ということで、今夜も迷える子羊からのメールにお答えしますよ。回答者がマンションマニアさんじゃなくて申し訳ございません！
差出人: Perm
誰に答えて欲しいですか？
マンションマニア, のらえもん
メッセージ本文:
マンションマニア様、のらえもん様
こんにちは。いつも楽しく拝見しています。初めての投稿です。
東京都在住の35歳。家族構成は妻と2歳の子どもが1人います。年収は世帯で1000万円です。今は2DK60平米の賃貸アパートに住んでいます。家賃は月15万円。
晴海フラッグが販売再開したら購入したいと思っています。サンビレッジの72平米もしくは80平米のアーバンビューの部屋で5900万円か6700万円。せっかく購入するので景色が良い部屋にしようかと年収に対して少し背伸びしています。
ただ入居が早くとも2024年ということでそれまでの3年間の家賃がもったいない気がしています。必ず希望の部屋が購入できるかわからないですし、何かしらの外的要因で購入を結局辞めることになるかもしれません。
そういうことを考えると晴海フラッグに住み替える前提で気に入った中古マンションがあれば一旦先に購入したほうがよいかもと思案中です。
一方で、購入時に手数料がかかったり、引越し代だってかかりますし、何かと入り用です。売りたいときに売りたい値段で売れないかもしれません。
まだまだ考え始めなのですがお二人にどんな軸で本件考えるべきか、もしくは見落としがちなメリットデメリットがあればぜひ教えていただきたく、よろしくお願いします。
Permさんはじめまして。なるほど、悩ましいですね～
晴海フラッグの入居は2024年なので、3年間の家賃がもったいない。ということで、今すぐ入居できる中古物件を購入した後に、改めて晴海フラッグを契約、引き渡し時に中古物件は売却、ということですね。わかりました。
一言で言うと、リスクが高すぎますねそれは。そんなことが世の中で可能なのはマンションマニアさんだけです。
中古物件購入即新築物件契約はできるのか
理論的には今すぐ動けばできます。中古マンションの引き渡しを受けて住宅ローンを払っている状態に持っていけば、新築マンションの販売員は相手にしてくれます。銀行も、引き渡し〇か月以内に売却などの条件を付けてローン審査してくれるはずです。逆に、新築マンションを契約したのちにその間住む中古マンションを購入することは…とても難しいですね。
ですので、Permさんがお考えの行動を起こすなら、今すぐに市場に出ている中古物件のどこかを契約、住宅ローンを通し、引き渡しを受ける。晴海フラッグが販売再開するまでにここまでを終えていないといけません。
そして営業さんには「買い替え」ですと言いましょう。
普通だとできない技なんですよ、これは。新築マンションは契約スケジュールが決まっているから、待ってもらえない。でも、晴海フラッグはいま販売停止中なので夏までに全部終わらせれば、可能かもしれません。
費用の節減はどれくらいできる？
購入時の仲介手数料は3%売却時の仲介手数料は3%
住宅ローンの事務手数料+保証料+その他費用をミニマムで考えても3%
期間中の住宅ローンを0.7%とするなら3年で2.1%（ただし、住宅ローン減税で相殺できるとする）
かかることになります。その他に引っ越し費用や新居のエアコン代、部屋の状態が良くなければリフォーム代などがあります。その辺は全て無視し、住宅ローン相殺分まで考えるとなると、6000万円の物件は3年間の売買期間中で540万円が費用として往復でかかります。結構大きい金額になりますね。
では、賃貸継続なら？15万円x12か月x3年=540万円ですから…おっとぴったりですね。
一応、6000万円のフルローンだと、丸3年で残債が450万円ほど減ることになります。築年数増加による値下がりも同じくらいと考えてよいでしょう。
住宅ローンの支払いは月16.1万円、管理費修繕費固定資産税で5万円とみると、賃貸にそのまま住み続けるよりも住居費が月6万円強上がってしまいます。
仲介手数料は節減することもできますが…これは個別交渉の範囲ですから深くは取り上げないようにしましょう。なお購入時に仲介手数料ゼロにこだわると、3%以上の金額が最初から乗っている物件しか選べないということは考えておきましょうね。
住宅ローンは初期費用を安くすることは可能です。ソニー銀行は4.4万円、新生銀行は5.5万円、イオン銀行は11万円の事務手数料で借りることができます。金利は高くなりますが、期間が短いことを考えれば、初期費用を節減した方がいいでしょう。
ソニー銀行は、取り扱い手数料4.4万円で保証料と契約書印紙代がゼロ。今回の用途に最適です。
中古マンションは仮住まいと考え、カーテンは既製品を使ったり、家具もニトリやIKEAなどで安く抑えることによって節減も可能です。
湾岸マンションマーケット2024年問題とは
一番の問題は、2024年の引っ越しの時に売らないといけないということですね。晴海フラッグとパークタワー勝どきの入居が同一年度になってしまったので、7000戸の引っ越し需要が発生します。当然、周辺の売出事例も猛烈に増えるわけです。
晴海フラッグSEAビレッジ
パークタワー晴海の入居時に晴海エリアで起こったこと
シティタワーズ東京ベイの入居時に有明エリアで起こったこと
これが湾岸エリア広域で起きるでしょう。2024年には中古マンションが一時的に需給バランスが崩れて値下がりすると予想します。当然、Permさんも影響があることになります。
このため、中古マンションを買うなら湾岸エリアを避けて別のエリアにしておくというのも良いでしょう。
まぁあんまり勧めないけどね…
他にもいろいろ落とし穴が考えられるのですが、この辺で。もしかして、マンマニさんなら違う発想でオススメするかもしれませんが、一番のネックが、
- 晴海フラッグの販売再開時までに
- 3年後でも負けない中古マンションをいますぐ購入し、
- 引き渡しと住宅ローンの実行を済ませて
- 買い替え客として現れる
私なら素直に晴海フラッグの販売再開を待ちますが、それでもチャレンジしたいというなら、私のTwitter@tokyo_of_tokyoにDMいただければ、知恵はお貸しできかもしれません。
スポンサードリンク
のらえもんさん、早速のご回答ありがとうございました。丁寧にわかりやすく説明いただき大変勉強になりました。素直に晴海フラッグ販売再開を待ちたいと思います笑