はい、今夜も悩める子羊からのメールが届きました。張り切って答えていきましょう。プライバシーにかかわるところは私の判断で変更または伏せさせていただきました。
差出人: しま
誰に答えて欲しいですか？
のらえもん, ふじふじ太, はるぶー, 住井はな, 大阪タワー
はじめまして。いつもブログを楽しく読ませていただいています。
先日大阪市内でマンションを契約しましたが契約当時と状況が変わり、マンションの扱いをどうするか考えあぐねておりますのでアドバイスを頂きたくメッセージを送らせていただきました。
購入マンション：〇〇（プライバシーのため伏せさせていただきます）
夫婦の世帯年収：1250万（夫820、妻430共に正社員）
年齢：夫38妻36
悩み事：入籍して一年ほどの新婚夫婦です。現在は公営住宅に住んでおり、利便性が良く家賃も安く気に入っています。結婚当初は夫婦共に通勤片道30分ほどだったのが移動により夫の通勤が2時間になってしまい、夫の負担を減らすため夫婦共に通勤1時間以内に収まる場所を探してマンションを契約しました。
物件価格はX,XXX万で、世帯年収の4倍程度です。子供はまだおりませんが人気学区で駅徒歩Y分ほどの利便性の良いエリアのため、DINKSか子育て期間中はここに住み、子供の手が離れるか定年後は他へ住み変える予定です。
しかしここに来て夫が過労のため体調を崩しており、転職を考えています。そのため、契約した物件をどうしたものか悩んでいます。
1:手付金（200万）放棄する
2:引き渡し後に未入居物件として売却する
3:夫の転職があっても貸してくれる金融機関を探してマンションに住む
悩むところとしては、転職しても住宅ローンは借りられるのか？購入即売却と手付け放棄ではどちらが損失額が大きいのかの2点です。
夫は専門職のため仕事自体は見つかると思いますし、条件が合う所がなければ今の職場で働き続ける予定です。借り入れに関してはペアローンを予定しており、借入金を私多めにすることで乗り切れないかも考えています。
一度客観的なご意見を伺ってみたく、もしよろしければご回答をお願いいたします。
これは悩みますね…大阪のマーケットについては全然わからず、ご契約されたマンションの資産性について語るのは適当ではないと思いますので一般論でお答えさせていただきます。
- 夫が転職を考えているが、転職直後でも住宅ローンは借りられるか
- 購入即売却と手付け放棄はどちらが損失額が大きいか
最悪彼のフルローンで組めると睨み、思い切って転職0ヶ月でローン出し直して蓋開けてみたら4社とも通ったし、なんなら増給分与信も増えました。
— おばてんちゃん (@otembachan) June 26, 2021
今時、「同業同職なら多めに見る」ローン審査が多いのかもしれません。 https://t.co/ywk176uoHl
引き渡しは年明けでしょうから、勤続六か月以上を満たすには今すぐ動かないとダメかもしれません。足りない分は奥さまの負担を大きくすることで調整、ということになるでしょう。
旦那様のお悩みがどの程度深刻なものなのか…私にはよくわからないので、以下の回答になりました。しかし、毎日思い詰めているような悩みならマンションやお金なんてただの道具。さっさと次、と切り替えて転職しちゃった方がお互いのためだと思いますはい。心は壊れるとなかなか修復できない。やはり共働きって支えあううえで本当に大事。1人では重荷でも2人なら負担が軽くなるかもしれない。
では2の「購入即売却」はどうでしょうか。実は、物件価格が10%くらい上がった価格で売れないと手出しが出てしまいます。
新築マンションの購入にかかる諸費用+中古マンションの売却にかかる諸費用となるからです。
新築マンションの購入にかかる諸費用ですが大きなところで言えば、「住宅ローンの事務手数料、保証料、契約印紙代」+「登記にかかる諸費用」+「修繕積立基金」+「管理費修繕積立金前納分」などです。ざっくり3～4%くらいと考えられます。
中古マンションの売却にかかる諸費用は、「仲介手数料、（物件価格*3%+6万円）*110%」+「司法書士代」+「不動産譲渡契約書印紙税」となります。
往復で7～8%くらいと考えるべきだと思います。物件価格を5000万と考えれば、約400万円ですね。
契約時に価格表とにらめっこして相場の10%程度お得に買えた、もしくは契約時よりも周辺の相場が上がったであれば、購入即売却を考えてもいいかもしれませんが、普通は勧められません。
もしチャレンジするならのアドバイスをするとしたら、
- 住宅ローンは初期費用が極力安いところを優先する。「ソニー銀行（住宅ローン）」「新生銀行」「イオン銀行（定額型）」などがある
- 夫は転職しないで住宅ローン実行まで粘る
しかし、私ならあえて「転職直後でも住宅ローンを借り、そのまま住む」をお勧めしますね。だって、新築マンションに引っ越すとやっぱり気持ちいいですもの。旦那も頑張る気力が湧いてくる（気がする）。
リスク回避なら200万円は捨てた方がいいです。画像のキャプションにも書きましたが健康第一。その世帯年収ならさほどダメージでもないはず。車買って事故で廃車したと思えばいい。手付け金というのは、契約をチャラにできる権利金のようなものと考えましょう。
【追記】
↓こんな意見もらいました
最初から手付解除するよりは、体調不良のやむを得ない失職だと言って提携ローン否決からのローン特約適用で白紙解除を狙うだけ狙った方が良さそうですね https://t.co/fRBvSMRe6e
— がりべん (@garibenZ) June 26, 2021
これ考えたけど、本当にできるかわからないのであえて書かなかった。がりべんさんのように頭が良くてノンデリだったらモデルルームで絶叫してできると思うけど…
— のらえもん (@Tokyo_of_Tokyo) June 26, 2021
たしかに200万円を失うことを考えれば人はノンデリになれるのかもしれない。チャレンジする価値はあります。参考まで。なお、コメント欄を見ていただければわかりますが、大阪タワーさんより資産性は問題ない物件だというご意見いただきました！！！
しまさま
大阪タワーです。
秒速でのらえもんさんが記事にされたのでお役御免ではありますが、私からも一言。
本当に良かったなと思うのは買われたマンションが資産性があることです！
多分ですが、即転売としてもマイナスにはならないと思います。
私ものらえもんさんと同じく、一旦、住んでみる（=住める道を探す）ことをオススメいたします。折角決めたマンションですし、いい物件ですし。借家に住んでもお金はかかるので、気に入ったマンションに住まれた方が精神的にもいいと思います。
仮にもし、やってみて経済的に厳しいとなってもその時に売却なりの検討をしてみても遅くはないかな、と思います。
あまり考えすぎない方がいいと思います。資産価値の低い物件であれば、回答は変わってきますが当該物件であればどっしり構えても文句ない気がします。