※主に近郊・郊外でマンション購入を検討されている方向けの記事です

どうも！マンションマニアです！

マンション価格高いですね～。新築が高いのはもちろん中古は在庫不足で今探している一次取得の方にとっては厳しい時代です。

だからこそしっかりと物件を見極めて購入していただきたいところです。

ではどんなエリアで買うのがリスク高いのか？

それは「理由なく値上がり過ぎている新築マンション」です。

例えばですが2015年に坪単価200万円で新築マンションが供給していたエリアにおいて今時点で供給中の新築マンションが坪単価240万円で供給しているなら「高いけど全体的に値上がっているし仕方ないかなぁ～」となるのですが今時点で坪単価260万円で供給しているならそれは値上がり過ぎでしょと。

もちろん値上がっていることに理由があれば話は別です。再開発がおこなわれた。新しい鉄道が開通した。新駅ができた。大型商業施設ができたなどなど。そのような成長もないのに価格だけが大きく上昇しているエリアは市況悪化による下落局面では全体的な下がり幅よりも大きく下がってしまうことが考えられます。

上記のように理由なく値上がっているエリアのほとんどがもともとの価格がお安かった近郊・郊外です。部屋の価格に対して建築費の割合が高いですから影響を受けやすいのですよね。

よほどお金が余っているわけでなければ避けたいところです。

ではどのようなエリアで買うのが良いのか？

そりゃ「都心の好立地」なのですがそれじゃつまらない回答ですよね。それらを購入できる方はごく一部です。

全体的な買い要素としては下記の記事を読んでいただけると幸いです。

おにただ！！マンションの賢い選び方！！～資産性を高めつつ満足度も叶える～

今回は具体的な物件名を出して私なりの狙い目をお伝えできればと。

不便な立地ではないのだけども価格が理由で売れていない新築マンションを値引きして買う

というのも戦略的でしょう。

例えばですが埼玉県であればブランズ浦和別所沼公園のような物件です。

ブランズ浦和別所沼公園　予定価格と間取り　これでいいのかブランズよ。

埼京線の中浦和駅徒歩4分、平均坪単価は240万円です。一応は旧価格なので今聞くとそんなに高くは感じないのですがスタートダッシュでつまずき苦戦中でした。具体的な金額の共有は避けますがマンションカウンターのご相談者様にもご紹介してよい数字で購入された方もいらっしゃいます。

仮にですが70㎡、坪単価240万円の部屋を坪単価220万円で購入できれば400万円超お安く購入できることになります。けっこう大きな金額です。竣工済みですから入居も早く、賃料のキャッシュアウトも防げますしローンを早くから返済開始することもできます。

ただ、値引きだけを理由に買うことはおすすめできません。不便な立地の新築マンションを値引きして購入しても満足度に期待できないですからね。それでもブランズ浦和別所沼公園のように便利で住環境もとれる立地の新築マンションを値引きして買う分には満足度も得やすいですからおすすめしやすいです。

このような高値市況であるからこそ埋もれている新築マンションを探すというのは賢い選び方の一つと言えるでしょう。

そして、高値市況での買い物となれば短期的な買い替えが難しいですから住んで後悔しない物件にすべきです。どんどん値上がりしている時代の記事では「住んで嫌だったら住み替えればいい」みたいなことを書くことも多かったのですがそれは買い替えが容易であったからで今は違います。中長期的に住めて後悔しないことを最優先にした物件を買うべきとアドバイスしています。

資産性というのは売らなければ関係ありません。もちろんローン残債割れしない程度の資産性は確保する必要はあるものの中長期的に見れば低金利ですから残債割れというのは考えにくいのです。5000万円で購入した物件が10年後に3700万円になっていたとしても残債割れしていないわけで、中長期的に見れば残債割れの心配がある物件はとても少ないのです。ただ、短期的に見れば残債割れが怖い物件が多いのも事実です。だからこそ中長期的に住める物件を選ぶべきなのです。

ちなみに今私が住んでいる物件ですが明日2割値下がりしたとしてもまったくもって後悔しません。それくらい気に入っています。

とにかくマンションの価格が高い時代です。その中で賢い選び方というアドバイスをしましたが一番伝えたいことは後悔しない物件を選んでほしいということです。短期的買い替えは難しい時代ですから。

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