら、どんな物件が買えるのかを把握します
予算は余裕を残しておきたいものです。自分の身が平穏無事と自信がある人でも、勤務先の都合や事情、または家族の身に何かあったときなど、不測の事態は想定した方が安全です。つまり外部要因がわが身に売りかかるという危険はゼロではないのです。その意味で、資金に余裕を持たせておくべきなのです。言い換えると、自己資金は手元に置いて、１００％ローンで買うという選択も悪くないということです。
予算組みは、新築マンションのモデルルーム見学の際に価格の異なる複数の住戸を選んで計算してもらうと良いでしょう。そして、計算書をプリントアウトしてもらって持ち帰るのです。
１０年固定と固定金利の２種類で計算してもらいましょう。２住戸選べば４例となりますが、営業マンにとってはパソコンの数値を入れ替えるだけなので、遠慮しないで依頼しましょう。
自分の購入可能額が分かったら、次からはいよいよ目指す具体の物件選びの段階へ進むことができます。
SUUMO広告の業者に連絡する前に
中古マンション探しの入口は、物件を多数並べたサイトです。有名なのがSUUMOですが、他にもあります。まずは候補物件を探してみましょう。先にも述べましたが、中古物件は数だけなら驚くほど並んでいます。それでも自分の予算に合致し、希望する沿線やエリアに絞って行くと、候補物件が見つからない場合もあるのが現実です。
予算はそのままに、エリアを変えてみたり、築年数を少し古いものまで候補に入れたりしながら検索してみましょう。そうすれば、見つからないことはないはずです。
次です。予算内の物件が候補地域の中で見つかったとします。その候補物件のページを下にスクロールしていくと、下段に問い合わせ先として仲介業者の社名・店舗名などとともに連絡先が必ず明記されています。
ここで、注意がひとつ。
業者に連絡を入れる前に、少し考えてみましょう。買う気で行くのか、研究の延長で見学するのかを。
何の心構えもなしに、ふらりと行ってしまうと、営業マンの誘導に乗せられて結果的に良くない物件を買ってしまう、言い換えると「考えがまとまらないまま購入申込書を書かされてしまう」危険があるからです。
それでも、買ったものが当人にとって最適であればいいのですが、後悔することになりかねないので、慎重に判断しなければなりません。
「悪くないが、ここで決めて本当にいいのか？ 他にもっと良い物件が見つかる可能性が残っている気もする」と。 迷っていても、つい営業マンの誘導に乗ってしまい、申込書を出してしまう人は少なくありません。しかし、そうなったとしても心配は無用です。
家に帰って冷静な状態に戻ったら、自問自答してみましょう。
場所は問題ないか？ 日当たり・眺望は問題ないか？ 最寄り駅からの距離は遠くないか？ リフォーム予算はどのくらい必要なのか？ 家具配置はどうなるか？ 買い足す家具はないか？
このようなことを考えて行くと、申込するのは早かったと気づくことでしょう。そう思ったら、すぐにキャンセルの連絡をしましょう。、申込をキャンセルしても、ペナルティはないので心配は無用です。
前に戻ります。
見学に行く前に「買う気で行くとしても最低３件は見よう。その比較をしてから最終候補を決めよう」と心に決めて出かけるのがコツです。その心構えがあれば、営業マンの誘導に乗らず、冷徹に態度を伝えることができるはずです。
ピンからキリまで営業マンもいろいろだが・・・
仲介業者には、知識の乏しい新人営業マンからベテラン営業マンまでキャリアが違うだけでなく、人柄も様々なタイプの営業マンがいます。それこそ、ピンからキリまで顔をそろえているという感じがします。知識不足の営業マンも少なくありません。買い手にとって不幸なことは、キリ的な営業マンに当たってしまうことです。的確なアドバイスがもらえないだけでなく、間違った説明をされてしまうこともあるのす。
しかし、買い手から見て正しい説明かどうかの判断が付きにくいことも少なくありません。買い手側から営業マンを選ぶこともできません。
どうしたらいいかですが、方法は２つです。
ひとつは、信頼できる営業マンを自分担当として予め決めておき、その人を通じて見学予約することです。その人物をどう探すかですが、誰かの紹介に頼るほかありません。誰かとは、例えば筆者です。
信頼できる個人の不動産顧問を持てば、マンション探しをするに当たって力強い応援者となるでしょう。
※※ 三井健太の著書「マンション大全」3回目の重版 決定 ※※
販売中。全326ページ・定価：1800円＋税。朝日新聞出版より。＜主な内容＞第1章 選手村マンションに思う／第2章 東京オリンピック後のマンション価格／第3章 コストカットマンションと業界の苦悩／第4章 中古マンションの価格の成り立ちと変動要因／第5章 マイホームが持つ二面性。居住性と資産価値／第6章 マンションの価値判断と探し方のハウツー／第7章 初めてのマンション購入・タブー集
・・・・・ご購入は、アマゾンまたは有名書店で・・・・・
・・・・今日はここまでです。ご購読ありがとうございました。次は10日後の予定です。
ご質問・ご相談は三井健太のマンション相談室までお気軽にどうぞ。
※別サイトのブログ「マンション購入を考える」もお役立ち情報が満載です
７４０本以上の記事があります。※マンションの売却でお困りの方も三井健太にご相談ください。
◆
◆
