タワマンの修繕に関わるコストが、極端に高くなるのでは？は、最近よくメディアでとりあげられているところで、心配される人も多いのか、繰り返しやってくる質問です。。

質問は

はるぶー様、マンションマニア様、ふじふじ太様、皆様

いつも楽しみに拝見しております。

タワマンは大規模修繕の際、その建物としての高さから、足場を組むだけではなく、上からゴンドラを吊るして対応する必要性がある等の理由により、修繕積立金が高くなるものと認識しております。

もちろん戸数等によっても違うので一概には言えないかと思いますが、板状も含め一般的には何階建、高さ何m程度を境に、ゴンドラでの対応が必要になる等、修繕積立金が高くなる可能性が高いのでしょうか。

目安をお教え頂ければ幸いですので、宜しくお願い致します！

”修繕が高額だからタワマンは廃墟化”は粗雑な議論

足場仮設が高額だからタワーは避けるべきなの？

板マンでも１戸１００万ではなかなか・・・

タワマンの板マンに対する特殊性

1. 外壁の修繕周期の違い：
   タワーの外壁にはタイルは利用しないのが最近の傾向ですし、タイルになっているものも、タイルが打ち込まれたコンクリをもってきて組み立てるプレキャスト工法が主流です。タイルの剥落のリスクは低いために、シールのメンテ程度までかなり修繕周期を長くとれる例が多く、１２年程度で初回修繕をする板マンに対して１５－１８年程度まで初回修繕を遅らせるのが普通です
2. 防水工事のコスト：
   案外低層の小戸数のマンションのコストがかさむのは、屋上防水などのコストを小さな戸数で割るからです。３階建てと３０階建てでは１戸のもつ屋上の面積は１０倍異なる。
3. 鉄部塗装：
   板マンで外廊下だと、６年に一回程度鉄部塗装をしないとあちこち錆びだらけとかで、１戸４－５万のお金をかけて塗装をしますが、内廊下のタワーには鉄部は屋上くらいしかないので、内廊下タワーではこのコストはけた違いに安い。
4. 特注の設備：
   高速なエレベーターの更新、給排水のポンプのほか、タワーはその殆どの階に消防車が届かないなど防火・防犯関連の設備が無数に必要です。これが大抵最新かつ特注品で、最初入れた会社しか扱っていないなんて例は無数にあります。タワーは設備系のメンテが特注もので、お金が後でどかっとかかってくるというのが極めて大きな特徴です。修繕計画に忘れているのを見つけるといかんいかんで追加しますが、結構心折れる金額のものが多いです。

修繕工事費用のタワマン間の個別性

1. 戸数の大小：タワマンは意外にスケールメリットが効きにくいので、必ず必要になるもののコストを分け合えるように戸数は～1000戸近いとか大きいほうが有利です
2. 外観の形状：凸凹していると足場がうまく組めないほか、バルコニーがぐるっと建物全周をとりかこんでいるような形状のほうが、工事の困難さが少ない感じがします。外壁にタイルを使っているマンションがちょっと古いタワーでは多いですが当然コストアップ。
3. 外廊下か内廊下か：雨で濡れる鉄部は、内廊下では屋上くらいだけですから少ないので外廊下のほうが不利なものもあります。代わりに空調は更新しなくていいですが。
4. どんな設備があるか：エレベーター・給排水などのほか、防災・防犯などタワー特有の設備と、特に駐車場の確保方式。タワーパーキングが建物に埋め込まれたタワーは特に高額。

国交省の積立金のガイドラインはもう特にタワーにはそぐわない

併せて読みたい”タワマン”編ブログ